2018年已經(jīng)結(jié)束，過去這一年，樓市經(jīng)歷了調(diào)控不斷加碼，多地進入限購、限貸、限價、限商、限售的“五限”嚴控狀態(tài)，在下行周期中迎來了2019年。
中央經(jīng)濟工作會議對2019年房地產(chǎn)定調(diào)“房住不炒”“長效機制”，提出了“因城施策、分類指導(dǎo)”，全國住房和建設(shè)工作會議則作出了以“穩(wěn)房價穩(wěn)地價穩(wěn)預(yù)期”為目標，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的要求。
在對2019年的預(yù)測上面，資深經(jīng)濟學(xué)家、房地產(chǎn)專家也產(chǎn)生了觀點碰撞，甚至頻繁上演“隔空喊話”。近期安信證券首席經(jīng)濟學(xué)家高善文和海通證券首席經(jīng)濟學(xué)家姜超的表態(tài)最能代表這種態(tài)勢。
高善文對房地產(chǎn)未來趨勢表示：“我并不認為像很多人說的那樣，房地產(chǎn)價格將出現(xiàn)大調(diào)整。”姜超則駁回，中國房地產(chǎn)價格應(yīng)該會有序下跌，平均跌幅極限在20%–30%。除了這兩個代表性的觀點，2018年內(nèi)，兩人還在庫存是否已達到歷史低位、供給還是需求決定房價，以及供應(yīng)還是價格才是房價核心等問題上產(chǎn)生對峙。
2019年房地產(chǎn)市場將會如何表現(xiàn)？同策咨詢研究院研究總監(jiān)張宏偉向時代周報記者表達了他的觀點。
“目前樓市的下行周期已經(jīng)確認，在這個周期內(nèi)，房地產(chǎn)市場更多地是要避免過度降溫，預(yù)計2019年一二線熱點城市將會保持現(xiàn)有的調(diào)控政策，但在政策執(zhí)行力度上，個別城市可能會根據(jù)實際情況有所調(diào)整。而三四線城市則在庫存偏大、房價下行壓力較大的情況下，大概率走向定向?qū)捤伞?rdquo;張宏偉說。
政策：因城施策
這一場從2016年開始的調(diào)控，到現(xiàn)在似乎已經(jīng)走到了政策頂點。“全國房地產(chǎn)市場的政策底已經(jīng)來臨。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉判斷。
2018年5–8月，“調(diào)控潮”再次來襲，中央強調(diào)堅持調(diào)控，各個城市不斷出臺收緊樓市的調(diào)控政策，巡視組各地監(jiān)督落實效果。7月31日，深圳正式發(fā)文加入“限售”城市群，一線城市樓市調(diào)控均進入限購、限貸、限價、限商、限售的“五限”嚴控狀態(tài)。到年底，11–12月，房地產(chǎn)政策基本平穩(wěn)，約束性政策銳減。
隨著中央經(jīng)濟工作會議、全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議的部署，樓市嚴控或迎來轉(zhuǎn)機—“因城施策、分類指導(dǎo)”成為這其中最重要的一環(huán)。
在中央定調(diào)前后，已有山東省菏澤市、廣東省廣州市、湖南省衡陽市等各個地方明里暗里給樓市松了綁。
但未來具體如何因城施策，似乎還值得商榷。
中國指數(shù)研究院對房地產(chǎn)市場2019年展望指出，2019年需求端各項限制性調(diào)控政策將繼續(xù)推進，供給端則會繼續(xù)圍繞增加短期供應(yīng)量，調(diào)整住房及土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高保障性住房融資服務(wù)力度，推進中長期住房制度改革進行政策構(gòu)建，繼續(xù)保障“有效供給”。
同策研究院2019年樓市趨勢展望指出，2019年各城因城施策，“18+X”政策或?qū)⒙涞亍?/div>
“‘18+X’即為地方政府自行調(diào)控，調(diào)控政策分為18項必選項加25項可選政策。其中18項必選項分為四大方向和原則，一是設(shè)置核心指標，只考核指標，不強制措施；二是要繼續(xù)堅持‘房住不炒’；三是加大租賃和保障房力度；四是加大土地供應(yīng)力度。”同策研究預(yù)判，“在同策重點監(jiān)測25個熱點城市中，‘18+X’的因城施策方式會在北上廣深等22個城市中試點，其中1月會先試點10個城市。”
“三穩(wěn)”為目標
12月24日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，對2019年的住建工作提出了“穩(wěn)房價穩(wěn)地價穩(wěn)預(yù)期”的“三穩(wěn)”總體目標。
而這個“穩(wěn)”也給房地產(chǎn)市場的看漲或看跌給出了否定的答案。“穩(wěn)”—可小幅波動，但不可大漲，也不會大跌。
“市場永遠是有波動的，所謂的穩(wěn)，不過是波動沒那么明顯而已。”克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉表示。
張宏偉則就此表示，住建部提出了“穩(wěn)房價”的要求，而這個穩(wěn)，不僅僅是穩(wěn)住不動，而且一二線熱點城市要一直上漲，三四線城市則要嚴防下跌。
經(jīng)過一年調(diào)控，國家統(tǒng)計局最新2018年11月全國70城房價數(shù)據(jù)顯示，11月15個熱點城市中新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降的城市有所增加，從各級城市來看，2018年11月一線城市新房價格微漲但有所回落，二線城市新房價格漲幅持穩(wěn)，三線城市環(huán)比漲幅回落。整體而言，今年1–11月以來，全國70個重點一二三線城市新建商品住宅銷售價格同比累計平均漲幅比2017年同期均現(xiàn)回落。當(dāng)前穩(wěn)房價的目標得到了比較好的實現(xiàn)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，預(yù)計未來幾個月，二手房價格的下調(diào)城市和下調(diào)幅度將繼續(xù)加大，新建住宅部分城市也將逐漸開始調(diào)整。
