來源：21世紀經(jīng)濟報道

房地產(chǎn)市場“緊調(diào)控”力度未放松。

中央經(jīng)濟工作會議12月19日至21日在北京舉行。在涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域，會議提出，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。

21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，此次中央經(jīng)濟工作會議與去年相比，主要有三點表述差異，一是不再強調(diào)發(fā)展住房租賃市場；二是強調(diào)了夯實城市政府主體責任；三是將“差別化調(diào)控”改為了“分類指導”。

12月21日，京東數(shù)字科技副總裁、首席經(jīng)濟學家沈建光表示，此次會議仍舊延續(xù)“房住不炒”、“構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制”的表述，意味著雖然明年穩(wěn)增長壓力較大，但決策層并未有放松房地產(chǎn)的跡象，這與市場預(yù)期經(jīng)濟下行之下，前期市場出現(xiàn)的期待房地產(chǎn)政策周期輪回、調(diào)控政策即將放松的判斷并不一致。預(yù)期2019年房地產(chǎn)市場不會有明顯回暖，房地產(chǎn)投資也仍將延續(xù)下滑態(tài)勢。

總基調(diào)保持延續(xù)

在中央經(jīng)濟工作會議之前，中共中央政治局曾在12月13日召開會議，分析研究2019年經(jīng)濟工作。但該次政治局會議公報中并未提及房地產(chǎn)相關(guān)表述。

不過，多位分析人士均指出，從此次會議公報來看，本次中央經(jīng)濟工作會議繼2016年后，第二次提出了堅持“房住不炒”，被認為意味著樓市政策整體方向不會改變。

12月21日，國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學術(shù)委秘書長馮奎向21世紀經(jīng)濟報道記者指出，從此次中央經(jīng)濟工作會議的表述來看，房地產(chǎn)政策“穩(wěn)中求進”的基調(diào)依然沒有變化。

馮奎指出，房地產(chǎn)政策依然會“穩(wěn)”字當頭，這主要體現(xiàn)在兩個方面。一是“穩(wěn)政策”，調(diào)控政策還將保持穩(wěn)定性，和幾個月前相比不會有太大變化，否則可能導致市場誤判，從而加劇房地產(chǎn)市場波動，不利于房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的持續(xù)推進和長效機制的建立。二是“穩(wěn)發(fā)展”，即保持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，當前我國經(jīng)濟還處在新舊動能轉(zhuǎn)換階段，舊動能尚未徹底退出，新動能尚未徹底建立。房地產(chǎn)作為支撐經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，既不能使之過熱，也不能妖魔化對待。

而“進”體現(xiàn)在相關(guān)改革還將持續(xù)推進。馮奎指出，經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)了構(gòu)建房地產(chǎn)市場長效機制和堅持“房住不炒”，這表達了中央對2016年9月30日以來，房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體方向的肯定，長效機制還將加快建立。

此外，本次會議還提出，要完善住房市場體系和住房保障體系。這被認為是在去年經(jīng)濟工作會議提出“建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的基礎(chǔ)上，進一步厘清了住房制度的發(fā)展方向。

分析人士指出，未來的政策發(fā)展目標和調(diào)控措施，要以構(gòu)建市場和保障兩個主體并舉的架構(gòu)來考量，從而實現(xiàn)動態(tài)均衡、協(xié)調(diào)發(fā)展。

12月21日，貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)則表示，住房保障正在被置于更高的位置。流動人口和低收入人群對經(jīng)濟周期波動最為敏感，從國際經(jīng)驗看，經(jīng)濟下行對流動人口就業(yè)和收入的沖擊最大。此時，提供穩(wěn)定可靠的住房保障就顯得尤為重要?？梢灶A(yù)期，2019年中央在住房保障方面的財政支持力度將會加大，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃型住房將可能迎來階段性突破，重點城市租賃住房、保障性住房的供給將會提速。

調(diào)控主體責任轉(zhuǎn)移

盡管調(diào)控主基調(diào)被認為沒有變化，但此次經(jīng)濟工作會議在房地產(chǎn)領(lǐng)域一些細節(jié)表述的變動，同樣引起了各方關(guān)注。

其中，最受關(guān)注的一個變動，是此次會議并未出現(xiàn)“調(diào)控”二字的相關(guān)表述，而是將過去的“差別化調(diào)控”、“分類調(diào)控”等表述改為了“分類指導”。

對此，楊現(xiàn)領(lǐng)總結(jié)稱，這意味著調(diào)控的主體責任明確落實到地方。關(guān)于市場調(diào)控的主體，去年中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)提出“分清中央和地方事權(quán)，實行差別化調(diào)控”，今年明確指出，“堅持房地產(chǎn)因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任”。將過去的“分類調(diào)控”改成“分類指導”，表明調(diào)控主體責任的轉(zhuǎn)移。中央層面負責把控總體方向，對地方政府進行考核，地方政府按照“一城一策”的原則具體實施。

楊現(xiàn)領(lǐng)認為，之所以要這樣分工，主要是房地產(chǎn)市場地區(qū)之間分化明顯，相鄰的兩個城市面臨的問題可能截然相反，由中央到地方統(tǒng)一調(diào)控無法符合地方實際情況。讓地方在中央的總體把控下發(fā)揮主體責任，更能夠?qū)崿F(xiàn)科學精準調(diào)控。

12月21日，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進則表示，此次會議沒有提及租賃市場的概念，這和去年的表述重心有所變化。這與租賃市場已經(jīng)開始進入正軌發(fā)展態(tài)勢有關(guān)。從另一個角度來看，過去一年租賃市場的鼓勵性政策較多，后續(xù)政策可能較少，企業(yè)在2019年需要更加主動去探索市場化的模式

此外，嚴躍進注意到，去年的中央經(jīng)濟工作會議曾在提到“打好防范化解重大風險攻堅戰(zhàn)”時，提出要“促進形成金融和實體經(jīng)濟、金融和房地產(chǎn)、金融體系內(nèi)部的良性循環(huán)”，基調(diào)較為嚴厲。而今年的會議上，盡管防范金融風險仍然擺在重要位置，但相關(guān)領(lǐng)域并未具體提及房地產(chǎn)。

“這意味著房地產(chǎn)領(lǐng)域的外部金融環(huán)境，有了改善的基礎(chǔ)”，嚴躍進表示。