時(shí)光荏苒，轉(zhuǎn)瞬之間2018年已經(jīng)結(jié)束。這一年，樓市整治全面啟動(dòng)、“金九銀十”冷清收?qǐng)?、多地土地流拍頻現(xiàn)、房企融資道路坎坷……這種種行業(yè)現(xiàn)象構(gòu)成了2018年樓市這幅“奇特”的畫(huà)卷。

2018年為何成為熱點(diǎn)頻發(fā)的一年？展望2019年，國(guó)內(nèi)樓市將迎來(lái)怎樣的市場(chǎng)呢……針對(duì)大家關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)采訪(fǎng)了蘇寧金融研究院特約研究員、烽火臺(tái)資本經(jīng)濟(jì)觀察員江瀚，其分別從宏觀、微觀角度全方面解讀房地產(chǎn)熱點(diǎn)話(huà)題。

談“六個(gè)錢(qián)包”

4月，著名財(cái)經(jīng)專(zhuān)家樊綱火了，如果年輕人工作還不穩(wěn)定，可以就租個(gè)小房子??；如果要結(jié)婚了，雙方父母和長(zhǎng)輩的“六個(gè)錢(qián)包”能一起湊出首付，建議還是買(mǎi)房好。此言一出，全國(guó)嘩然。

在江瀚看來(lái)，雖然樊綱說(shuō)的很赤裸裸，但是實(shí)際情況就是如此，現(xiàn)在大多數(shù)買(mǎi)房的年輕人多是集中在85后到00前這段時(shí)間，這個(gè)年齡段的人大多數(shù)都是獨(dú)生子女，獨(dú)生子女一般要結(jié)合的話(huà)，的確是雙方6個(gè)錢(qián)包，自己的雙方父母的兩個(gè)錢(qián)包，雙方祖父母的四個(gè)錢(qián)包。

因?yàn)榫鸵袁F(xiàn)在北上廣等一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)來(lái)計(jì)算，如果僅僅是自己的錢(qián)包的話(huà)，其實(shí)是難以承擔(dān)房?jī)r(jià)的，祖孫三代人的收入支撐房子的一個(gè)首付，估計(jì)是大多數(shù)中等收入家庭的財(cái)務(wù)實(shí)力。

談“房企融資”

2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎已經(jīng)變得日益不好過(guò)了，2018年房企的融資環(huán)境持續(xù)收緊，多項(xiàng)政策出臺(tái)防范房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不僅是在境內(nèi)多家房企的公司債因限制的增多而被迫中止，房企在境外發(fā)債也開(kāi)始受到限制。

對(duì)此，江瀚表示：“現(xiàn)階段對(duì)于小型房企來(lái)說(shuō)可謂是冬天，但是對(duì)于大型房企卻不一定。TOP10房企融資額為1655億元，同比減少27%，若是剔除中國(guó)恒大的影響，其余TOP10房企的融資額同比增長(zhǎng)14.4%，在融資收緊的情況還是有充足的融資實(shí)力，并且商業(yè)銀行也都主動(dòng)將資金貸給大型房企，所以這個(gè)時(shí)候只要房地產(chǎn)企業(yè)不激進(jìn)，那么保證足夠維持運(yùn)營(yíng)的資金還是不難的。而中小型房企則必然會(huì)面對(duì)更加嚴(yán)重的市場(chǎng)壓力，最終留給他們的路，要不被市場(chǎng)所淘汰清盤(pán)退出，要不被大企業(yè)吞并，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)一定會(huì)是大企業(yè)的天下。”

此外，他還認(rèn)為，面對(duì)著融資難的難題，中型房地產(chǎn)企業(yè)所采用的措施則是突擊上市，放棄了上市難度較大的國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)，通過(guò)港股市場(chǎng)等海外市場(chǎng)突擊上市，從而獲得生存必須的資金，再加上上市之后企業(yè)市場(chǎng)估值比較容易確定，股票也可以通過(guò)質(zhì)押的方式進(jìn)行融資。

談“樓市2019”

江瀚認(rèn)為，隨著國(guó)家明確房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的這個(gè)主定位在房住不炒理念的整體調(diào)控之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由原先的投資屬性，投機(jī)屬性，向著居住屬性全面轉(zhuǎn)型了。

在這樣的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展其實(shí)已經(jīng)被明確了，這就是房地產(chǎn)市場(chǎng)既不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的上漲，難以出現(xiàn)大規(guī)模的下跌，保持一個(gè)較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，將會(huì)是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主基調(diào)，當(dāng)然我們也不會(huì)排除的是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能會(huì)出現(xiàn)一定程度的區(qū)域性的波動(dòng)，這是在整個(gè)大基調(diào)大趨勢(shì)的一個(gè)情況下，并不會(huì)發(fā)生改變的事情。

2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型將會(huì)是非常重要的一年。房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)實(shí)現(xiàn)持續(xù)轉(zhuǎn)變的一個(gè)過(guò)程，房地產(chǎn)將有可能重新回歸到一個(gè)溫和平穩(wěn)運(yùn)行的軌道當(dāng)中。

可以認(rèn)為的是，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)局部性微調(diào)，以及不同地方對(duì)當(dāng)?shù)氐恼哌M(jìn)行比較有地方特色的調(diào)整是非常有可能的事情，而在這種調(diào)整之下，房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)出現(xiàn)一定的波動(dòng)，這個(gè)也是有可能出現(xiàn)的，但是整體而言要出現(xiàn)大規(guī)模的房?jī)r(jià)上漲還是一個(gè)比較困難的事情。