經(jīng)歷“史上最長 上漲周期”
準(zhǔn)確地來說，這一次樓價上漲周期已經(jīng)運行了三年半：從2015年3月開始到2018年的第三季度才結(jié)束，為“史上最長上漲周期”。
為了“撲滅”這場房價大火，從2016年開始，各級政府管理部門大約出臺了600余次調(diào)控政策，如果加上地方各種細(xì)化措施，基本是平均一天一調(diào)，調(diào)控之力達(dá)到頂點，堪稱“史上最嚴(yán)調(diào)控”。
盡管多次 “入冬失敗”，然而，所有人都知道，冬天肯定會到來。
年末召開的中央經(jīng)濟工作會議，都是來年經(jīng)濟工作的指南。與2016年、2017年不同，今年中央經(jīng)濟工作會議對2019年重點工作的部署，房地產(chǎn)和住房部分沒有單列一條，而是放在第七條“加強保障和改善民生”這個部分。
我個人的理解是，房地產(chǎn)問題，尤其是住房問題，中央是將其視為民生問題的一部分，與“房住不炒”的原則相一致。我們再不能將房地產(chǎn)作為拉動投資、促進消費的重要工具來看，從而，那些總是動不動就期待以房地產(chǎn)來救市的專家們要失望了。
在研讀中央經(jīng)濟工作會議公報時，有人說，關(guān)于房地產(chǎn)，沒有提到“調(diào)控”，然后與菏澤調(diào)整限售政策聯(lián)系起來，解讀為房地產(chǎn)調(diào)控要放松了。這當(dāng)然是誤讀或曲解。
緊接著在12月24日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，要繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，加強房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房，強化輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理，確保市場穩(wěn)定。
關(guān)于明年房地產(chǎn)工作，一定要完整地研讀中央經(jīng)濟工作會議這幾句話：要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。
堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，表明中央對房地產(chǎn)尤其是住房的定位一以貫之，如前所述，回歸本義，它是民生問題的一部分。
既然要堅持房住不炒的定位，那么，短期內(nèi)以限購限貸為標(biāo)志的限制性調(diào)控措施就不會輕易退出。這就是住建部提出的，“繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性”。有些專家一再嚷嚷說，行政性限制措施要退出，但過去多年投機投資色彩嚴(yán)重的房地產(chǎn)市場，如果放任市場自行調(diào)節(jié)，它的畸形一面就會繼續(xù)放大，資產(chǎn)泡沫累積金融風(fēng)險，從而對經(jīng)濟運行形成更大干擾。
但這并不意味著各地的調(diào)控措施不存在微幅調(diào)整的空間。中央強調(diào)“因城施策、分類指導(dǎo)”，就是將調(diào)控的權(quán)力下放到城市一級政府，但主管部門保留指導(dǎo)和監(jiān)督的權(quán)力。
此輪所謂“史上最嚴(yán)”的樓市調(diào)控，已持續(xù)兩年?？陀^上，部分城市尤其是三四線城市，需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r對政策實施效果進行研判，該微調(diào)的微調(diào)，目的仍然是讓調(diào)控更加精準(zhǔn)、有效。在我個人看來，一些城市政府因應(yīng)當(dāng)前市場實際情況所作的微調(diào)，不值得大驚小怪。
不排除后續(xù)還會有一些城市對調(diào)控政策措施進行微調(diào)。但請注意，權(quán)力同時伴隨著責(zé)任。如果哪個城市敢全面放松調(diào)控，導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場大起大落，比如，房價大幅反彈，也可能被上級部門問責(zé)。這也是中央提出“夯實城市政府主體責(zé)任”的應(yīng)有之義。
因此，無論是三四線城市還是一二線城市，若無充分把握，沒有哪個城市敢全面放松房地產(chǎn)調(diào)控。那么，城市政府在發(fā)展和管理房地產(chǎn)市場方面，有哪些重點工作？
2018年中央經(jīng)濟工作會議講了，完善住房市場體系和住房保障體系。這句話，呼應(yīng)了十九大報告提出的要求：加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
我個人的理解是，各地政府要一手抓市場，一手抓保障。房價上漲壓力比較大的城市，要加快住宅用地供應(yīng)；并非所有人都買得起市場化商品房，所以還要提供更多的共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房。尤其是，按照住建部的要求，補齊租賃住房的短板。
關(guān)于增加租賃住房供應(yīng)，去年8月，全國13個城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點已經(jīng)推開，但進展未如公眾預(yù)期。十三屆全國人大常委會第七次會議正在審議的《土地管理法修正案（草案）》，刪去了現(xiàn)行土地管理法關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規(guī)定。這為全面利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，提供了法律保障。我個人建議這方面的工作可以也應(yīng)該加快。
回應(yīng)文章的標(biāo)題，也是很多地產(chǎn)界朋友關(guān)注的問題：房地產(chǎn)調(diào)控何時可以退出？一句話，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制建立之后。什么樣的長效機制，專家們此前討論很多，我個人的理解是，包括三方面：土地制度；房地產(chǎn)稅收制度；多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。如你所知，這幾個方面因為涉及多個市場主體復(fù)雜而多元的重大利益，不可能一蹴而就，但大方向是明確的，幾不可逆。
可以展望，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制建立后，投資投機需求知難而退，合理自住需求有支撐，租賃需求有保障，房價基本穩(wěn)定，各地就不需要時刻緊張盯著樓市動態(tài)，調(diào)控二字也就可以從房地產(chǎn)文件里移走了。那個時候，房地產(chǎn)與土地財政、與GDP也可以真正脫鉤了；你也將不再熱切地打聽，可不可以買房（投資），哪里最值得買。是的，放下執(zhí)念，常常需要外力的作用。
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