2018年12月18日，山東省菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)發(fā)布了《菏建（2018）7號 關(guān)于推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，文件第六條顯示，取消新購住房轉(zhuǎn)讓措施，降低市區(qū)商品房預(yù)售資金管理制度。某研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，菏澤出臺此限售政策，信號意義極強(qiáng)，可以認(rèn)為是2018年樓市政策放松的第一槍。此措施被解讀為將利好樓市交易。

菏澤發(fā)文激起“解限”小高潮

2018年12月19日，菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)發(fā)布了《菏澤市取消限制存量住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的情況說明》，文件提出，限制新購和二手住房轉(zhuǎn)讓期限有關(guān)規(guī)定出臺后，有不少準(zhǔn)備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補(bǔ)償?shù)氖忻?，因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的愿望十分迫切。為了防止商品住房價(jià)格出現(xiàn)大的波動，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)過認(rèn)真調(diào)查和評估，菏澤市住建局決定取消已出臺的限制新購和二手住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定。菏澤兩次發(fā)文，但“取消限售”并未像人們預(yù)期那樣被收回。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，兩次政策相比并沒有實(shí)質(zhì)性的調(diào)整，主要強(qiáng)調(diào)了“轉(zhuǎn)讓期限”的概念，實(shí)際上是因?yàn)?ldquo;限售”中的“售”是開發(fā)商的行為，而“轉(zhuǎn)讓”則是強(qiáng)調(diào)房東二手房交易的概念。政策上唯一的調(diào)整則是不提“限售”一詞，而是提“限轉(zhuǎn)讓”一說。通俗表示，房屋以后可以自由轉(zhuǎn)讓。

廣州、珠海、深圳接連釋放放松信號，政策、利率拐點(diǎn)同時到來。

在菏澤住建部第二次發(fā)文之后，12月19日晚間，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布了《關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售管理的意見》，文件表示，穗府辦函［2017］65號文中“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商服類物業(yè)，銷售對象應(yīng)當(dāng)是法人單位”規(guī)定的“商服類物業(yè)”，指該文件公布之日（2017年3月30日）后土地出讓成交的商服類房地產(chǎn)項(xiàng)目，2017年3月30日之前（含當(dāng)日）土地出讓成交的商服類房地產(chǎn)項(xiàng)目不執(zhí)行此條規(guī)定，以上意見自2018年12月20日起執(zhí)行。嚴(yán)躍進(jìn)說：“廣州的此次政策應(yīng)該理解為當(dāng)前樓市松綁的第二個城市，充分說明‘一城一策’的戰(zhàn)略正在積極推進(jìn)，其和廣州樓市的具體情況有較好地結(jié)合值得肯定。”類似政策不僅有助于消化部分存量的商服類物業(yè)，緩解了相關(guān)企業(yè)的壓力，也充分體現(xiàn)了當(dāng)前樓市政策的拐點(diǎn)已經(jīng)到來。

與此同時，珠海的房市同樣也顯示出放松的趨勢。斗門和金灣兩個區(qū)已取消了對外地人限購，沒有社保也可購買。在此之前，珠海規(guī)定，外地戶口的購房者需繳納5年社保才有購房資格。目前，珠海住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對外宣稱，外地戶口的購房者只需按照個人條件繳納1個月、3個月、1年的不等期限社保。珠海拉開了全面放松限購的帷幕。嚴(yán)躍進(jìn)表示，預(yù)計(jì)后續(xù)還會有城市加入，尤其是在元旦前后，樓市放松的地方會越來越多。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，房地產(chǎn)是否放松在于兩個方面，一是限購政策是否放松，二是大行房貸利率是否下調(diào)。兩個信號只要出現(xiàn)一個就意味著房地產(chǎn)政策松動。

2018年12月11日，社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報(bào)告（2018—2019）》稱，一線城市可能微調(diào)調(diào)控措施，保持調(diào)控政策的適度；二線城市可能最具放松的沖動和條件，幻想激活樓市的熱度；三四線城市可能動用干預(yù)之手，極力維護(hù)樓市的溫度。第二天，“深圳商業(yè)銀行房貸利率情況”顯示，中國銀行、工商銀行、北京銀行、花旗銀行首套房貸利率上浮10%，利率為5.39%。在此之前，深圳四大行首套房貸利率為上浮15%，僅有個別小銀行出現(xiàn)過利率松動。深圳四大行的利率松動，標(biāo)志著房貸利率同樣出現(xiàn)了拐點(diǎn)。

或?qū)⒁l(fā)房價(jià)上漲？

國家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2018年11月，房地產(chǎn)銷售面積同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大至5.1%，創(chuàng)下2018年最大降幅，均低于過去兩年同期水平。從房價(jià)來看，11月，全國70城房價(jià)環(huán)比上漲0.97%，漲速進(jìn)一步放慢，有的城市房價(jià)下行壓力加大。隨著多地“放松”調(diào)控之聲此起彼伏，樓市的嚴(yán)格調(diào)控局面打破，市場陷入房價(jià)或?qū)⒃僖淮未鬂q的焦慮。

2018年10月29日，住建部發(fā)布的《關(guān)于巡視整改進(jìn)展情況的通報(bào)》中表明，堅(jiān)決落實(shí)習(xí)近平總書記“堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加大分類調(diào)控、精準(zhǔn)施策力度，加快推進(jìn)住房制度建設(shè)。而在12月21日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，“房住不炒”則再一次被重申。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，12月份的各類松綁或?qū)?2月份銷售行情的翹尾，這同樣也體現(xiàn)了當(dāng)前房地產(chǎn)市場的政策面效應(yīng)。預(yù)計(jì)到了2019年，下行的態(tài)勢會持續(xù)。

年底出現(xiàn)的這場“解限”小高潮或?qū)椭康禺a(chǎn)抵擋住了到來的嚴(yán)冬。嚴(yán)躍進(jìn)說：“不排除2019年5月份時，會形成一波小回暖的行情。隨著市場交易的上行，市場的價(jià)格也容易出現(xiàn)反彈。”