2018年的最后一個(gè)月份，在經(jīng)歷了400余次調(diào)控之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)還在“緊”與“松”之間猶疑揣測(cè)。
但在這個(gè)年度結(jié)束的最后幾天，一個(gè)位于山東省西部的小城打破了這種緊張而微妙的局面。
12月18日，山東省菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，取消新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施。而這一“限售令”，自2017年11月開始實(shí)行以來(lái)，到現(xiàn)在也才一年有余。
在經(jīng)歷了市場(chǎng)、官方的觀望和試探之后，19日，菏澤市住建局官方正式出具解讀，確定取消了限售。
隨后，廣東省廣州市住建委官方發(fā)布《關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售管理的意見》，對(duì)商服類物業(yè)進(jìn)行了松綁，2017年3月30日前土地出讓項(xiàng)目不再限定限售對(duì)象，可售個(gè)人。
在12月21日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，對(duì)房地產(chǎn)提出了“因城施策、分類指導(dǎo)”的要求。多位專家預(yù)測(cè)，2019年或許更多城市正式調(diào)整政策。
但12月26日湖南省衡陽(yáng)市撤銷“限價(jià)令”又取消的行為，也讓市場(chǎng)認(rèn)識(shí)到，即使中央下放了微調(diào)權(quán)力，地方也要慎之又慎。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出：“雖然目前強(qiáng)調(diào)因城施策，并合理微調(diào)，但事實(shí)上各類松綁動(dòng)作，無(wú)論是大還是小，都容易引起市場(chǎng)預(yù)期的變動(dòng)。所以若是沒(méi)有足夠信心做到‘房住不炒’，部分政策的松綁會(huì)被認(rèn)為是輕率的，也容易面臨問(wèn)責(zé)的壓力。”
2019年或超30城松綁
時(shí)代周報(bào)記者不完全梳理，目前已經(jīng)有甘肅蘭州、山西太原、山東菏澤、廣東廣州等多地官方明確發(fā)文從限購(gòu)、限售等政策層面進(jìn)行松綁。
2018年12月26日，由衡陽(yáng)市發(fā)改委和住建局聯(lián)合發(fā)布的暫停執(zhí)行“限價(jià)令”的文件流出。但翌日衡陽(yáng)市政府官方發(fā)文表示撤回該通知，并定性該通知對(duì)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期認(rèn)識(shí)不足，衡陽(yáng)將堅(jiān)決貫徹“房住不炒”原則，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。
事實(shí)上，2018年以來(lái)已經(jīng)有多個(gè)松綁消息傳出，包括各地以人才政策放松限購(gòu)，以及限價(jià)政策悄然松動(dòng)等。隨著菏澤“闖關(guān)成功”，以及中央定調(diào)“因城施策”，多位專家預(yù)測(cè)將會(huì)有更多城市松綁政策。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，從各地政策內(nèi)容來(lái)看，之前政策過(guò)于嚴(yán)厲，所以部分城市樓市出現(xiàn)明顯調(diào)整局部市場(chǎng)，存在政策微調(diào)的可能性。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，限售是這一輪全國(guó)百城調(diào)控最標(biāo)志性的政策，也是“房住不炒”的最典型政策，目前全國(guó)已經(jīng)有90多個(gè)不同級(jí)別的城市執(zhí)行了這一政策，菏澤“闖關(guān)”成功、官方取消限售后，或有更多城市跟進(jìn)，而按照菏澤城市的標(biāo)準(zhǔn)，全國(guó)起碼有30個(gè)城市以上有取消限售的可能性。
但即使在“因城施策、分類指導(dǎo)”的要求下，也有“夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”的定調(diào)，下放到地方的，不僅僅是權(quán)力，還有與之相應(yīng)的責(zé)任。
社科院金融研究所原金融發(fā)展室主任易憲容分析，地方政府在因城施策發(fā)展本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，也要承擔(dān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主體責(zé)任，不能脫離“房住不炒”的基本定位。
短期調(diào)控升級(jí)為長(zhǎng)效機(jī)制
這一輪嚴(yán)厲的調(diào)控從2016年9月開始，持續(xù)了高壓態(tài)勢(shì)。到現(xiàn)在經(jīng)過(guò)兩年多的時(shí)間，從中央到地方，出臺(tái)了近千個(gè)限制性措施。僅2018年，就有近450次政策調(diào)控。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控次數(shù)較2017年同期增75%，刷新歷史調(diào)控紀(jì)錄。
到目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了限購(gòu)、限售、限價(jià)、限貸、限商等多維度的立體調(diào)控環(huán)境。
恒大研究院分析指出，如限價(jià)、限售、限簽政策，在市場(chǎng)高溫時(shí)起到迅速踩剎車的作用，隨著市場(chǎng)平穩(wěn)，這些政策勢(shì)必清理退出；在限購(gòu)方面，隨著市場(chǎng)穩(wěn)定，有些城市也會(huì)將限購(gòu)范圍縮小，從全市劃定到市內(nèi)核心區(qū)。
而房地產(chǎn)市場(chǎng)定調(diào)“因城施策”也給各地因地制宜、適度松綁提供了中央依據(jù)。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)不同城市之間房地產(chǎn)差異比較大，比如某些城市庫(kù)存量很大，那就需要適當(dāng)減少供應(yīng)，而部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力很大，那就需要相應(yīng)地增加土地供應(yīng)，“因城施策”也是為了讓當(dāng)?shù)馗玫匕盐债?dāng)前各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，讓當(dāng)?shù)馗鶕?jù)實(shí)際市場(chǎng)情況相應(yīng)地調(diào)整相關(guān)政策。
與此同時(shí)，適度松綁如何合理平穩(wěn)過(guò)渡，而不是變動(dòng)太快，引起市場(chǎng)激烈反彈，也值得思考。
中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后盤和林認(rèn)為：“2019年即使多地出現(xiàn)政策微調(diào)，也不能離開穩(wěn)的基調(diào)。”
恒大研究院分析指出，從2017年起，中央高度重視建立長(zhǎng)效機(jī)制，2018年以來(lái)，兩會(huì)政府工作報(bào)告、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、全國(guó)住房城鄉(xiāng)工作會(huì)議等，都把建立長(zhǎng)效機(jī)制放到了房地產(chǎn)工作的關(guān)鍵位置。2019年全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作也提出，要著力建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，并繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性。
“長(zhǎng)效機(jī)制并不代表短期調(diào)控政策轉(zhuǎn)向，而是制度化一些有效的短期調(diào)控政策，使其平穩(wěn)運(yùn)行、長(zhǎng)期有效。比如，在一線城市增加共有產(chǎn)權(quán)房和租賃住房供應(yīng)、創(chuàng)新土地出讓模式逐步替代‘價(jià)高者得’的傳統(tǒng)招拍掛模式、堅(jiān)持差別化的信貸政策等。”恒大研究院表示。
菏澤只是一個(gè)恰逢時(shí)機(jī)的起點(diǎn)，而背后昭示的，或許是短期調(diào)控已經(jīng)結(jié)束，各地將進(jìn)行適度微調(diào)，以使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入長(zhǎng)效機(jī)制作用、平穩(wěn)發(fā)展的新常態(tài)。
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