2018年底，長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心、長(zhǎng)三角城鎮(zhèn)智慧化研究聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室、上海交通大學(xué)中國(guó)城市治理研究院張江長(zhǎng)三角科技城實(shí)踐基地等三大創(chuàng)新主體，正式在張江長(zhǎng)三角科技城展示中心揭牌成立。

張江長(zhǎng)三角科技城位于上海市金山區(qū)與浙江省平湖市交界處，是全國(guó)首個(gè)跨省合作的產(chǎn)業(yè)園，其由“張江平湖科技園”“張江楓涇科技園”組成，項(xiàng)目總規(guī)劃面積87平方公里。

這個(gè)項(xiàng)目由張江國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)管委會(huì)授權(quán)，由張江高新區(qū)、上海金山區(qū)、浙江嘉興（樓盤(pán)）市三方共同推動(dòng)建設(shè)。在不遠(yuǎn)的將來(lái)，這里將成為一個(gè)集合智能制造、新一代信息技術(shù)、健康醫(yī)療和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)新城。

碧桂園是其中的重要參與者之一，作為科技城的開(kāi)發(fā)商，所有物業(yè)均由碧桂園代建。12月29日，碧桂園副總裁、滬蘇區(qū)域總裁謝金雄對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，碧桂園將把張江長(zhǎng)三角科技城作為其在長(zhǎng)三角地區(qū)的重要戰(zhàn)略布局，著力創(chuàng)新和實(shí)踐其產(chǎn)城融合發(fā)展體系。

“通過(guò)產(chǎn)業(yè)上下游協(xié)同發(fā)展、產(chǎn)學(xué)研用的協(xié)同創(chuàng)新以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，可以探索建設(shè)智庫(kù)、聯(lián)盟、展會(huì)、基金與園區(qū)五位一體的產(chǎn)業(yè)協(xié)同模式。”揭牌當(dāng)天，中國(guó)工經(jīng)聯(lián)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)、國(guó)家制造強(qiáng)國(guó)建設(shè)戰(zhàn)略咨詢委員會(huì)委員熊夢(mèng)在“長(zhǎng)三角一體化產(chǎn)業(yè)協(xié)同創(chuàng)新論壇”上表示。

產(chǎn)城融合戰(zhàn)略

碧桂園是產(chǎn)城融合的先行者之一。

隨著傳統(tǒng)的住宅和商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量期，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，利潤(rùn)空間被大幅壓縮。自2016年8月開(kāi)始，碧桂園即正式對(duì)外發(fā)布“產(chǎn)城融合戰(zhàn)略”。實(shí)業(yè)與地產(chǎn)如何結(jié)合，探索產(chǎn)城融合的新模式，成為公司的新思考。

碧桂園與張江長(zhǎng)三角科技城項(xiàng)目結(jié)緣于2017年。該年的7月5日，碧桂園與上海張江高科(600895,股吧)共同決定在張江長(zhǎng)三角科技城設(shè)立項(xiàng)目公司，具體負(fù)責(zé)合作區(qū)域內(nèi)的投資開(kāi)發(fā)、招商運(yùn)營(yíng)等事項(xiàng)。據(jù)了解，此前華夏幸福(600340,股吧)對(duì)該項(xiàng)目也有過(guò)興趣，不過(guò)最后還是被碧桂園拿下。

從戰(zhàn)略規(guī)劃到產(chǎn)業(yè)促進(jìn)等方面，碧桂園總部產(chǎn)城融合中心及區(qū)域公司的產(chǎn)城融合部門(mén)將對(duì)張江長(zhǎng)三角科技城的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)進(jìn)行重點(diǎn)幫扶和支持，通過(guò)開(kāi)發(fā)策略、投資測(cè)算、產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品線、招商工作等方面的梳理以及做好資金計(jì)劃，來(lái)助力科技城的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

截至目前，科技城正在洽談并有明確落戶需求的大項(xiàng)目已有幾十個(gè)，預(yù)計(jì)總投資額超過(guò)500億元，首期需要提供的土地超過(guò)3000畝。

“融合”二字在科技城里占據(jù)了核心地位。在未來(lái)的發(fā)展中，碧桂園將幫助園區(qū)創(chuàng)建為智慧之城。

據(jù)科技城展示中心的相關(guān)人士介紹，科技城以國(guó)家新一代人工智能發(fā)展戰(zhàn)略為引領(lǐng)，推動(dòng)AI與智能制造、智慧交通、智慧醫(yī)療、智慧服務(wù)等相結(jié)合，通過(guò)示范應(yīng)用和市場(chǎng)推廣，發(fā)展智慧產(chǎn)業(yè)，打造智慧社區(qū)，創(chuàng)建智慧之城。

