“沒有規(guī)模就沒有江湖地位，沒有江湖地位就沒有話語權”，這是房地產(chǎn)行業(yè)奉行的規(guī)則。房地產(chǎn)進入下半場，增量天花板若隱若現(xiàn)，要不要加杠桿做大規(guī)模成為困擾多家房企的難題。
2018年即將收尾時，上市8年的中弘股份被深交所摘牌，正式告別資本市場，壓倒它的是超過百億的逾期債務。
隨著行業(yè)政策調(diào)控持續(xù)深入，融資渠道收緊，房企在加杠桿追求規(guī)模競爭的游戲中漸趨理性，行業(yè)集中度大幅提升，市場競爭格局已基本確立，資源進一步向龍頭房企聚集，而由此引發(fā)中小房企陷入融資難、融資成本高的困境，同時規(guī)模房企進行多元轉(zhuǎn)型，尋求新的業(yè)績增長點，猶如多米諾骨牌被推倒。
行業(yè)集中度大幅提升
剛剛過去的一年，在市場下滑、行業(yè)規(guī)模增速放緩的情況下，規(guī)模房企繼續(xù)保持領跑的態(tài)勢，全年累計銷售增速仍保持了較高水平。
研究機構統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2018年千億房企總數(shù)達29家，較2017年新增13家，規(guī)模型房企憑借廣泛的布局和雄厚的資金實力，市場份額越來越高，行業(yè)集中度加劇。其中碧桂園、萬科、恒大以超過5000億元的規(guī)模遙遙領先，形成第一梯隊龍頭企業(yè)。
恒大集團總裁夏海鈞在2018年中期業(yè)績發(fā)布會上稱，房地產(chǎn)未來一定是“大魚吃小魚”。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場日趨成熟，成交量趨于穩(wěn)定，集中度的提升愈發(fā)明顯，前十大地產(chǎn)商在不斷蠶食小地產(chǎn)商的份額。“2017年年底，前十的地產(chǎn)商在全國銷售占有率24%，2018年上半年已經(jīng)到了30%，前三大占了15%。我們認為未來3~5年，集中度會到40%左右。”
龍頭企業(yè)加速奔跑，中型房企拼命狂追，集中度持續(xù)快速提升。“兩年之后，中國的房地產(chǎn)企業(yè)至少會減少三分之一。”有業(yè)內(nèi)人士預測，這兩年，規(guī)模房企將更加集中化，未來中小房企要么下沉到四五六線城市，要么就是在一二線城市的邊緣位置，或者在當?shù)爻鞘欣锇l(fā)揮他們當?shù)氐馁Y源優(yōu)勢，跟全國性房企進行合作，然后為大企業(yè)提供前期拿地資源等支持。
一位行業(yè)前十強房企高管分析道，隨著行業(yè)集中度提升，購房者因為對中小房企資金鏈短缺問題心有余悸，更傾向于選擇規(guī)模大的品牌房企；對地方政府而言，規(guī)模大的品牌房企能帶來土地溢價、產(chǎn)品規(guī)范和品質(zhì)提升；另外供應商、金融機構也會更傾向于選擇大房企，這是一系列連鎖反應。
“最近有一位行業(yè)排名在70~80左右的高管來找我，他說能不能到我們公司來。為什么會跳槽呢？就是原來的平臺不進則退，他渾身的本事發(fā)揮不出來，就會跳槽。未來人才流動的速度還會進一步加快。”該高管說。
中小房企融資難
在一個相互聯(lián)系的系統(tǒng)中，一個很小的初始能量就可能產(chǎn)生一系列的連鎖反應，人們把這種現(xiàn)象稱為“多米諾骨牌效應”。
行業(yè)老大哥萬科在2018年9月底舉行的秋季例會上，高調(diào)喊出“活下去”，一時間，引爆行業(yè)悲觀情緒。在此之前，萬科董事會主席郁亮在內(nèi)部強調(diào)：“如果6300億元回款目標未達成，我們所有的業(yè)務都可以停，因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。”
如何“活下去”？在同策研究院總監(jiān)張宏偉看來，剛剛過去的2018年，房地產(chǎn)市場集中度大幅提升后，行業(yè)競爭格局已基本確立。“這種變化背后，身在其中的企業(yè)就面臨一系列問題，誰的融資能力比較強，誰的抗風險能力比較強，誰的規(guī)模比較大，市場份額比較高，它就能在現(xiàn)階段的市場生存下去。”
隨著政策調(diào)控持續(xù)深入，央行加強房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，銀保監(jiān)會強調(diào)要嚴控個人貸款違規(guī)流入樓市。業(yè)內(nèi)人士認為，監(jiān)管層加強對房地產(chǎn)資金的監(jiān)管、銀行暫停開發(fā)貸就是打在房企身上的一記重拳，房企融資壓力凸顯。但相對龍頭房企而言，中小房企頂著更大的壓力。
