2018年國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)過400余次陸續(xù)調(diào)控后逐步回歸理性，房價走勢趨于平穩(wěn)，商品房銷售金額超越2017年再創(chuàng)新高。但與此同時，不少房企開始高呼“活下去”，不斷追求規(guī)模化發(fā)展且思考未來的發(fā)展方向。  

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，2019年樓市將進入“換檔期”，從全國樓市整體嚴(yán)控?fù)Q擋到“因城施策、分類指導(dǎo)”就是換檔的重要政策體現(xiàn)，與此同步的是信貸政策、調(diào)控節(jié)奏將在不同城市表現(xiàn)出地區(qū)化差異性，換檔并不代表樓市會出現(xiàn)大波動，相反會保證全國樓市整體更為平穩(wěn)化發(fā)展。此外，2019年房企競爭加劇，特別是中型房企競爭將呈現(xiàn)白熱化態(tài)勢。  

穩(wěn)字當(dāng)先各類城市分化  

克而瑞研究中心指出，從成交結(jié)構(gòu)來看，2018年各能級城市市場分化明顯，三四線城市依然是商品房成交主力，但受棚改貨幣化安置的收緊及購買力限制，下半年三四線城市的成交略顯疲軟。  

從新房市場的具體表現(xiàn)來看，58同城、安居客《2018年樓市總結(jié)》數(shù)據(jù)顯示，在2018年一線城市調(diào)控政策依然收緊的情況下，成交面積走勢總體符合市場規(guī)律；成交價格方面，一線城市房價整體緩漲，深圳房價呈平穩(wěn)下降趨勢。  

從不同城市級別找房熱度來看，2018年一二線城市熱度漲幅高于三四線城市，受人口周期性遷移影響，臨近年底不少外出務(wù)工人員返鄉(xiāng)置業(yè)，帶動三四線城市找房熱度回升；新一線城市中新房熱門找房城市集中于西部，重慶、西安、成都是找房榜前三甲。其中，重慶新房找房同比上漲40%，寧波、沈陽也有約四成漲幅。  

此外，購房剛需向周邊城市擴散，呈現(xiàn)出衛(wèi)星城格局，北上廣等一線城市的找房熱度總體呈現(xiàn)下降趨勢，而部分周邊城市找房熱度上升，上海周邊的常州、北京周邊的太原，找房熱度同比增長約五成。  

二手房方面，2018年北京、上海等城市二手房掛牌價波動不大，而部分新一線及二線城市價格波動較為明顯。58安居客房產(chǎn)研究院跟蹤數(shù)據(jù)顯示，西部代表城市二手房找房熱度也領(lǐng)先于其他新一線城市，其中重慶找房熱度最高。  

房源需求方面，數(shù)據(jù)顯示，對房源面積在70～120平方米區(qū)間的二手房的需求占比達51.5%，兩居室和三居室是多數(shù)購房者的首選房源。從全國范圍來看，用戶也更多關(guān)注總價在50萬～150萬元的二手房房源。  

58同城、安居客《2018年樓市總結(jié)》分析稱，在穩(wěn)字當(dāng)先的大環(huán)境下，總體房價水平穩(wěn)定、各類城市分化，一線城市價穩(wěn)量降，二線城市中的部分熱點城市降溫可能加速，三四線城市房價上漲的現(xiàn)象在2019年將得到明顯控制。預(yù)計2019年利率依然存在一定的下調(diào)空間，尤其是對首套房貸利率的優(yōu)惠力度還有望繼續(xù)增加。  

克而瑞研究中心指出，預(yù)計2019年，受益一二線城市新增供應(yīng)預(yù)期增加、需求充裕且支付能力較高，一線城市成交將保持低位回升、二線整體平穩(wěn)。城市市場回調(diào)的壓力將主要集中在需求透支和購買力不足的大部分三四線城市和部分二線城市。這也將在一定程度上給企業(yè)的城市布局提供方向性指引，對于企業(yè)而言，弱市之下仍將把加緊項目去化、保證現(xiàn)金流放在首位。同時，在調(diào)控政策逐步松綁的預(yù)期下，貨量安排或?qū)⒅饕性谙掳肽辍?nbsp; 

千億房企數(shù)量短期內(nèi)維持在30～35家未來房企競爭回歸產(chǎn)品力  

在調(diào)控重壓下，標(biāo)桿房企依然實現(xiàn)逆勢增長。據(jù)克而瑞發(fā)布的《2018年度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200》，碧桂園流量金額突破7000億元，萬科突破6000億元，恒大則位居銷售權(quán)益榜首位，規(guī)模房企的實力正進一步增強。此外，各梯隊房企在規(guī)模增長的同時，分化格局持續(xù)。排名前十房企門檻超2000億元，千億房企數(shù)量達到30家，相比2016年、2017年的12家和17家有了較大幅度增加。  

克而瑞研究中心認(rèn)為，2019年房地產(chǎn)行業(yè)將從高速增長向平穩(wěn)增長過渡，百強房企的業(yè)績規(guī)模增速也將從近兩年的40%左右回落至20%～30%。其中，龍頭房企仍將延續(xù)2018年的平穩(wěn)發(fā)展，以追求有質(zhì)量增長為主。  

同時，克而瑞研究中心預(yù)計，千億房企的數(shù)量在今年達到30家之后，未來規(guī)模的擴容將會放緩，短期內(nèi)將維持在30～35家。  

在張波看來，2019年房企側(cè)換檔非常值得關(guān)注，2018年房企整體的生存壓力較大，房企融資成本不斷走高，限價、限售等政策讓一些房企開始思考轉(zhuǎn)換“賽道”，具體則呈現(xiàn)以下三個維度的變化：從粗放的城市群戰(zhàn)略到精細(xì)化區(qū)域深耕戰(zhàn)略的換檔；房企的集中度從千億級房企猛增到數(shù)量穩(wěn)定的換檔；房企的競爭力從規(guī)?；?yīng)到產(chǎn)品力驅(qū)動的換檔。2019年房企的競爭也將更為激烈，龍頭房企規(guī)?；哪_步有所放慢，但中型房企之間的競爭將出現(xiàn)白熱化。而隨著市場趨冷、消費回歸理性，未來房企的競爭力將更多體現(xiàn)為產(chǎn)品力，通過產(chǎn)品系及其標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)與升級，打造產(chǎn)品IP，以形成良好的市場號召力與產(chǎn)品競爭力。