中新經(jīng)緯客戶端12月20日電題：《李宇嘉：菏澤“退出限售”，還有哪些城市扛不住了？》

作者 李宇嘉(深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員，中山大學(xué)銀行研究中心研究員)

12月18日，山東菏澤發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，取消2017年11月出臺(tái)的“限售政策”，即“對(duì)主城區(qū)和住房成交量高、房?jī)r(jià)穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實(shí)行新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購(gòu)買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購(gòu)房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間不少于3年”的規(guī)定。

菏澤退出限售，早已埋下伏筆

大家關(guān)心的是三個(gè)問題，為什么菏澤這么快就退出限售？還有哪些城市會(huì)受不??？未來樓市會(huì)怎么走？首先回顧一下菏澤在2017年11月發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，除限售措施外，還出臺(tái)一系列“收緊樓市”舉措：1、落實(shí)差別化的住房信貸政策；2、切實(shí)加強(qiáng)房屋交易網(wǎng)簽備案管理；3、培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)；4、加強(qiáng)新建商品房銷售監(jiān)管；4、強(qiáng)化二手房交易監(jiān)管；5、加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)和輿論引導(dǎo)；6、打擊違法違規(guī)行等。

仔細(xì)翻閱那份文件可發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)菏澤調(diào)控面臨的形勢(shì)，就和熱點(diǎn)二線城市一樣，甚至堪比一線城市，樓市已到爆棚到無以復(fù)加的地步，非常時(shí)刻，必須N管齊下。否則，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲失控，創(chuàng)出天價(jià)。類似菏澤一樣的三四線樓市，潮水來得快、去得也快，在退潮的時(shí)候，就必須要做好防護(hù)。

菏澤：土地供應(yīng)和棚改“帶頭大哥”

一個(gè)內(nèi)地的四線城市，其樓市為什么會(huì)這樣？這還要從菏澤這兩年的樓市說起。菏澤盡管是四線城市，但這幾年在土地供應(yīng)、棚改上，則可謂是“帶頭大哥”。2018年，菏澤棚改開工計(jì)劃量達(dá)到12.7萬套，居全國(guó)第一位；山東其他城市，如日照、濰坊、德州、泰安也在5萬套以上。

2017年，全國(guó)住宅用地成交TOP10，四線城市菏澤居然排到第十位，前面是重慶、武漢、鄭州、徐州、蘇州、西安、成都、昆明和杭州等重磅級(jí)二線城市。2018年上半年，全國(guó)住宅用地成交TOP10，菏澤居然排到了第二位，第一位是重慶，第三到第十分別為鄭州、武漢、寧波、成都、青島、西安、徐州、杭州，還是重磅級(jí)的二線城市。

但現(xiàn)在，貨幣化退出了，一切都變了

最關(guān)鍵的就是，棚改貨幣化退出。今年8月份，國(guó)家明確提出，住宅供應(yīng)量大的城市，要退出棚改貨幣化，山東最先響應(yīng)，菏澤首當(dāng)其沖。棚改貨幣化退出，可是個(gè)大事情。因?yàn)槿木€樓市火爆，之前孱弱的需求能夠支撐起來，最關(guān)鍵的就是貨幣和信用的“加速器”效應(yīng)，棚改貨幣化就是這樣一種“加速器”。貨幣一旦大規(guī)模地進(jìn)入，需求就爆棚起來了，房?jī)r(jià)上漲和預(yù)期上漲形成循環(huán)，預(yù)期的自我實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步加速這個(gè)循環(huán)，本地剛需、投資客、返鄉(xiāng)置業(yè)、外地投資客蜂擁而入，多少供應(yīng)都可以一夜之間吸納完畢。但是，若貨幣化退出，就相當(dāng)于釜底抽薪，貨幣和信用的“加速器”效應(yīng)一旦沒有了，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期就沒有了。此時(shí)，即便是少量的供應(yīng)也呈壓頂之勢(shì)。12月，房天下菏澤共統(tǒng)計(jì)菏澤城區(qū)在售、待售項(xiàng)目110個(gè)，其中包括普通住宅、別墅、公寓、寫字樓、商鋪、專業(yè)市場(chǎng)等?？梢娛袌?chǎng)庫(kù)存壓力比較大。

菏澤和鄂爾多斯不同

菏澤2017-2018年的巨量棚改，2019年到了釋放供應(yīng)的時(shí)候。若根據(jù)2017-2018年的需求體量來看，沒有任何問題。但突然之間，需求回落了，原來預(yù)計(jì)的需求都消失了，自住需求相對(duì)穩(wěn)定和飽和。未來接盤的，必須是投資需求了，所以就必須要松綁限售。否則，菏澤可能面臨的就是和2012年鄂爾多斯一樣的境地——樓市坍塌。不過，值得一提的是，如果說，地方勢(shì)力雄厚，煤炭、稀土、天然氣等資源豐厚的鄂爾多斯的樓市問題，是市場(chǎng)自發(fā)的行為，買單的都是開發(fā)商、施工單位和小業(yè)主，那么菏澤樓市買單的就是政府和金融機(jī)構(gòu)。

