為集體建設(shè)用地入市掃清法律障礙，集體建設(shè)用地入市減少了中間環(huán)節(jié)，可以有效降低土地流通成本，平抑地價(jià)房?jī)r(jià)。更重要的是，可以對(duì)目前“土地財(cái)政”格局產(chǎn)生沖擊，倒逼地方政府從“土地財(cái)政”中擺脫出來，更好地建設(shè)服務(wù)型政府。

十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第七次會(huì)議昨天對(duì)土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法修正案草案進(jìn)行了初次審議。修正案草案刪去了現(xiàn)行土地管理法關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地的，必須使用國(guó)有土地或者征收為國(guó)有的原集體土地的規(guī)定；對(duì)土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用。為了銜接土地管理法修改，掃清集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的法律障礙，現(xiàn)行城市房地產(chǎn)管理法關(guān)于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地必須先征收為國(guó)有后才能出讓的規(guī)定后，新增一句“法律另有規(guī)定的除外”。

這是我國(guó)土地管理制度改革邁出的重要一步。兩部法律修改通過以后，現(xiàn)行城鄉(xiāng)分治的土地管理制度將出現(xiàn)重大調(diào)整，農(nóng)村集體建設(shè)用地將更便捷地按市場(chǎng)化途徑進(jìn)入市場(chǎng)，農(nóng)民可以更多地分享經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)進(jìn)步的紅利。

我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，城市土地屬于國(guó)有，土地使用按城市政府的規(guī)劃來操作，城區(qū)以外的土地屬于農(nóng)村集體所有，產(chǎn)權(quán)由所有村民分享。目前，隨著城市版圖不斷擴(kuò)大，進(jìn)入城市規(guī)劃區(qū)的這部分集體土地必須先由國(guó)家征收轉(zhuǎn)化為國(guó)有以后才能進(jìn)入市場(chǎng)。但是在“集轉(zhuǎn)國(guó)”過程中，由于大都未經(jīng)過市場(chǎng)博弈，價(jià)格都比較低廉，城市政府通過向農(nóng)村集體支付少量土地征收費(fèi)后，再按市場(chǎng)價(jià)對(duì)土地進(jìn)行“招拍掛”，政府獲得大量土地收益，農(nóng)民往往沒有得到多少利益。取消這一條規(guī)定，集體建設(shè)用地可直接參與市場(chǎng)交易，這部分土地的價(jià)值基本上可以由農(nóng)村集體分享，農(nóng)民可以從中獲得更多收益。

這次土地法修法的一個(gè)重要舉動(dòng)，是拆除了集體建設(shè)用地必須轉(zhuǎn)為國(guó)有才能入市這個(gè)用地“關(guān)卡”。現(xiàn)行土地使用的“集轉(zhuǎn)國(guó)”政策，方便了政府對(duì)土地的管理，但在長(zhǎng)期的實(shí)際運(yùn)作中，地方政府漸漸形成了“土地財(cái)政”制度，導(dǎo)致地價(jià)、房?jī)r(jià)飆漲。現(xiàn)在，為集體建設(shè)用地入市掃清法律障礙，集體建設(shè)用地入市減少了中間環(huán)節(jié)，可以有效降低土地流通成本，平抑地價(jià)房?jī)r(jià)。更重要的是，可以對(duì)目前“土地財(cái)政”格局產(chǎn)生沖擊，倒逼地方政府從“土地財(cái)政”中擺脫出來，更好地建設(shè)服務(wù)型政府。

剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在部署明年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)，對(duì)積極財(cái)政政策提出了“加力提效”的要求，這表明面對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)中有變、變中有憂的情況，適當(dāng)加大基礎(chǔ)建設(shè)投資已是一個(gè)可以預(yù)期的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策選項(xiàng)，而適度加大投資的一個(gè)重要條件是適度加大土地供應(yīng)。目前，很多城市的土地資源越來越緊張，導(dǎo)致地價(jià)越來越高，對(duì)投資方的擠壓也越來越重。讓集體建設(shè)用地直接進(jìn)入市場(chǎng)交易，可以增加土地資源供應(yīng)，活躍土地市場(chǎng)交易，為地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)創(chuàng)造活力，使“加力提效”得到實(shí)際的效果。

2013年11月召開的黨的十八屆三中全會(huì)提出，“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。”現(xiàn)在兩部土地法提請(qǐng)審議，標(biāo)志著這一改革將正式啟動(dòng)實(shí)施。

土地制度改革牽涉面廣，需要做的前期準(zhǔn)備工作很多，等兩部法律修正案獲得全國(guó)人大常委會(huì)通過后，還要對(duì)相關(guān)領(lǐng)域的法規(guī)、政策進(jìn)行修改。農(nóng)村集體建設(shè)用地如何建立入市程序，怎樣保證入市交易中每一戶農(nóng)戶的切身利益，交易完成后如何保證投資人得到與國(guó)有土地同等的權(quán)益，交易過程中地方政府怎樣行使正確的事前事中事后監(jiān)管，這些都形成了對(duì)地方政府的“大考”。地方政府要從有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、有利于民眾享受到改革紅利的目標(biāo)出發(fā)，果斷舍棄本位利益，盡力保證這場(chǎng)改革順利推進(jìn)。