房地產(chǎn)稅是不是要來了？明年房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)不會(huì)放松?房價(jià)會(huì)跌嗎？你們關(guān)心的這些問題都可以從21日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議當(dāng)中找到一些答案。

每年年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議被外界視為未來一年中國宏觀政策的“風(fēng)向標(biāo)”，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議做了這些表述：

要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。

對比過去幾年的會(huì)議內(nèi)容，幫你問了專家，小編梳理出明年房地產(chǎn)市場三大信號(hào)：

信號(hào)一：“房住不炒”的定位不變

繼2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議戰(zhàn)略性地以“房子是用來住的、不是用來炒的”重新定位了中國房地產(chǎn)市場之后，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”這一定位。

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授趙秀池在接受國是直通車記者采訪時(shí)指出，這說明政策導(dǎo)向沒有改變。官方抑制投 資、投機(jī)性購房需求的調(diào)控思路還將延續(xù)，易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示。

從2016年到2018年，多地樓市經(jīng)歷了一輪震蕩升溫行情。不過2018年三季度以來，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯降溫，商品房成交面積下滑，部分城市房價(jià)開始調(diào)整。

中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟主席胡景暉表示，9月份以來部分城市過熱的房價(jià)已經(jīng)得到有效控制，而當(dāng)前中美貿(mào)易摩擦升級，明年我們面臨嚴(yán)峻的外部環(huán)境，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，所以部分地方可能有放松調(diào)控的沖動(dòng)。重申“房住不炒”這一定位，也是強(qiáng)調(diào)官方對“炒房”一以貫之的反對態(tài)度。

簡單來說就是大規(guī)模的調(diào)控松動(dòng)或者刺激樓市的政策是不會(huì)出現(xiàn)的。

華爾街見聞首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧海清表示，近期房地產(chǎn)政策變化引起市場普遍關(guān)注，市場一方面存在房產(chǎn)稅提速的預(yù)期，另一方面也存在放松房地產(chǎn)調(diào)控的預(yù)期。此次會(huì)議定調(diào)“構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制”，與2017年定調(diào)基本一致，但增加“因城施策”、“夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”，表明確實(shí)存在各個(gè)城市因?yàn)楦髯誀顩r不同，采取放松或收緊房地產(chǎn)政策的可能。

華泰證券宏觀李超團(tuán)隊(duì)則認(rèn)為，如2019年經(jīng)濟(jì)下行壓力繼續(xù)加大，單靠基建較難達(dá)到改善信用環(huán)境、釋放信用的效果，減稅、消費(fèi)刺激政策等可能也無法有效對沖下行壓力。地產(chǎn)及地產(chǎn)后周期對拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長有重要支撐作用，預(yù)計(jì)2019年年中房地產(chǎn)政策可能出現(xiàn)邊際轉(zhuǎn)向，但轉(zhuǎn)向也會(huì)在堅(jiān)持“房住不炒”的大邏輯下。

信號(hào)二：地方調(diào)控或擁有更大自主性

與此前的“一刀切”政策不同，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再度強(qiáng)調(diào)因城施策，強(qiáng)調(diào)不同地區(qū)的差異化施政。

住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌對國是直通車記者表示，此次會(huì)議提出“夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”，將調(diào)控主體具體到市級而非省級政府，說明中央對地方在房地產(chǎn)調(diào)控中的主體責(zé)任更加明確。形象地來說，胡景暉指出，未來如果某城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅波動(dòng)，那么當(dāng)?shù)厥虚L、市委書記等將承擔(dān)直接責(zé)任。

此外，今年地方調(diào)控或?qū)碛懈蟮淖灾餍?。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從過去“分類調(diào)控”的提法改為此次的“分類指導(dǎo)”，這說明房地產(chǎn)的管控主體不在于中央，而在于地方政府，中央只扮演指導(dǎo)角色，而地方才真正實(shí)施調(diào)控。

顧云昌指出，過去2年，各地大都在政策收緊的大趨勢下，執(zhí)行松緊不一的政策。未來將不乏不同城市根據(jù)市場變化對現(xiàn)有政策進(jìn)行主動(dòng)微調(diào)，防止房地產(chǎn)市場大起大落，影響宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康。

趙秀池也表示，因城施策是近幾年一貫的政策，只是各地靈活性不夠。未來各地政府要切實(shí)履行地方政府的主體責(zé)任，根據(jù)各地供求關(guān)系制定各自的政策。

具體而言，華泰證券宏觀李超團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，明年會(huì)出臺(tái)一些重點(diǎn)保護(hù)剛需，放松一線和部分二線城市的調(diào)控措施，如放松首套房的首付比、認(rèn)貸條件和利率，達(dá)到兼顧穩(wěn)增長與保障民生之效。

鄧海清指出，需要注意的是，在“夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”的約束下，地方政府需要仔細(xì)權(quán)衡，房地產(chǎn)市場的暴漲或暴跌都不是中央希望看到的。

信號(hào)三：長效機(jī)制建設(shè)仍是關(guān)鍵

構(gòu)建房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制已連續(xù)多年被決策者所強(qiáng)調(diào)。

