（12月26日）被媒體曝出取消新建商品房限價(jià)政策，（12月27日）衡陽(yáng)住建局解釋稱(chēng)并非取消新建商品房限價(jià)，而是暫停執(zhí)行，并于當(dāng)天晚間撤銷(xiāo)了這一暫停執(zhí)行的規(guī)定。  

衡陽(yáng)限價(jià)政策朝令夕改，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是當(dāng)前一些二三四線城市的地方政府面臨是否調(diào)整樓市政策的壓力。在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”的基調(diào)下，那些暗流涌動(dòng)的地方政府都面臨要不要調(diào)整，應(yīng)該怎么調(diào)整的難題。  

“朝令夕改”，衡陽(yáng)該不該調(diào)整限價(jià)政策？  

衡陽(yáng)撤銷(xiāo)“取消限價(jià)政策”的理由是對(duì)穩(wěn)控房?jī)r(jià)的復(fù)雜性判斷不精準(zhǔn)，對(duì)穩(wěn)定預(yù)期的持續(xù)性認(rèn)識(shí)不充分，文件出臺(tái)引發(fā)了市場(chǎng)的誤解和網(wǎng)上的炒作，其影響有悖于部門(mén)出臺(tái)文件的初衷。  

雖然官方的理由很充分，但對(duì)于目前衡陽(yáng)房?jī)r(jià)的水平及是否有政策調(diào)整的必要？  

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，而從今年前11月數(shù)據(jù)看，衡陽(yáng)已穩(wěn)定在6500元/平方米左右的水平，“沒(méi)有繼續(xù)大漲的可能，所以適當(dāng)放松限價(jià)政策也是必要的。”  

易居研究院智庫(kù)中心的數(shù)據(jù)顯示，衡陽(yáng)2017年成交36245套，而2018年成交21352套，預(yù)計(jì)環(huán)比下降41.09%。交易量呈現(xiàn)明顯下行走勢(shì)。  

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也持相同觀點(diǎn)。他認(rèn)為，衡陽(yáng)是一個(gè)典型的三四線城市，市場(chǎng)均價(jià)6000多元/平方米，衡陽(yáng)房?jī)r(jià)從2018年9月開(kāi)始有所回落。當(dāng)下市場(chǎng)繼續(xù)維持限價(jià)的意義的確不大。  

早在2017年時(shí),衡陽(yáng)房地產(chǎn)政策較為寬松,在一二線城市嚴(yán)調(diào)控政策擠壓下的外地購(gòu)房需求涌向衡陽(yáng),衡陽(yáng)市商品房各項(xiàng)銷(xiāo)售指標(biāo)實(shí)現(xiàn)了較大幅度增長(zhǎng)。不過(guò)，時(shí)隔一年，市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生明顯變化。  

“衡陽(yáng)在撤銷(xiāo)的文件中繼續(xù)強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”，并且使用了“韌勁”一詞來(lái)形容調(diào)控決心，這也意味著未來(lái)政策出臺(tái)會(huì)更加謹(jǐn)慎。”嚴(yán)躍進(jìn)如此表示，  

價(jià)格調(diào)整太敏感，放松是助長(zhǎng)預(yù)期？  

問(wèn)題不在于衡陽(yáng)是不是到了政策調(diào)整的時(shí)候，而是此舉對(duì)于其他城市來(lái)說(shuō)有示范作用，購(gòu)房者的預(yù)期可能出現(xiàn)變化，對(duì)房地產(chǎn)政策寬松抱有期待。張大偉這樣認(rèn)為。  

對(duì)于衡陽(yáng)的限價(jià)政策“朝令夕改”，是地方政府對(duì)政策松綁面臨很大壓力。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從衡陽(yáng)的撤銷(xiāo)令，說(shuō)明目前市場(chǎng)上的各類(lèi)松綁動(dòng)作，無(wú)論是大還是小，都容易引起市場(chǎng)預(yù)期的變動(dòng)。這種變動(dòng)可能不利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，所以衡陽(yáng)需要積極糾正。  

衡陽(yáng)此類(lèi)動(dòng)作會(huì)對(duì)全國(guó)其他城市有一定的影響，部分城市即便是有松綁的意愿，嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)也會(huì)放緩。換而言之，若是沒(méi)有足夠信心做到“房住不炒”，部分政策的松綁會(huì)被認(rèn)為是輕率的，也容易面臨問(wèn)責(zé)的壓力。  