上述行業(yè)前十強房企高管分析稱，央行對金融機構房貸審慎管理之后，限定給房地產(chǎn)企業(yè)的貸款總額度后，就導致中小房企沒錢了。“每家銀行不太一樣，總體而言限定額大概是在20%左右。中小房企更多，多的人叫得更響，所以大家都說房企沒錢了，但其實是中小房企沒錢了。”
正如百強房企銀億股份(3.080, 0.06, 1.99%)日前發(fā)布公告稱，因短期內(nèi)資金周轉(zhuǎn)困難，致使2.99億元公司債未能如期償付。中弘股份則是更極端的例子，因股價連續(xù)20個交易日低于面值，讓其成為A股史上首個退市的上市房地產(chǎn)公司，壓倒中弘股份的便是超過百億的逾期債務。
在行業(yè)融資環(huán)境收緊、融資渠道受限的背景下，融資成本也在不斷上升?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，2018年11月房企境內(nèi)外發(fā)債綜合成本達到8.54%，已經(jīng)創(chuàng)下2015年以來單月融資成本的最高水平。尤其是境外發(fā)債融資，房企境外發(fā)債平均融資成本11.47%，較前10月境外發(fā)債成本6.45%增長5.02個百分點。2018年1~11月，房企平均融資成本6.32%，較前10月的6.06%顯著上升，超過2017年全年平均值。
有房企內(nèi)部人士表示，現(xiàn)在13%是行業(yè)內(nèi)一個基本融資成本，甚至還有18%、19%等更高的，部分房企正迎來融資“寒冬”。與此同時，部分房企資產(chǎn)負債表也正承受更大壓力。
以某房企的發(fā)債狀況為例，有媒體統(tǒng)計到，2018年以來，該企業(yè)共在上交所共提交了8次發(fā)債申請，其中僅有3次獲批，1次終止，其余4次尚處在“已反饋”或者“已回復交易所意見”階段。此外，2018年2月9日，該企業(yè)取消發(fā)行10億元中期票據(jù)，5月23日再次取消了10億元超短期融資發(fā)行計劃。
在這樣的背景之下，裁員也開始在地產(chǎn)圈彌漫。
業(yè)務布局多元化
行業(yè)集中度加劇，融資渠道收緊讓很多房地產(chǎn)商對“地產(chǎn)”的態(tài)度開始變得諱莫如深，部分企業(yè)甚至不愿再提及“房地產(chǎn)”“地產(chǎn)”，甚至“置業(yè)”等字眼。
有多家房企進行了企業(yè)或分公司的名稱變更，紛紛打出“去地產(chǎn)化”口號，謀求多元業(yè)務布局。根據(jù)不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2018年已有18家房企去掉了公司名稱里的“地產(chǎn)”二字。
“所謂去地產(chǎn)化就是有一些多元化業(yè)務。房企有一定規(guī)模、有一定能力后，再去進行多元化布局，也是在市場集中度比較高的情況下，企業(yè)轉(zhuǎn)型策略的表現(xiàn)。”張宏偉認為。
轉(zhuǎn)型升級浪潮中，憑借巨大的存量市場空間和政策紅利，長租公寓業(yè)務備受青睞，吸引了諸如融創(chuàng)、保利、龍湖、華潤置地等多家標桿房企入局。不過，2018年下半年以來，多家長租公寓運營商被爆資金鏈斷裂，行業(yè)盈利難題仍待破解。
據(jù)貝殼研究院院長楊現(xiàn)領介紹，目前長租公寓市場參與者主要包括三類：一是有中介基因的運營機構，這類機構的優(yōu)勢是運營時間長，離房源近，房源獲取以分散式為主；二是房地產(chǎn)開發(fā)商，房源以集中式為主，目前頭部房企基本全部都已進入長租公寓這個賽道；三是具有酒店運營背景的企業(yè)，核心優(yōu)勢是運營能力。
“2018年由于租金貸受限制，資金端被抽血，整個市場由過去跑馬圈地狀態(tài)快速進入整合洗牌階段。”楊現(xiàn)領表示。
除繼續(xù)在長租公寓、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等領域深入拓展之外，多家房企已將目光投向全新的領域。
據(jù)了解，2018年以來，房地產(chǎn)行業(yè)包括第一梯隊的碧桂園、恒大和萬科，也都紛紛砸下重金向機器人(13.770, 0.48, 3.61%)、汽車、物流等新的產(chǎn)業(yè)進行拓展；龍湖、保利等第二梯隊的房企也紛紛更名去地產(chǎn)化，“去地產(chǎn)化”儼然成為一種行業(yè)風潮，吸引著越來越多的房企加入其中。
但各大房企進軍不同領域卻折戟而歸的現(xiàn)象也屢見不鮮，如FF爭奪戰(zhàn)、萬通跨界造車失手等，尋找新的突破口并非易事。
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