2018年最后一個(gè)工作日，北京完成年度最后一場(chǎng)土拍，限競(jìng)房地塊，成交價(jià)69億元，溢價(jià)率13.23%，也將全年土拍成交總額鎖定在1677.9億元，同比2795.6億元下降約40%。
這是2018年北京樓市的縮影。
從限競(jìng)房元年之戰(zhàn)到豪宅維權(quán)退房，從“房租飛漲”到長(zhǎng)租公寓暴雷，這個(gè)試錯(cuò)率極低的市場(chǎng)每天都上演著幕幕大戲。在此背景下，中小房企生存空間被大房企加速擠壓，后者市占率進(jìn)一步提升，前十強(qiáng)房企洗牌，既有抱團(tuán)取暖，也有逆勢(shì)突圍。
無(wú)論如何，北京作為超一線城市，絕對(duì)有駐守價(jià)值。雖政策嚴(yán)苛，但2000多萬(wàn)的人口基數(shù)讓市場(chǎng)需求依然旺盛；雖周期跌宕起伏，但論市場(chǎng)健康程度，也非任何一個(gè)二三線城市可以比肩。
土地：全年成交金額下降40%
盡管經(jīng)歷了創(chuàng)下316億元單日成交記錄的土拍盛宴，但低迷依然是今年北京土地市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。
11月26日這場(chǎng)北京土拍，被眾多媒體形容為史無(wú)前例的“武林大會(huì)”。當(dāng)日，12宗土地集中釋放（1宗流拍），超30家房企競(jìng)拍，成交價(jià)316億元。當(dāng)日既有最高溢價(jià)率49.3%，亦有零溢價(jià)底價(jià)成交，全天平均溢價(jià)率在20%左右。
諸葛找房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至12月29日，北京市土地拍賣全年成交總金額1677.9億元，同比2795.6億元下降約40%，成交總建設(shè)用地面積447.94萬(wàn)平方米，而去年為639.02萬(wàn)平方米，下降約30%。
2018年全年，北京市國(guó)土局共推出72宗經(jīng)營(yíng)性用地，其中成交63宗地塊，流拍7宗，中止出讓2宗。
此前有媒體報(bào)道，2018年北京出讓土地平均溢價(jià)率僅16%，而2017年成交土地溢價(jià)率則為28%。
諸葛找房研究人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“由于市場(chǎng)下行，房企回款速度放慢，現(xiàn)金流較為困難，北京土地流拍現(xiàn)象較為嚴(yán)重，土地成交溢價(jià)率較低，部分地塊以底價(jià)成交，因此2018年土地成交總金額會(huì)下降較為嚴(yán)重。”
北京曾是各房企重倉(cāng)布局的目標(biāo)，但由于限競(jìng)房、共有產(chǎn)權(quán)房的預(yù)期利潤(rùn)模糊，部分開(kāi)發(fā)商在京拿地意愿降低，其余的出手更加謹(jǐn)慎。今年排名行業(yè)前三的拿地大戶萬(wàn)科、碧桂園、保利在北京土拍中表現(xiàn)冷淡，萬(wàn)科、碧桂園分別參與聯(lián)合拍地，各拿下一個(gè)項(xiàng)目，而保利沒(méi)有在北京拿地。
值得注意的是，朝陽(yáng)區(qū)2018年的土地出讓金達(dá)276.98億元，居于北京各區(qū)之首。大興區(qū)出讓土地建設(shè)用地面積達(dá)88.21萬(wàn)平方米，成為今年北京出讓土地最多的城區(qū)。
限競(jìng)房：供應(yīng)井噴與去化憂患同存 新房網(wǎng)簽創(chuàng)歷史新低
2018年是北京樓市的限競(jìng)房元年，其市場(chǎng)供應(yīng)占據(jù)了樓市的半壁江山。在今年成交的63宗地塊中，40宗為限競(jìng)房地塊，占比約63.5%。
瀛海府是北京首個(gè)入市的限競(jìng)房項(xiàng)目，一期開(kāi)盤(pán)當(dāng)日全部售罄?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)探瀛海府時(shí)，銷售人員曾表示：“（二期）就剩三四套房了，您剛才看的小戶型合院別墅就只剩一套了。您要是今晚交錢，那這套是您的，明天就不敢保證了”。
