2018年,龍頭房企業(yè)績(jī)?cè)賱?chuàng)新高,各梯隊(duì)房企門檻、集中度進(jìn)一步提升。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì),TOP10房企門檻超2000億,千億房企數(shù)量達(dá)到30家、TOP50門檻近550億元。房企整體業(yè)績(jī)飄紅的同時(shí),行業(yè)內(nèi)部分化亦有愈演愈烈之勢(shì)。在應(yīng)對(duì)政策調(diào)控和市場(chǎng)需求方面,房企多從創(chuàng)新產(chǎn)品推出和更新價(jià)格策略等方面入手,積極尋求突破。

據(jù)統(tǒng)計(jì),2018年下半年以來(lái),市場(chǎng)下滑、行業(yè)規(guī)模增速放緩。截至12月末,TOP100房企的單月業(yè)績(jī)同比增速?gòu)?月近60%的高位回落至21%左右。但規(guī)模房企全年累計(jì)銷售增速仍保持在較高水平,TOP100房企全年銷售增長(zhǎng)35%。碧桂園以7286.9億元排在銷售流量榜榜首,恒大繼續(xù)占據(jù)權(quán)益榜第一。

千億房企達(dá)30家行業(yè)集中度繼續(xù)提升

從2018年TOP200房企分梯隊(duì)集中度的變化情況來(lái)看,百?gòu)?qiáng)房企內(nèi)部出現(xiàn)分化。TOP3和TOP100之后的房企集中度較前兩年基本持平。TOP11-TOP50房企集中度增速仍然保持較高,較2017年均進(jìn)一步提升。

2018年,TOP100各梯隊(duì)房企銷售金額門檻進(jìn)一步提升。分梯隊(duì)來(lái)看,TOP3房企門檻雖然已超5500億元,但門檻增幅較前兩年大幅降低。值得注意的是,2018年TOP10門檻超2000億元、TOP30門檻已達(dá)千億。

三家龍頭房企中,碧桂園全年實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)7286.9億元,同比增長(zhǎng)32.3%,自2017年以來(lái)穩(wěn)坐榜首位置。萬(wàn)科和恒大累計(jì)業(yè)績(jī)同比增幅分別達(dá)14.5%和10%,規(guī)模增長(zhǎng)穩(wěn)定。目前,龍頭房企主動(dòng)進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整、銷售增速放緩。預(yù)計(jì)未來(lái)三家龍頭房企都將以追求有質(zhì)量增長(zhǎng)為主,銷售規(guī)模也會(huì)延續(xù)2018年的發(fā)展趨勢(shì),維持平穩(wěn)增長(zhǎng)。

千億房企數(shù)量達(dá)到30家,相比2016年、2017年的12家和17家有了較大幅的增加。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),千億房企的數(shù)量在今年達(dá)到30家之后,未來(lái)規(guī)模的擴(kuò)容將會(huì)放緩,短期內(nèi)將維持在30-35家左右。

2016年至今,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了增長(zhǎng)最快的三年。房企通過(guò)高周轉(zhuǎn)和高杠桿完成了規(guī)模的快速增長(zhǎng),特別是百?gòu)?qiáng)房企整體銷售規(guī)模的年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到40%左右。而自2018年下半年以來(lái),中央多次強(qiáng)調(diào)并重申“房住不炒”與“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”,強(qiáng)化了調(diào)控常態(tài)化的預(yù)期、市場(chǎng)降溫明顯。

克而瑞預(yù)計(jì),2019年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將由高速增長(zhǎng)向平穩(wěn)增長(zhǎng)過(guò)渡。百?gòu)?qiáng)房企的規(guī)模增速將回落至20%至30%左右,較2017、2018年顯著放緩并保持整體平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。對(duì)于房企而言,如何應(yīng)對(duì)當(dāng)前的行業(yè)周期,綜合自身的資源儲(chǔ)備和資本運(yùn)營(yíng)為2019年設(shè)定合理的發(fā)展目標(biāo),也非?？简?yàn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的預(yù)判和管理層的智慧。

近九成房企完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)多元化以地產(chǎn)主業(yè)進(jìn)行延伸

