12月24日，住建部召開全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，總結(jié)2018年工作，同時提出了2019年工作總體要求和重點任務(wù)。在談到2019年重點抓好的十個方面工作時，有以下亮點受到關(guān)注。
一、住建部：繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求，堅決遏制投機(jī)炒房，強(qiáng)化輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理，確保市場穩(wěn)定。
點評：
1、本次會議最大的亮點是強(qiáng)調(diào)了“繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性”，大家都知道，2019年經(jīng)濟(jì)下行壓力還是比較大的，本月菏澤、珠海、廣州、杭州等城市在樓市限制方面也所調(diào)整，基于此，有分析認(rèn)為2019年的房地產(chǎn)調(diào)控可能會有所放松，但本次住建部的表態(tài)無疑給了大家一個定心丸，即調(diào)控政策是穩(wěn)定的。
我認(rèn)為，本次會議釋放一個信號是調(diào)控政策要“穩(wěn)”，同時市場也要“穩(wěn)”，那么如何做到“穩(wěn)”呢？即加強(qiáng)房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié)，房價上漲壓力大的城市要增加土地供應(yīng)，確保房價不出現(xiàn)過快上漲。當(dāng)然，既然是穩(wěn)，就不可能出現(xiàn)大漲大跌，那么如果房價出現(xiàn)明顯的下跌趨勢時，需求端也會有調(diào)節(jié)。
2、“改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”應(yīng)該是說壯大租賃市場規(guī)模，眾所周知，在我國房地產(chǎn)三大市場（商品房市場、租賃市場、保障房市場）當(dāng)中，租賃市場是偏弱的，12月23日，建行董事長田國立在一次講話中說的一句話讓我印象非常深刻，他說：
美國是發(fā)達(dá)國家，城鎮(zhèn)三分之一的人是租房，德國40%甚至更多的人是租房，這些市場房地產(chǎn)很難炒起來，但在中國最多只有10%的人租房。
3、“支持合理自住需求”，這是本次會議的提法，而去年的會議是這樣說的：“針對各類需求實行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房”?？炊藛?，去年是“滿足首套剛需”，今年是“支持合理自住需求”，顯然相比去年，今年政策對于用來住的、不是炒的購房群體來說應(yīng)該會給予更大的支持力度。
4、“堅決遏制投機(jī)炒房”，這就說明即使在經(jīng)濟(jì)下行壓力這么大的情況，國家也并不希望通過激活樓市來提振經(jīng)濟(jì)。確實，目前的市場情況下也不宜讓房價過快上漲，11月份，央行發(fā)布《中國金融穩(wěn)定報告（2018）》就提到：
近年來房地產(chǎn)業(yè)高杠桿發(fā)展模式和房價過快上漲并存，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險有所上升，相關(guān)風(fēng)險可能通過多種渠道影響金融體系，須予以高度關(guān)注。
二、住建部：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力建立和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，堅決防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險。
點評：這個比較大的看點是“防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險”，那么房地產(chǎn)市場風(fēng)險有哪些呢，我認(rèn)為既有上漲得太快的風(fēng)險，也有突然出現(xiàn)大跌的風(fēng)險。前者表現(xiàn)在房地產(chǎn)信貸占比過高、部分居民違規(guī)加杠桿購房、部分房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)率過高。而后者表現(xiàn)在房價突然大跌后，給金融體系帶來的巨大麻煩。
三、堅持因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市主體責(zé)任，加強(qiáng)市場監(jiān)測和評價考核，切實把穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實處。
點評：從中可以看出明年的主基調(diào)是“穩(wěn)”，穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期。
四、住建部：人口流入量大、住房價格高的特大城市和大城市要積極盤活存量土地，加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，切實增加有效供應(yīng)。
點評：大家都知道，今年房租的話題非常受關(guān)注，一方面上述城市房價高，買不起房。另一方面如果房租也高那確實很頭疼。本次會議提到“特大城市和大城市要積極盤活存量土地”，這就說明這些城市土地供應(yīng)主要是利用存量的為主。不過會議也提到“繼續(xù)推進(jìn)集體土地建設(shè)租賃住房試點工作”，此前已經(jīng)有多個熱點城市獲批利用集體土地建設(shè)租賃住房試點，考慮到集體土地的地價成本很低，如果多一點集體土地入市，對降房租肯定是有作用，當(dāng)然這取決于數(shù)量的多少。
四、住建部：深化住房公積金制度改革，研究建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，加大對城鎮(zhèn)中低收入家庭和新市民租房購房的支持力度，全面提高住房公積金服務(wù)效能和管理水平。
點評：這里的看點是“研究建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)”，建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)的構(gòu)想也不是第一次提出了，但是本次寫在明年的重點工作里還是值得關(guān)注。
所謂住宅政策性金融機(jī)構(gòu)簡單說就是專門成立一家或多家專門從事房貸業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，區(qū)別于現(xiàn)在房貸模式，目前國內(nèi)居民的貸款方式主要分為兩類，一是公積金貸款，二是商業(yè)貸款，前者是政府旗下的單位負(fù)責(zé)管理和發(fā)放，優(yōu)點是利率不算高，但普及性不高。商業(yè)貸款雖然普及性高，但利率卻不低。建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)的目的就是為了支持中低收入家庭購房，讓他們有能力買房，有條件買房。
目前，住宅政策性金融機(jī)構(gòu)運營方面比較成熟的是美國的“兩房”（房利美和房貸美），他們是怎么操作的呢？
比如A在銀行1申請100萬的房貸，貸款期限是20年，也就是銀行1需要20年的時間才完全收回100萬的房貸（以4.9%利率算的話，到期全部本息和是157萬左右）。“兩房”要做的就是從銀行1手中以某一價格購買這筆房貸資產(chǎn)，比如110萬。那么銀行1就可以提前回收了這筆款項，“兩房”拿到這個房貸資產(chǎn)后，進(jìn)行重組打包，投資到股市或債市等市場進(jìn)行交易，增強(qiáng)了流動性。對商業(yè)銀行而言既轉(zhuǎn)移了風(fēng)險，又增加了流動性，有利于降低房貸成本，同時在政府引導(dǎo)下為低收入人群提供購房資金。
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