顧云昌指出，中國樓市長效機(jī)制主要涉及住房制度和財(cái)稅、貨幣金融、土地制度的1+3的四個(gè)方面改革。長效機(jī)制的建立需要制度更新和機(jī)制建設(shè)，不可能一蹴而就，需要在各個(gè)領(lǐng)域深化改革才能逐漸建立起來。

胡景暉則認(rèn)為，房地產(chǎn)長效機(jī)制最為關(guān)鍵的一項(xiàng)就是房地產(chǎn)稅的開征。這又是一項(xiàng)系統(tǒng)的稅收制度改革，在對持有環(huán)節(jié)征稅的同時(shí)，還需要降低交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)，如二手房交易中的個(gè)人所得稅、契稅等，如此既能加大流通、盤活房地產(chǎn)市場，又不會(huì)導(dǎo)致囤房炒房。對于宏觀經(jīng)濟(jì)而言，開征房地產(chǎn)稅可以開辟新的稅源，將地方政府從土地財(cái)政中解放出來，還能一定程度環(huán)節(jié)地方債的風(fēng)險(xiǎn)。

此番會(huì)議提及推動(dòng)樓市長效機(jī)制建設(shè)的多項(xiàng)相關(guān)改革，如要推進(jìn)財(cái)稅體制改革，健全地方稅體系，規(guī)范政府舉債融資機(jī)制;繼續(xù)深化農(nóng)村土地制度改革等。

值得注意的是，楊紅旭指出，今年會(huì)議沒有提及“房地產(chǎn)調(diào)控”，某種程度上說明2019年調(diào)控繼續(xù)加碼的可能性比較小，樓市“政策底部"可能已經(jīng)出現(xiàn)。

2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。2011和2012年提出：要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動(dòng)搖。2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議則表示“抑制房地產(chǎn)泡沫”。2011年會(huì)議提出：促進(jìn)房價(jià)合理回歸。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，與去年相比，今年會(huì)議沒有提及租賃市場，政策重心發(fā)生轉(zhuǎn)移。他認(rèn)為，這和中國住房租賃市場本身已經(jīng)啟動(dòng)、開始進(jìn)入正軌發(fā)展態(tài)勢有關(guān)。在過去一年租賃市場的鼓勵(lì)性政策比較多，后續(xù)可能不會(huì)有直接的刺激新政策。這需要相關(guān)租賃企業(yè)注意，即2018年租賃市場是一個(gè)政府支持型的市場，而到了2019年需要更加主動(dòng)去探索市場化的模式。房地產(chǎn)稅是不是要來了？明年房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)不會(huì)放松?房價(jià)會(huì)跌嗎？你們關(guān)心的這些問題都可以從21日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議當(dāng)中找到一些答案。

每年年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議被外界視為未來一年中國宏觀政策的“風(fēng)向標(biāo)”，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議做了這些表述：

要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。

對比過去幾年的會(huì)議內(nèi)容，幫你問了專家，小編梳理出明年房地產(chǎn)市場三大信號(hào)：

信號(hào)一：“房住不炒”的定位不變

繼2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議戰(zhàn)略性地以“房子是用來住的、不是用來炒的”重新定位了中國房地產(chǎn)市場之后，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房住不炒”這一定位。

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授趙秀池在接受國是直通車記者采訪時(shí)指出，這說明政策導(dǎo)向沒有改變。官方抑制投 資、投機(jī)性購房需求的調(diào)控思路還將延續(xù)，易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示。

從2016年到2018年，多地樓市經(jīng)歷了一輪震蕩升溫行情。不過2018年三季度以來，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯降溫，商品房成交面積下滑，部分城市房價(jià)開始調(diào)整。

中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟主席胡景暉表示，9月份以來部分城市過熱的房價(jià)已經(jīng)得到有效控制，而當(dāng)前中美貿(mào)易摩擦升級，明年我們面臨嚴(yán)峻的外部環(huán)境，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，所以部分地方可能有放松調(diào)控的沖動(dòng)。重申“房住不炒”這一定位，也是強(qiáng)調(diào)官方對“炒房”一以貫之的反對態(tài)度。

簡單來說就是大規(guī)模的調(diào)控松動(dòng)或者刺激樓市的政策是不會(huì)出現(xiàn)的。

華爾街見聞首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧海清表示，近期房地產(chǎn)政策變化引起市場普遍關(guān)注，市場一方面存在房產(chǎn)稅提速的預(yù)期，另一方面也存在放松房地產(chǎn)調(diào)控的預(yù)期。此次會(huì)議定調(diào)“構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制”，與2017年定調(diào)基本一致，但增加“因城施策”、“夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”，表明確實(shí)存在各個(gè)城市因?yàn)楦髯誀顩r不同，采取放松或收緊房地產(chǎn)政策的可能。