2018年,百?gòu)?qiáng)房企中有近半數(shù)的房企制定了年度銷售目標(biāo),且大部分集中在TOP50房企中。雖然2018年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受調(diào)控政策持續(xù)影響、企業(yè)銷售增速放緩,但在這些提出業(yè)績(jī)目標(biāo)的房企中,今年仍有近九成房企按時(shí)完成了全年業(yè)績(jī)目標(biāo)。其中,金科、陽(yáng)光城、世茂、新城、寶龍、華潤(rùn)和奧園這7家企業(yè)在11月就提前完成了全年業(yè)績(jī)目標(biāo)。

從今年權(quán)益榜的數(shù)據(jù)能看出,行業(yè)整體項(xiàng)目合作情況增多。除了通過(guò)項(xiàng)目收并購(gòu)獲取土地的方式外,在目前項(xiàng)目地塊總價(jià)較高、房企資金趨緊的背景下,近年來(lái)房企在招拍掛市場(chǎng)更傾向于多方合作拿地,通過(guò)合作開發(fā)分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。

行業(yè)增速放緩背景下,房企紛紛開拓新業(yè)務(wù)板塊,通過(guò)謀求多元化轉(zhuǎn)型以謀求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。2018年,包括保利、龍湖、奧園、時(shí)代在內(nèi)的部分房企紛紛通過(guò)更名“去地產(chǎn)化”以突出其多元化定位,但更名“去地產(chǎn)化”并非意味著去地產(chǎn)業(yè)務(wù),地產(chǎn)主業(yè)依舊是各更名企業(yè)發(fā)展的重中之重。

當(dāng)前房企轉(zhuǎn)型的發(fā)展模式也主要是以地產(chǎn)業(yè)務(wù)為軸心進(jìn)行延伸,如目前已初具規(guī)模的長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、物業(yè)管理等細(xì)分領(lǐng)域。此外,科技等未來(lái)產(chǎn)業(yè)也將吸引部分企業(yè)進(jìn)場(chǎng),如碧桂園對(duì)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、機(jī)器人等領(lǐng)域的布局。預(yù)計(jì)2019年,房企的多元化業(yè)務(wù)仍將圍繞地產(chǎn)生態(tài)業(yè)務(wù)展開,發(fā)展方向更為明確的同時(shí),與地產(chǎn)主業(yè)的協(xié)同性也將更為緊密。

產(chǎn)品升級(jí)突圍市場(chǎng)品牌房企或“降維”擴(kuò)張

隨著購(gòu)房單價(jià)提高,更多購(gòu)房者愿意選擇“小戶型,低總價(jià)”項(xiàng)目入手。資金充足,或是選擇外圍區(qū)置業(yè)的買家,大多選擇大戶型單位;對(duì)于房企而言,增加小戶型單位,并加強(qiáng)對(duì)疊拼、復(fù)式產(chǎn)品的研發(fā)供應(yīng)可視為對(duì)近年“高地價(jià)”的一種應(yīng)對(duì)措施,表現(xiàn)了房企希望通過(guò)推出低總價(jià)、實(shí)用率高的單位減低樓價(jià)對(duì)買家購(gòu)置意愿的影響。

近年來(lái),行業(yè)中的大部分房企已經(jīng)逐步發(fā)展形成了自身標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化的產(chǎn)品體系。在市場(chǎng)趨冷、消費(fèi)回歸理性、行業(yè)整合加劇的大背景下,房企只有不斷強(qiáng)化產(chǎn)品力并打造自身品牌優(yōu)勢(shì),才能在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,企業(yè)應(yīng)更多地審視客戶需求,更多地從客戶需求出發(fā),找到自身的產(chǎn)品定位。

從中長(zhǎng)期來(lái)看,未來(lái)中高端改善類產(chǎn)品將成為各能級(jí)城市新房市場(chǎng)供應(yīng)的主流,剛性需求則將更多地被二手存量市場(chǎng)、政府保障性住房及“長(zhǎng)租公寓”滿足。在中高端改善需求的刺激下,未來(lái)也會(huì)吸引更多品質(zhì)優(yōu)秀的品牌房企“降維”擴(kuò)張,通過(guò)將原先布局一二線城市的成熟產(chǎn)品系引進(jìn)三四線城市市場(chǎng),以契合三四線城市日益增長(zhǎng)的改善需求,并謀求企業(yè)銷售規(guī)模的進(jìn)一步增長(zhǎng)。