入市之初，由于明顯低于市場(chǎng)均價(jià)，限競(jìng)房一度受到了市場(chǎng)追捧。但是，此后北京的限競(jìng)房銷售遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到預(yù)期般火爆，順?shù)N期降價(jià)、同質(zhì)化嚴(yán)重已成為常態(tài)。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，截至12月24日，北京入市限房?jī)r(jià)項(xiàng)目36個(gè)，供應(yīng)21251套，但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)只有4196套，占比僅19.7%。實(shí)際銷售比例不足40%，庫(kù)存超過(guò)萬(wàn)套。
目前，北京累計(jì)供應(yīng)的限競(jìng)房土地合計(jì)84宗地塊，85個(gè)項(xiàng)目，797萬(wàn)平方米。未來(lái)一年，北京要入市的限競(jìng)房住宅土地在550萬(wàn)平方米左右，約5萬(wàn)套限競(jìng)房。
對(duì)于限競(jìng)房來(lái)說(shuō)，開(kāi)盤(pán)能去化3~4成就已經(jīng)是及格，而如果可以賣掉一半，就已經(jīng)屬于優(yōu)秀。根據(jù)諸葛找房的榜單，在今年銷售前十的項(xiàng)目中，僅有瑞悅府一個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目，成交金額35.72億元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“目前，限競(jìng)房項(xiàng)目已開(kāi)始出現(xiàn)明顯的價(jià)格調(diào)整，隨著后續(xù)供應(yīng)量的繼續(xù)上升，在供應(yīng)集中且銷售難度較大的區(qū)域，限競(jìng)房有可能開(kāi)始出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)。”
供應(yīng)井噴和成交量萎縮帶來(lái)整體商品房庫(kù)存的大幅上漲。當(dāng)下樓市商品房住宅庫(kù)存已經(jīng)接近7萬(wàn)套，刷新近3年最高記錄。
此前有媒體報(bào)道，截至12月28日，北京市新建期房成交套數(shù)僅有25151套。考慮到12月29日是本年度最后一個(gè)工作日，且近期日網(wǎng)簽量穩(wěn)定在300套左右，因此2018年新建期房成交套數(shù)大概率刷新歷史記錄，成為北京自2005年有網(wǎng)簽歷史記錄以來(lái)最差的一年。
銷售：十強(qiáng)公司“大換血” 中高端項(xiàng)目受熱捧
樓市賽道的轉(zhuǎn)換，意味著不同房企的命運(yùn)，一個(gè)新的格局已經(jīng)慢慢生成。但在容錯(cuò)率極低的北京樓市，轉(zhuǎn)型之路并不好走。
據(jù)諸葛找房，今年在北京銷量前十的房企共完成1378.1億元銷售額，比2017年縮水31.3億元，下降約2%，但部分房企把握機(jī)遇，高歌猛進(jìn)，促使榜單實(shí)現(xiàn)了“大換血”。
具體來(lái)看，首開(kāi)以264.46億元蟬聯(lián)銷冠，萬(wàn)科以201.15億元守住第三；中海、金地彎道超車，排名較2017年分別上升22名、17名，位于第三和第七；金茂、九龍倉(cāng)也加速趕超，挺進(jìn)前十。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，今年前6個(gè)月，首開(kāi)完成全年目標(biāo)的30%；今年前10個(gè)月，首開(kāi)僅完成全年目標(biāo)的50%。而到了12月初，首開(kāi)在北京區(qū)域品牌發(fā)布會(huì)上表示，2018年公司房地產(chǎn)協(xié)議銷售額將突破1000億元，其中北京區(qū)域占比約一半左右。不過(guò)，最后兩個(gè)月完成全年千億目標(biāo)的50%，首開(kāi)的銷售業(yè)績(jī)，成為2018年北京房企的最大謎題。