中國指數(shù)研究院認為，2019年全國房地產(chǎn)市場將整體運行承壓，在需求端，商品房銷售面積將高位回落，其中一線城市銷售面積穩(wěn)中小幅回落的概率較大，二線城市分化顯著，三四線城市由于需求支撐基礎(chǔ)相對薄弱，銷售面積下行壓力較大，在價格方面，隨著價格穩(wěn)定預(yù)期進一步鞏固，商品房價格將穩(wěn)字當(dāng)頭，但不排除微幅下跌的可能，降幅應(yīng)該在2.5%以內(nèi)。
“報告的2.5%并不一定是指下跌，而是說上下浮動的幅度。這個幅度也在合理范圍之內(nèi)。分級來說，2019年三四線城市的房價下行壓力會大一點，二線城市受政策持續(xù)影響，目前也受到了考驗。”中國指數(shù)研究院研究總監(jiān)白彥軍向時代周報記者進一步解釋，“但總體而言，2019年房價還是會維持在一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)，而交易量的回落會更加明顯一點。”
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人民日報海外版:樓市因"城施策"讓政策體系更合理
不久前，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國住房市場發(fā)展月度分析報告（2018年12月）》顯示，房地產(chǎn)調(diào)控政策保持了延續(xù)性與穩(wěn)定性，部分開發(fā)商及住房投資者關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控全面放松的預(yù)期一再落空，開始逐步降價售房；貨幣化棚改政策的調(diào)整，對二三四線城市房地產(chǎn)熱起到了釜底抽薪的作用；復(fù)雜的國內(nèi)外經(jīng)濟形勢，使得部分家庭推遲了購房決策。這些，促進了房價降溫城市增加，市場更加理性。
與此同時，該報告建議，未來房地產(chǎn)政策應(yīng)保持政策定力，即使房價出現(xiàn)暫時性下跌，也不能出臺刺激或鼓勵購房政策，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控前功盡棄。但部分房價下跌的城市，可以因地制宜地對一些不合時宜的房地產(chǎn)政策進行微調(diào)，使得房地產(chǎn)政策體系更為科學(xué)合理。
對于2019年的房地產(chǎn)調(diào)控工作，住建部在全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上強調(diào)，以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期為目標，著力建立和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，堅決防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險。
住建部要求，堅持因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市主體責(zé)任，加強市場監(jiān)測和評價考核，切實把穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實處。繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，加強房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房，強化輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理，確保市場穩(wěn)定。同時，加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，繼續(xù)深入開展治理房地產(chǎn)亂象的專項行動。
松與緊之間:房地產(chǎn)長效機制呼之欲出 或超30城松綁
2018年的最后一個月份，在經(jīng)歷了400余次調(diào)控之后，房地產(chǎn)市場還在“緊”與“松”之間猶疑揣測。
但在這個年度結(jié)束的最后幾天，一個位于山東省西部的小城打破了這種緊張而微妙的局面。
12月18日，山東省菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于推進全市棚戶區(qū)改造和促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施。而這一“限售令”，自2017年11月開始實行以來，到現(xiàn)在也才一年有余。
在經(jīng)歷了市場、官方的觀望和試探之后，19日，菏澤市住建局官方正式出具解讀，確定取消了限售。
隨后，廣東省廣州市住建委官方發(fā)布《關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項目銷售管理的意見》，對商服類物業(yè)進行了松綁，2017年3月30日前土地出讓項目不再限定限售對象，可售個人。
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