張大偉認(rèn)為，從衡陽(yáng)及此前菏澤地方政策微調(diào)來(lái)看，近期各地樓市都有困惑。在松綁的問(wèn)題上，存在不同的意見(jiàn)。“若是松綁后引起房?jī)r(jià)炒作，那么不能松不敢松。”但是衡陽(yáng)的特殊性在于，此次涉及限價(jià)的問(wèn)題，但凡和價(jià)格有關(guān)的政策，都更為敏感。此前一些地方政策放寬，其實(shí)更多是在交易環(huán)節(jié)。所以若是要松綁，在價(jià)格方面的政策調(diào)整都要謹(jǐn)慎，而利好成交方面的政策松綁相對(duì)阻力會(huì)小一點(diǎn)。  

悄然松綁，政策微調(diào)暗流涌動(dòng)？  

事實(shí)上，12月，全國(guó)多地都有樓市政策微調(diào)的傾向。比如廣州允許毗鄰城市購(gòu)買(mǎi)首套房可申請(qǐng)?zhí)崛」e金，并且規(guī)定2017年3月30日前土地出讓成交的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其商服類(lèi)物業(yè)不再限定銷(xiāo)售對(duì)象。  

最引人關(guān)注的是，12月18日，菏澤住建局取消新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施，但其與衡陽(yáng)一樣，也不承認(rèn)放松了調(diào)控政策，認(rèn)為并非取消限售，而是取消限制住房轉(zhuǎn)讓期限。  

而且菏澤并沒(méi)有像衡陽(yáng)一樣及時(shí)取消，這被認(rèn)為信號(hào)意義極強(qiáng)，成為2018年樓市政策放松的第一槍。嚴(yán)躍進(jìn)當(dāng)時(shí)評(píng)論稱(chēng)，這是樓市政策從緊到寬松的重要變化，預(yù)計(jì)將造成很強(qiáng)的示范效應(yīng)，后續(xù)類(lèi)似政策放松的城市還會(huì)繼續(xù)增多。果不其然，其后，衡陽(yáng)政策還沒(méi)有來(lái)得及執(zhí)行就夭折了。  

事實(shí)上，近期，仍有個(gè)別地方傳出政策悄然松綁的消息，沒(méi)有發(fā)文件而是口頭通知，更不允許傳播。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，調(diào)控政策的微調(diào)已在地方暗流涌動(dòng)。只是誰(shuí)也不想作“出頭鳥(niǎo)”而已。  

合肥近日傳出“外地戶籍僅需1個(gè)月社保可購(gòu)房”的消息。12月28日，合肥市房管局相關(guān)工作人員給予的回應(yīng)是：“目前沒(méi)有接到限購(gòu)政策變動(dòng)的通知。”但是此前有媒體報(bào)道，記者以購(gòu)房者身份咨詢購(gòu)房資格時(shí)，工作人員表示，四縣一區(qū)的家庭戶目前可以不需要社保，提交申請(qǐng)就可以。消息人士稱(chēng)“有電話（口頭）通知，但沒(méi)有留下任何文字性的文件。  

早前幾天，一則關(guān)于“杭州放松限購(gòu)政策”的消息也在網(wǎng)上流傳。對(duì)此，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布消息稱(chēng)，未放松限購(gòu)政策，自去年開(kāi)始針對(duì)確因工作調(diào)動(dòng)而造成社保補(bǔ)繳的，累計(jì)不超過(guò)三個(gè)月，則視為符合購(gòu)房資格，目前并未作新的調(diào)整。  

在2018年年末，地方政府急切又悄然地松綁房地產(chǎn)調(diào)控政策，“很大程度上是因?yàn)橥恋刎?cái)政吃力，依賴房地產(chǎn)發(fā)展的地方政府遇到房地產(chǎn)有降溫跡象，松綁調(diào)控是必然。”張大偉分析。  

張大偉表示，從松綁的調(diào)控政策內(nèi)容看，信貸政策是由央行把控，對(duì)于地方來(lái)說(shuō)，很多城市只把控限價(jià)和限售政策。從目前菏澤、衡陽(yáng)等城市出現(xiàn)的松綁政策看，都不是影響市場(chǎng)的關(guān)鍵性政策，影響也有限，樓市很難有太明顯的方向性變化。  

12月27日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院在月度分析報(bào)告中提到，應(yīng)保持政策定力，即使部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)暫時(shí)性下跌，也不宜出臺(tái)剌激或鼓勵(lì)購(gòu)房政策，避免房地產(chǎn)調(diào)控前功盡棄。但在部分房?jī)r(jià)下跌的城市，可以因地制宜地調(diào)整一些不合時(shí)宜的房地產(chǎn)政策，如限售、限價(jià)等，使得房地產(chǎn)政策體系更為科學(xué)合理。  

對(duì)于2019年政策走向，張大偉預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)調(diào)控依然是從嚴(yán)為主，但之前過(guò)于嚴(yán)厲且當(dāng)?shù)貥鞘谐霈F(xiàn)明顯調(diào)整的城市，會(huì)有政策松綁的可能性。