2018年12月18日，菏澤取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施的消息像穿透冰面的第一箭，雖然不夠堅定，但足夠有勇氣。隨后，廣州跟進，宣布“330新政”前出讓的土地，公寓和商鋪可賣給個人；深圳四大行下調(diào)首套貸款利率，由上浮15%調(diào)整為上浮10%；珠海兩區(qū)降低購房門檻。冰破之聲四處蔓延，12月26日深夜，衡陽市發(fā)改委、住建局共同發(fā)文，衡陽新建商品房限價政策2019年元旦起暫停執(zhí)行。站在2018年的尾牙，似乎可以嗅聞到2019年春天的氣息。而此刻，一些新盤項目也在蠢蠢欲動，醞釀新一年的漲價。

多地房企萌發(fā)“漲價沖動”

“姐，如果您要買我們的項目，最好趕在2019年1月1日之前定下來，或者先交定金，把名額留下來。因為我們內(nèi)部已經(jīng)下發(fā)通知，2019年1月1日以后，價格要上調(diào)5%。”一位銷售告訴中國房地產(chǎn)報記者，這是位于江蘇鹽城的萬科悅達翡翠云臺項目，目前在售的普通住宅項目均價為13500元/平方米，聯(lián)排洋房項目售價為16500元/平方米，這個價格是包含精裝修的售價。雖然是周六，但此時售樓處看房的人并不多，房源也較為充足，這里似乎并未走出冷淡行情的影響。在得知記者并沒有鹽城社保的時候，銷售表示，只要補足一個月社保就可以購買。但據(jù)記者調(diào)查，目前萬科并未在全國范圍內(nèi)上調(diào)新房銷售價格，目前只有鹽城項目得到確認(rèn)。

和萬科一樣醞釀漲價的還有合肥廬陽區(qū)藍光半島公館項目，該項目下發(fā)通知稱：2019年1月1日起，住宅價格全面上調(diào)600元/平方米。而此時的合肥正悄悄放開限購，據(jù)合肥多個樓盤中介及代理商管理人士表示，合肥目前調(diào)整后所執(zhí)行的限購政策是：合肥市四縣一市（長豐、肥東、肥西、廬江四縣及巢湖一市）家庭戶無需提供社保證明即可購房；合肥市（含4縣）集體戶、非合肥戶口（安徽省各地級市、外?。┲恍杼峁?個月社保證明（剩余11個月社?？裳a繳）即可購房。而此前，合肥的限購政策規(guī)定四縣一市（長豐、肥東、肥西、廬江四縣及巢湖一市）的居民如果想在合肥市買房，要按照外地人算，必須繳納一年社保，而現(xiàn)在顯然取消了這一限制。對比之下，目前所執(zhí)行的限購政策的確有所放松，但目前合肥市房管局官方對此事并沒有正面回復(fù)。

相繼傳來調(diào)價消息的，還有濟南恒大翡翠華庭、濟南興隆華潤置地公元九里洋房項目，在恒大和華潤置地的調(diào)價公告中分別顯示：自2019年1月1日起，所有在售房源每平方米上調(diào)500元。在記者致電濟南恒大翡翠華庭售樓處時，對方表示，目前只是接到上面口頭傳達的通知，但具體銷售價格還要等1月1日以后看，目前濟南的市場銷售行情并未見好轉(zhuǎn)，有業(yè)內(nèi)人士猜測，此次調(diào)價有可能只是開發(fā)商把之前的降價優(yōu)惠政策取消，在年底沖銷量的一種營銷手段。

限購放松后是否會帶來年后新房價格的上漲

就合肥市場而言，據(jù)了解，目前合肥大部分項目優(yōu)惠幅度依然照舊，有的甚至為了沖年底業(yè)績加大優(yōu)惠幅度，銷售案場也沒有出現(xiàn)人氣爆棚的情況。根據(jù)2018年11月份國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅環(huán)比上漲的城市有63個，比10月份減少了2個；下降與持平的城市有7個，其中，天津、廈門、深圳、溫州、金華環(huán)比下降。國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，樓市整體仍在降溫，但這種情況到11月已企穩(wěn)。據(jù)初步測算，從環(huán)比看，4個一線城市新建商品住宅銷售價格微漲0.3%。其中：北京和上海分別上漲0.6%和0.5%，廣州持平，深圳下降0.2%。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.9%和0.4%，漲幅比上月分別回落0.2個百分點和0.1個百分點。在他看來，各地繼續(xù)堅持因城因地制宜、精準(zhǔn)施策，強化地方調(diào)控主體責(zé)任，房地產(chǎn)市場整體保持穩(wěn)定。并未因一些城市放松限購而呈現(xiàn)回暖趨勢。

對于2019年的市場預(yù)測，在恒大研究院研究報告中顯示：去庫存紅利消退，預(yù)計2019年銷售面積增速-5.4%，為2015年以來首次負增長。本輪地產(chǎn)景氣度受益于三大紅利：去庫存政策紅利，包括行政調(diào)控退出、購房信貸寬松、PSL支持棚改貨幣化安置；戶籍人口城鎮(zhèn)化加速紅利；以及住房消費升級紅利。2019年，伴隨棚改貨幣化安置的大幅下降，去庫存政策紅利消退，但城鎮(zhèn)化和住房消費升級紅利持續(xù)釋放。同時，房企折扣促銷、房貸利率穩(wěn)中有降、部分城市政策適度放松，對銷售形成有力支撐。

從城市來看，2019年一線城市占比3.1%、同比增長6.4%，增速回升12.2個百分點，主要由于基數(shù)低，以及過度嚴(yán)厲的調(diào)控政策執(zhí)行層面放松；二線城市占比32.7%、同比-3.2%的負增長，增速下滑2.1個百分點；三四線城市占比64.1%、同比-6.9%的負增長，增速降低8.4個百分點，主要由于基數(shù)高，棚改貨幣化大幅減少和一二線市場降溫傳導(dǎo)影響。三四線城市走勢決定全國走勢，棚改貨幣化走勢決定三四線城市走勢。預(yù)計2019年三四線城市棚改貨幣化帶動銷售面積增速7%，較2018年下滑6.5個百分點。

如果從2019年房地產(chǎn)政策來預(yù)測：第一，2018年“控房價”成效顯著，2019年“穩(wěn)房價”是基調(diào)。當(dāng)前的調(diào)控成果來之不易，庫存已降至歷史低位、部分城市仍有房價上漲壓力、居民杠桿大幅提升引起監(jiān)管層重視。因此，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險”仍必須放在突出位置。第二，地方政府有更大的調(diào)控自主權(quán)，將平衡“穩(wěn)增長、保財政和房價上漲”壓力，適度修正前期調(diào)控。如限價、限售、限簽政策，在市場高溫時起到迅速踩剎車的作用，隨著市場平穩(wěn)，勢必清理退出。有些城市，也會將限購范圍縮小，從全市劃定到市內(nèi)核心區(qū)。第三，涉及土地、租賃、保障的調(diào)控政策將進一步完善。如在一線城市增加共有產(chǎn)權(quán)房和租賃住房供應(yīng)、創(chuàng)新土地出讓模式逐步替代“價高者得”的傳統(tǒng)招拍掛模式。