華泰證券宏觀李超團(tuán)隊(duì)則認(rèn)為，如2019年經(jīng)濟(jì)下行壓力繼續(xù)加大，單靠基建較難達(dá)到改善信用環(huán)境、釋放信用的效果，減稅、消費(fèi)刺激政策等可能也無法有效對沖下行壓力。地產(chǎn)及地產(chǎn)后周期對拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長有重要支撐作用，預(yù)計(jì)2019年年中房地產(chǎn)政策可能出現(xiàn)邊際轉(zhuǎn)向，但轉(zhuǎn)向也會(huì)在堅(jiān)持“房住不炒”的大邏輯下。

信號(hào)二：地方調(diào)控或擁有更大自主性

與此前的“一刀切”政策不同，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再度強(qiáng)調(diào)因城施策，強(qiáng)調(diào)不同地區(qū)的差異化施政。

住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌對國是直通車記者表示，此次會(huì)議提出“夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”，將調(diào)控主體具體到市級而非省級政府，說明中央對地方在房地產(chǎn)調(diào)控中的主體責(zé)任更加明確。形象地來說，胡景暉指出，未來如果某城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅波動(dòng)，那么當(dāng)?shù)厥虚L、市委書記等將承擔(dān)直接責(zé)任。

此外，今年地方調(diào)控或?qū)碛懈蟮淖灾餍?。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從過去“分類調(diào)控”的提法改為此次的“分類指導(dǎo)”，這說明房地產(chǎn)的管控主體不在于中央，而在于地方政府，中央只扮演指導(dǎo)角色，而地方才真正實(shí)施調(diào)控。

顧云昌指出，過去2年，各地大都在政策收緊的大趨勢下，執(zhí)行松緊不一的政策。未來將不乏不同城市根據(jù)市場變化對現(xiàn)有政策進(jìn)行主動(dòng)微調(diào)，防止房地產(chǎn)市場大起大落，影響宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康。

趙秀池也表示，因城施策是近幾年一貫的政策，只是各地靈活性不夠。未來各地政府要切實(shí)履行地方政府的主體責(zé)任，根據(jù)各地供求關(guān)系制定各自的政策。

具體而言，華泰證券宏觀李超團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，明年會(huì)出臺(tái)一些重點(diǎn)保護(hù)剛需，放松一線和部分二線城市的調(diào)控措施，如放松首套房的首付比、認(rèn)貸條件和利率，達(dá)到兼顧穩(wěn)增長與保障民生之效。

鄧海清指出，需要注意的是，在“夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”的約束下，地方政府需要仔細(xì)權(quán)衡，房地產(chǎn)市場的暴漲或暴跌都不是中央希望看到的。

信號(hào)三：長效機(jī)制建設(shè)仍是關(guān)鍵

構(gòu)建房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制已連續(xù)多年被決策者所強(qiáng)調(diào)。

顧云昌指出，中國樓市長效機(jī)制主要涉及住房制度和財(cái)稅、貨幣金融、土地制度的1+3的四個(gè)方面改革。長效機(jī)制的建立需要制度更新和機(jī)制建設(shè)，不可能一蹴而就，需要在各個(gè)領(lǐng)域深化改革才能逐漸建立起來。

胡景暉則認(rèn)為，房地產(chǎn)長效機(jī)制最為關(guān)鍵的一項(xiàng)就是房地產(chǎn)稅的開征。這又是一項(xiàng)系統(tǒng)的稅收制度改革，在對持有環(huán)節(jié)征稅的同時(shí)，還需要降低交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)，如二手房交易中的個(gè)人所得稅、契稅等，如此既能加大流通、盤活房地產(chǎn)市場，又不會(huì)導(dǎo)致囤房炒房。對于宏觀經(jīng)濟(jì)而言，開征房地產(chǎn)稅可以開辟新的稅源，將地方政府從土地財(cái)政中解放出來，還能一定程度環(huán)節(jié)地方債的風(fēng)險(xiǎn)。

此番會(huì)議提及推動(dòng)樓市長效機(jī)制建設(shè)的多項(xiàng)相關(guān)改革，如要推進(jìn)財(cái)稅體制改革，健全地方稅體系，規(guī)范政府舉債融資機(jī)制;繼續(xù)深化農(nóng)村土地制度改革等。

值得注意的是，楊紅旭指出，今年會(huì)議沒有提及“房地產(chǎn)調(diào)控”，某種程度上說明2019年調(diào)控繼續(xù)加碼的可能性比較小，樓市“政策底部"可能已經(jīng)出現(xiàn)。

2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。2011和2012年提出：要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動(dòng)搖。2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議則表示“抑制房地產(chǎn)泡沫”。2011年會(huì)議提出：促進(jìn)房價(jià)合理回歸。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，與去年相比，今年會(huì)議沒有提及租賃市場，政策重心發(fā)生轉(zhuǎn)移。他認(rèn)為，這和中國住房租賃市場本身已經(jīng)啟動(dòng)、開始進(jìn)入正軌發(fā)展態(tài)勢有關(guān)。在過去一年租賃市場的鼓勵(lì)性政策比較多，后續(xù)可能不會(huì)有直接的刺激新政策。這需要相關(guān)租賃企業(yè)注意，即2018年租賃市場是一個(gè)政府支持型的市場，而到了2019年需要更加主動(dòng)去探索市場化的模式。