1月3日，58同城、安居客發(fā)布《新周期：樓市迎來換擋期——2018年樓市總結(jié)》。報告指出，2018年是“調(diào)控年”，全年全國陸續(xù)發(fā)布調(diào)控政策400余次，2018年也是房地產(chǎn)新周期的重要年份，這一年房產(chǎn)市場回歸理性，價格走勢趨于平穩(wěn)，商品房銷售金額超越2017年再創(chuàng)新高。用戶行為方面，3月出現(xiàn)新房找房高峰，70-120㎡二手房需求占比過半，50-150萬價格段受到購房者青睞。2019年樓市換擋期將迎來6大轉(zhuǎn)變，房企競爭加劇，特別是中型房企競爭將呈現(xiàn)白熱化態(tài)勢。

400余次調(diào)控下樓市迎來換擋期 房產(chǎn)銷售額或?qū)⑼黄?4萬億元

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，樓市政策也發(fā)生了重大調(diào)整。2018年3月，“兩會”政府工作報告將“房住不炒”作為樓市調(diào)控總體方針，為加快住房制度改革和房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)，全年全國陸續(xù)發(fā)布調(diào)控政策400余次，保障市場健康發(fā)展。隨著調(diào)控不斷深入，樓市回歸理性，7月中央政治局會議提出“堅(jiān)決遏制房價上漲”口號，成為樓市降溫 “分水嶺”，政策效應(yīng)明顯顯現(xiàn)。

2018年12月，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，要將“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期”作為調(diào)控主要目標(biāo)，維穩(wěn)仍是2019年樓市政策基調(diào)?！?018年樓市總結(jié)》指出，2018年年底部分城市調(diào)控政策變更，如菏澤取消新房及二手房限購政策、衡陽政策變化等，并不意味著調(diào)控放松，而是根據(jù)實(shí)際情況并針對不同城市進(jìn)行分類指導(dǎo)，因城施策，夯實(shí)城市主體責(zé)任。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，受房地產(chǎn)政策的影響，2018年下半年，土地購置面積同比增速有所緊縮，土地市場的降溫也使房地產(chǎn)投資同比增速略有回落。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年1-11月全國商品房銷售面積達(dá)到14.86億平方米，同比增長1.4%，銷售額12.95萬億元，同比增長12.1%，而2017年全年商品房銷售金額為13.37億元。從當(dāng)前市場情況看，2018年全國房產(chǎn)銷售額大概率將突破14萬億元，并且有可能成為峰值數(shù)據(jù)。

新房市場一線城市房價緩漲 西部三城位列新一線城市找房熱度三甲 

《2018年樓市總結(jié)》報告稱，從新房市場的具體表現(xiàn)上來看，在2018年一線城市調(diào)控政策依然收緊的情況下，成交面積走勢總體符合市場規(guī)律；成交價格方面，一線城市房價整體緩漲，深圳房價呈平穩(wěn)下降趨勢。據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年 10月份購房者信心指數(shù)達(dá)年內(nèi)新低，自2018年11月起，在穩(wěn)房價態(tài)勢下，購房者信心指數(shù)開始回升，市場情緒逐漸穩(wěn)定。

58安居客房產(chǎn)研究院全年監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從2018年新房月度訪問量來看，用戶的找房需求在3月份出現(xiàn)高峰，而后逐漸下降，下半年整體呈平穩(wěn)下行趨勢。這與市場情況基本相符，在調(diào)控力度收緊的情況下，用戶的找房熱情也相應(yīng)保持平穩(wěn)。從不同城市級別找房熱度來看，一二線城市熱度漲幅高于三四線城市，受人口周期性遷移影響，臨近年底不少外出務(wù)工人員返鄉(xiāng)置業(yè)，帶動三四線城市找房熱度回升。此外，購房剛需向周邊城市擴(kuò)散，呈現(xiàn)出衛(wèi)星城格局?！?018年樓市總結(jié)》數(shù)據(jù)顯示，北上廣等一線城市的找房熱度總體呈現(xiàn)下降趨勢，而部分周邊城市找房熱度上升，上海周邊的常州、北京周邊的太原，找房熱度同比增長約五成。

隨著新一線城市“搶人大戰(zhàn)”的升級，各種政策利好對落戶人群釋放，這也刺激了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場發(fā)展。《2018年樓市總結(jié)》顯示，2018年新一線城市中新房熱門找房城市集中于西部，重慶、西安、成都是找房榜前三甲。其中，重慶新房找房同比上漲40%，寧波、沈陽也有約四成漲幅。

