房價大漲，開發(fā)商“舉報”自己無證銷售想毀約？法院這樣判決……

今年2月，西安一家開發(fā)商將12名購房者告上法庭，要求判定當(dāng)初與購房者簽訂的合同無效，收回這些本已經(jīng)賣出去的房源。開發(fā)商起訴的理由是，在2016年與購房者簽認(rèn)購合同時，項目沒有取得預(yù)售許可證。也就是說，開發(fā)商變相舉報自己“無證銷售”。

有購房者表示，2016年簽認(rèn)購合同時，價格為每平米7000元左右，今年9月時，項目的銷售備案價達(dá)到每平米24000元左右。

近日，西安市中級人民法院對該案作出終審判決。

開發(fā)商“舉報”自己無證賣房想毀約 被二審駁回

據(jù)西部網(wǎng)報道，12月29日，西安市中級人民法院對上訴人李琛茹與被上訴人西安聞天科技實業(yè)集團有限公司(以下簡稱聞天公司)確認(rèn)合同無效糾紛案作出終審判決，判決撤銷西安市長安區(qū)人民法院一審判決，駁回聞天公司確認(rèn)合同無效的訴訟請求。

聞天公司訴李琛茹確認(rèn)合同無效糾紛一案，西安市長安區(qū)人民法院于2018年6月14日一審宣判，判決聞天公司與李琛茹于2016年4月25日簽訂的認(rèn)購合同無效。宣判后，李琛茹不服提出上訴，西安市中級人民法院依法立案受理，組成合議庭公開進行了審理。

法院經(jīng)審理查明，聞天公司于2011年4月15日取得案涉房地產(chǎn)“紫杉莊園”項目的土地使用權(quán)證，2012年1月19日取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，案涉房地產(chǎn)項目于2016年5月動工建設(shè)。2016年4月25日聞天公司與李琛茹簽訂了認(rèn)購合同，李琛茹依約支付了全部房款。2017年5月主體封頂，6月2日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，7月27日取得建筑工程施工許可證。2018年2月12日，聞天公司以案涉房屋未取得商品房預(yù)售許可證為由，將李琛茹起訴至法院，請求確認(rèn)雙方簽訂的認(rèn)購合同無效。2018年6月8日聞天公司取得案涉項目的商品房預(yù)售許可證。二審期間，李琛茹申請撤回上訴，法院經(jīng)審查依法不予準(zhǔn)許。

西安市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：

雙方合同的名稱雖為“紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購合同”，但合同對買賣雙方當(dāng)事人名稱、商品房基本情況、商品房價款、付款方式、付款時間等內(nèi)容進行了明確約定，合同內(nèi)容已經(jīng)具備了商品房預(yù)售合同的主要條款。聞天公司與李琛茹在訴訟中也均認(rèn)可簽訂商品房預(yù)售合同是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且在合同簽訂當(dāng)日李琛茹即支付了房屋總價款1204000元。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第一條規(guī)定，雙方之間形成了商品房預(yù)售合同法律關(guān)系。

聞天公司在自身合同目的已經(jīng)實現(xiàn)情形下，非但不積極履行應(yīng)盡的合同義務(wù)，面對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價格大幅上漲，反而主張合同無效的做法，違背誠實信用原則。

現(xiàn)聞天公司以自身原因造成的違法事實為由提起本案訴訟，真正目的在于獲取超出合同預(yù)期的更大利益。

案件回顧：房價大漲后，開發(fā)商舉報自己無證銷售

據(jù)央視財經(jīng)報道，今年2月，西安一家開發(fā)商聞天公司將12名購買了該公司房子的購房者告上法庭，要求判定當(dāng)初與購房者簽訂的合同無效，收回這些本已經(jīng)賣出去的房源。

被起訴的購房者陳女士：因為開發(fā)商收購了他們的項目，所以要退購房款給我們，收回房子。我說我已經(jīng)交了全款，只是你現(xiàn)在沒有完工，沒有交給我，但房子是我的，然后對方說開發(fā)商收購的要求是凈盤收購。

陳女士口中的開發(fā)商，指的是西安龍湖地產(chǎn)。記者了解到，這家公司在2017年12月26日收購了聞天公司60%的股權(quán)，而購房人認(rèn)為，聞天公司收回房子，是因為在被西安龍湖地產(chǎn)收購時向后者承諾清退業(yè)主。在與購房人協(xié)商時，聞天公司允諾按20%的標(biāo)準(zhǔn)給陳女士補償過去兩年的利息，加上原購房款，一共200多萬元。但陳女士堅決反對這樣的方案。

被起訴的購房者陳女士：第一，現(xiàn)在要搖號買房，我不能保證我有那么好的運氣能搖上號；第二，現(xiàn)在的房價已經(jīng)翻番了。

2016年購房者簽認(rèn)購合同時，價格為每平米7000元左右，如今，項目的銷售備案價達(dá)到每平米24000元左右。即便拿著退款和利息，如今也不夠這套房子的首付。

由于雙方未能達(dá)成一致，開發(fā)商于今年2月份向12位業(yè)主提起訴訟，以2016年與購房者簽認(rèn)購合同時，項目沒有取得預(yù)售許可證為由，要求法院判處合同無效。隨后，法院一審判決，支持了開發(fā)商的訴求。對于這樣的結(jié)果，購房者表示不服。

據(jù)華商報報道，8月14日，西安中院二審開庭。上訴人的代理律師認(rèn)為，涉案房屋已經(jīng)具備辦理商品房預(yù)售許可證的客觀條件，聞天公司故意阻撓合同生效條件成就，于辦理預(yù)售證前夕將其起訴至法院進行惡意訴訟，原判并未對此事實進行認(rèn)定；涉案房屋已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證，上訴人與被上訴人所簽訂的合同應(yīng)認(rèn)定為有效。

同時，上訴人認(rèn)為，未取得預(yù)售許可證所簽訂的房屋買賣合同屬于效力待定合同，并非一律無效；涉案合同是附生效條件的效力待定合同，所附生效條件已經(jīng)成就，應(yīng)依法駁回被上訴人的原審訴訟請求。

上訴人還說，類似本案的情況目前西安并非個例，原判嚴(yán)重不符法律的價值導(dǎo)向，違背公平正義的價值理念，破壞房地產(chǎn)市場正常的經(jīng)營秩序。