實(shí)際上，當(dāng)初做棚改規(guī)劃的時(shí)候，對(duì)于市場(chǎng)需求是有判斷的，這是棚改的前提。如果出現(xiàn)了問題，那自然是棚改規(guī)劃有問題。地方政府財(cái)政、國(guó)開行的貸款，都會(huì)面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，類似于菏澤的“棚改案例”還有很多。菏澤出現(xiàn)問題，必然會(huì)傳染給其他城市。對(duì)內(nèi)地三四線城市來說，2015-2018年的棚改，貌似“天上掉餡餅”，通過大規(guī)模貨幣注入，啟動(dòng)舊城改造、土地出讓、城市更新、配套建設(shè)、地產(chǎn)開發(fā)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)是全方位的。但是，一旦源頭上的貨幣“加速器”效應(yīng)減弱了，甚至消失了，需求就會(huì)迅速退潮。

哪些城市會(huì)堅(jiān)持不??？(1)山東：其他棚改量大的三四線城市

(2)河南：三四線城市，比如駐馬店、平頂山、安陽、濮陽、商丘、新鄉(xiāng)等

(3)安徽：淮北、阜陽等

(4)湖北：襄陽、宜昌等

(5)江西：九江、宜春、上饒、贛州等

(6)江蘇：徐州等。

這些地方有幾個(gè)共同的特征，一是都是三四線城市，二是都是人口大省(返鄉(xiāng)置業(yè)量大)，三是很多是老工業(yè)城市(棚改體量大)。2016年以來的棚改帶來多重利好，讓地方政府突然之間享受到了“掉餡餅”的好處，從此一發(fā)不可收拾，但煙花易冷，到了退潮的時(shí)候也是最痛苦的。

未來調(diào)控走向判斷

2015年美國(guó)啟動(dòng)加息，中國(guó)迅速啟動(dòng)“去庫(kù)存”，這是貨幣供應(yīng)量和杠桿的“乾坤大挪移”，也就是將貨幣固話在不動(dòng)產(chǎn)上，同時(shí)啟動(dòng)外匯管制。這樣，以美國(guó)為主的發(fā)達(dá)國(guó)家收緊貨幣，中國(guó)就不會(huì)發(fā)生其他新興國(guó)家所發(fā)生的金融危機(jī)。因?yàn)椋灰鲃?dòng)性不逃出，而是停留在國(guó)內(nèi)，賣樓也好、炒股也好、儲(chǔ)蓄也好、創(chuàng)業(yè)也好，就不會(huì)發(fā)生資產(chǎn)價(jià)格的大幅度波動(dòng)。

2019年，美國(guó)還會(huì)加息，盡管頻率減少，中美貿(mào)易摩擦的影響也開始顯現(xiàn)，出口預(yù)計(jì)會(huì)下行。同時(shí)，由于控制表外融資、穩(wěn)定杠桿，樓市和基建也會(huì)下行。由此，寄生于下游的制造業(yè)也會(huì)下行。另外，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還要保持“合理區(qū)間”，民企和基建能托底嗎？顯然不行，100筆民營(yíng)貸款抵不上拍賣一宗地，怎么辦？那就是繼續(xù)讓釋放出的流動(dòng)性往樓市走，這樣連接國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)、房地產(chǎn)上中下游的貨幣“加速器”又發(fā)動(dòng)了，經(jīng)濟(jì)就不會(huì)陷入“通縮”。

樓市給實(shí)體輸血。首先，除了稅收、土地財(cái)政等直接貢獻(xiàn)以外，建設(shè)保障性住房、租賃房、棚改等，讓數(shù)億新市民“扎根”、大家過上美好生活，消費(fèi)內(nèi)需起來，房地產(chǎn)就是實(shí)體經(jīng)濟(jì)。其次，允許低成本資金進(jìn)入樓市，但要求產(chǎn)出必須是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，也就是資產(chǎn)紅利外溢給實(shí)體，同時(shí)激活信用和金融循環(huán)，防止陷入通縮。近期，頭部企業(yè)在新能源、生態(tài)農(nóng)業(yè)、汽車等領(lǐng)域轉(zhuǎn)型就屬于此?，F(xiàn)在，投資意愿高的行業(yè)不多，房地產(chǎn)就是一類。各大房企都在做大規(guī)模探索轉(zhuǎn)型，熱情不能撲滅。

政策上，要讓房地產(chǎn)成為實(shí)體經(jīng)濟(jì)，限制地價(jià)(包括配建保障房、公共設(shè)施以及租賃住房)、限制房?jī)r(jià)就是必然的。限售退出后，給地方政府調(diào)控主導(dǎo)權(quán)，但限價(jià)、限購(gòu)、限貸繼續(xù)堅(jiān)持。(中新經(jīng)緯APP)