二手房市場3-5月為找房高峰 70-120平方米房源需求占比過半

《2018年樓市總結(jié)》還反映了全年二手房市場整體情況，其中，全國二手房掛牌房源量在春節(jié)期間處于低位，3月開始逐步走高，8月達(dá)到最高點(diǎn)。而從買房用戶的線上行為來看，找房高峰則出現(xiàn)在3-5月。

價格方面，2018年北京、上海等城市二手房掛牌價波動不大，而部分新一線及二線城市價格波動較為明顯。據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院跟蹤數(shù)據(jù)顯示，西部代表城市二手房找房熱度也領(lǐng)先于其他新一線城市，其中，重慶找房熱度最高。作為西部唯一的直轄市，重慶的發(fā)展后勁和政策紅利吸引了人口流入，拉動當(dāng)?shù)囟址渴袌霭l(fā)展。

《2018年樓市總結(jié)》報告數(shù)據(jù)顯示，對房源面積在70-120㎡區(qū)間的二手房的需求占比達(dá)51.5%，兩居室和三居室是多數(shù)購房者的首選房源。從全國范圍來看，用戶也更多關(guān)注總價在50-150萬的二手房房源。此外，58安居客房產(chǎn)研究院全年跟蹤數(shù)據(jù)顯示，2018年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)在上半年保持平穩(wěn)，下半年略有回落，到11月后開始回升。

2019年樓市換擋呈現(xiàn)六大轉(zhuǎn)變 中型房企競爭進(jìn)入白熱化階段

報告指出，2019年樓市將進(jìn)入“換擋期”，從全國樓市整體嚴(yán)控?fù)Q擋到“因城施策、分類指導(dǎo)”就是換擋的重要政策體現(xiàn)，與此同步的是信貸政策、調(diào)控節(jié)奏將在不同城市表現(xiàn)出地區(qū)化差異性，換擋并不代表樓市會出現(xiàn)大波動，相反會保證全國樓市整體更為“平穩(wěn)化”發(fā)展。

樓市換擋總體在2大方向6個具體維度上有明顯體現(xiàn)，2大方向分別是政策調(diào)控、房企側(cè)。在穩(wěn)字當(dāng)先的大環(huán)境下，政策調(diào)控?fù)Q擋表現(xiàn)在以下三個維度：其一總體調(diào)控節(jié)奏不變、區(qū)域性變化呈現(xiàn)，即從全國嚴(yán)控到因城施策的指導(dǎo)方針變化，體現(xiàn)了調(diào)控政策將依然保持穩(wěn)定、長短結(jié)合的節(jié)奏不變，而在打擊炒房的同時更注重對剛需人群的保障。其二總體房價水平穩(wěn)定、各類城市分化。一線城市價穩(wěn)量降，二線城市中的部分熱點(diǎn)城市降溫可能加速，三四線城市房價上漲的現(xiàn)象在2019年將得到明顯控制。其三信貸政策總體不變，首套優(yōu)惠更多體現(xiàn)，2019年利率依然存在一定的下調(diào)空間，尤其是對首套房貸利率的優(yōu)惠力度還有望繼續(xù)增加。

張波認(rèn)為，2019年房企側(cè)換擋非常值得關(guān)注，2018年房企整體的生存壓力較大，房企融資成本不斷走高，限價、限售等政策讓一些房企開始思考轉(zhuǎn)換“賽道”，不少房企已經(jīng)開始高呼“活下去”的口號。因此，眾多房企不斷追求規(guī)模化的同時，也在思考未來的發(fā)展方向，房企側(cè)換擋也將在2019年表現(xiàn)得更為明顯，具體則呈現(xiàn)以下三個維度的變化：從粗放的城市群戰(zhàn)略到精細(xì)化區(qū)域深耕戰(zhàn)略的換擋；房企的集中度從千億級房企猛增到數(shù)量穩(wěn)定的換擋；房企的競爭力從規(guī)?；?yīng)到產(chǎn)品力驅(qū)動的換擋。2019年房企的競爭也將更為激烈，龍頭房企規(guī)?；哪_步有所放慢，但中型房企之間的競爭將出現(xiàn)“白熱化”。而隨著市場趨冷、消費(fèi)回歸理性，未來房企的競爭力將更多體現(xiàn)為產(chǎn)品力，通過產(chǎn)品系及其標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)與升級，打造產(chǎn)品IP鑄造品牌形象，以形成良好的市場號召力與產(chǎn)品競爭力。