在產(chǎn)城融合一方面，碧桂園也已經(jīng)有了一定成績(jī)。除了張江長(zhǎng)三角科技城項(xiàng)目外，碧桂園至少已經(jīng)落地了多個(gè)科技類(lèi)產(chǎn)融結(jié)合項(xiàng)目。比如世界級(jí)物聯(lián)網(wǎng)和智能控制產(chǎn)業(yè)基地潼湖科技小鎮(zhèn)、物聯(lián)網(wǎng)智慧新城的思科（廣州（樓盤(pán)））智慧城、聚焦智能制造和打造機(jī)器人產(chǎn)業(yè)高地的碧桂園深圳（樓盤(pán)）機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園、融入世界智造生態(tài)圈和構(gòu)建灣區(qū)創(chuàng)新新風(fēng)尚的新圩梅龍湖智造新城等。

楊國(guó)強(qiáng)對(duì)產(chǎn)城項(xiàng)目寄予厚望。公開(kāi)資料顯示，某次業(yè)務(wù)交流會(huì)上，楊國(guó)強(qiáng)提出，碧桂園將從科技小鎮(zhèn)、三四五線城市、一二線城市及境外投資四個(gè)方向全方位推動(dòng)業(yè)務(wù)。

產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入新考驗(yàn)

事實(shí)上，除了碧桂園之外，國(guó)內(nèi)主流開(kāi)發(fā)商也都紛紛開(kāi)始進(jìn)行產(chǎn)城融合的探索。

克而瑞研究報(bào)告顯示，各家房企目前的運(yùn)作方式各有不同。比如較早開(kāi)始產(chǎn)城融合的華夏幸福，已經(jīng)與河北固安縣政府創(chuàng)新探索PPP市場(chǎng)化運(yùn)作模式，合作開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)固安產(chǎn)業(yè)新城，目前已拓展到多個(gè)城市。

招商蛇口則以蛇口模式為招商的獨(dú)特切入口來(lái)進(jìn)行產(chǎn)城開(kāi)發(fā)和園區(qū)運(yùn)營(yíng)。近年來(lái)這一模式也在拓展外延，包括蘇州（樓盤(pán)）金融小鎮(zhèn)在內(nèi)的已經(jīng)簽約落地了多個(gè)產(chǎn)城項(xiàng)目。

華潤(rùn)置地依托華潤(rùn)集團(tuán)的資源整合優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮在產(chǎn)城融合上的優(yōu)勢(shì)。比如在今年3月，華潤(rùn)置地在深圳簽約了“龍華科技小鎮(zhèn)”，未來(lái)要打造一個(gè)以新一代電子信息產(chǎn)品為特色的高科技產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。

同樣，保利發(fā)展、富力集團(tuán)、萬(wàn)科都在不同程度上涉足產(chǎn)城融合項(xiàng)目，尋找企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

興業(yè)證券(601377,股吧)報(bào)告認(rèn)為，目前房企的產(chǎn)城融合趨向“政府支持、企業(yè)主導(dǎo)、合作巨頭產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)城同步發(fā)展”的開(kāi)發(fā)特點(diǎn)。報(bào)告認(rèn)為主要的變化有三點(diǎn)：其一，由政府主導(dǎo)+單線聯(lián)系，向企業(yè)主導(dǎo)+三維關(guān)系轉(zhuǎn)變；其二，由政府或房企自身尋找產(chǎn)業(yè)上下游并參與運(yùn)營(yíng)，向房企與自帶上下游運(yùn)營(yíng)能力的產(chǎn)業(yè)巨頭合作模式轉(zhuǎn)變；其三，由產(chǎn)業(yè)、居住、配套分離式規(guī)劃開(kāi)發(fā)，向產(chǎn)業(yè)、居住、配套同步規(guī)劃開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變。

不過(guò)，目前對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，如何打造好產(chǎn)城融合項(xiàng)目仍處于探索階段。相比傳統(tǒng)的住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，產(chǎn)城融合的核心在于產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。這對(duì)房企也提出了新的考驗(yàn)。

在原上海張江高科技園區(qū)開(kāi)發(fā)股份有限公司總經(jīng)理葛培健看來(lái)，傳統(tǒng)的以房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)的園區(qū)開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)終結(jié)。“接下來(lái)進(jìn)入了產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入加基金操盤(pán)的時(shí)期，核心就是產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)，人才驅(qū)動(dòng)，資本助推，拆除圍墻。”他表示。