而港資豪宅操盤(pán)手九龍倉(cāng)在京首個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目，亦成為市場(chǎng)重要的風(fēng)向標(biāo)。“我們的項(xiàng)目不需要做推廣，很多客戶都是自己找過(guò)來(lái)的。”銷售人員曾如是向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,“這附近以豪宅居多，周邊新房房?jī)r(jià)都已經(jīng)賣到10萬(wàn)+了，我們作為限競(jìng)房，價(jià)格上會(huì)很有優(yōu)勢(shì)。”
此外，記者留意到，2018年全年銷售前十的項(xiàng)目中有七成為中高端項(xiàng)目。
其中，中海寰宇天下瞄準(zhǔn)石景山區(qū)4年來(lái)商品房住宅供應(yīng)斷檔的契機(jī)，實(shí)現(xiàn)103.18億元銷售額，以37億元優(yōu)勢(shì)穩(wěn)坐榜首；亦莊金茂府、景粼原著分別以66.04億元、45.97億元緊隨其后。
諸葛找房研究人員表示：“房地產(chǎn)行業(yè)快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭基本上已經(jīng)結(jié)束，但大多數(shù)房企為快速回籠資金，在下半年采取了高周轉(zhuǎn)模式，促使北京的行業(yè)銷售規(guī)模仍處于高位。”
租賃：同比漲幅未超5% 租金依舊高企
長(zhǎng)租公寓在2018年的舞臺(tái)上出盡風(fēng)頭，租賃市場(chǎng)亂象叢生，漲價(jià)、暴雷、甲醛等敏感詞令其時(shí)刻處于風(fēng)暴眼。
5月，北京首個(gè)企業(yè)全自持租賃項(xiàng)目萬(wàn)科翡翠書(shū)院?jiǎn)?dòng)預(yù)租，“10年180萬(wàn)元”備受爭(zhēng)議。
7月，北京“房租飛漲”話題發(fā)酵，我愛(ài)我家前副總裁胡景暉高調(diào)宣稱資本推高房租，矛頭直指蛋殼和自如，一時(shí)群情激憤。
此后，自如、蛋殼等10家企業(yè)，共同承諾落實(shí)北京市住建委等機(jī)構(gòu)“三不得”要求，并拿出手中共計(jì)超過(guò)12萬(wàn)套的全部存量房源投向市場(chǎng)。一些長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)還承諾，未來(lái)新增租賃房源維持租金不漲，續(xù)約房源漲幅不超過(guò)5%。
然而數(shù)據(jù)不容樂(lè)觀。
據(jù)安居客《2018年中國(guó)住房租賃報(bào)告》，1~11月，北京市租金同比漲幅雖然沒(méi)有超過(guò)5%，但從價(jià)格段看，北京租賃房源的整套租金價(jià)格高于4500元/月的占比61.5%，千元以下的房源占比僅2%。
供應(yīng)方面，今年上海、北京、深圳租賃房源供應(yīng)量位居全國(guó)前三，占比分別是11.9%、11.3%、10.6%，但是京津冀城市群供應(yīng)量同比減少7%，為唯一負(fù)增長(zhǎng)區(qū)域。
與此對(duì)應(yīng)的是，1~11月北京的租房需求同比漲幅達(dá)30.9%。戶型需求方面仍以對(duì)價(jià)格敏感的剛需為主，北京對(duì)于一房的租賃需求量占比超50%。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示：“對(duì)于租金的上漲以及長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)更會(huì)加強(qiáng)管理。因此2019年在繼續(xù)推進(jìn)各項(xiàng)住房試點(diǎn)工作的基礎(chǔ)上，推動(dòng)租賃市場(chǎng)健康有序有質(zhì)量發(fā)展，也將是租賃政策的重點(diǎn)之一。”
編后語(yǔ)：
2018年，我們采訪過(guò)被黑中介坑的學(xué)生、工地上的農(nóng)民工、房企高管、售樓處銷售、一遍遍聯(lián)系客戶的中介、負(fù)責(zé)與媒體溝通的品牌、時(shí)刻關(guān)注樓市的同行、專家學(xué)者和政策制定者。
我們都與北京樓市相連，無(wú)論浮沉，一起奔向2019。
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