“9月份是一個非常重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，整個中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期。”易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱在第四屆中國房地產(chǎn)人力資源發(fā)展年會上分析目前房地產(chǎn)行業(yè)形勢時(shí)說道。

丁祖昱認(rèn)為，9月份是本輪房地產(chǎn)政策告一段落的時(shí)間點(diǎn)。

“9月份之后，各地沒有出臺任何限制性的政策，即使出政策也是規(guī)范市場行為的政策，沒有任何關(guān)于限購、限價(jià)、限售和限貸的政策，這些限制性的加強(qiáng)版政策在9月份之后沒有看到。而昨天，看到了第一個放松調(diào)控政策城市的出現(xiàn)，我總覺得這是非常重要的一個信號，也許就預(yù)示著接下去以三四線城市為先鋒，之后可能一部分二線城市也會跟進(jìn)，都會根據(jù)市場的實(shí)際情況，對原有的限制性政策作一些調(diào)整，也許是微調(diào)，也許是大調(diào)。”丁祖昱表示，“原先我們還在認(rèn)為部分城市的市場都沒啟動過，一輪都沒有走過，一些縣級市或者縣城，可能還有一些行情。結(jié)果我們看到在11月份，碧桂園在一些縣城開盤的項(xiàng)目也不盡如人意。這些縣城，碧桂園和恒大都去過，本想至少割一輪韭菜，結(jié)果一輪都沒有割到，現(xiàn)在的市場有很大的變化，進(jìn)入調(diào)整期。”

在談及山東荷澤的政策時(shí)，丁祖昱稱，菏澤即使出放松限售的政策，也不可能今天出明天市場就好的。

上述提及的第一個放松調(diào)控政策的城市是山東省菏澤市。

12月18日晚間，山東省菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（菏建〔2018〕7號），通知第六條明確規(guī)定：取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施。

通知稱，取消《菏澤市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（菏政辦發(fā)〔2017〕42號）中“對主城區(qū)和住房成交量高、房價(jià)穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實(shí)行新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間不少于3年”的規(guī)定。

這是全國首個明確宣布取消住宅限售措施的城市。

丁祖昱認(rèn)為，這一輪的調(diào)整還需要一段時(shí)間，市場馬上回暖，很難做到。

“9月份之后，市場逐月下調(diào)，主要體現(xiàn)在三個方面。第一個方面是樓盤的去化率在下降，很多樓盤的開盤去化率是30%-40%，而事實(shí)上這些樓盤實(shí)際蓄水時(shí)間都超過半年，甚至有的超過一年。在這樣的情況下，首日開盤也才迎來30%-40%的去化率，這個數(shù)字比較低。第二是土地的出讓也碰到比較大的壓力，11月份超過150宗土地流拍。第三點(diǎn)是二手房市場持續(xù)低迷。”丁祖昱稱，“如果目前的土地市場和一手房市場都不是特別景氣的話，二手房市場不會走出獨(dú)立行情，也走不出獨(dú)立行情，二手房市場事實(shí)上的現(xiàn)狀哀嚎一片。”

在談及長租公寓時(shí)，丁祖昱認(rèn)為，長租公寓完全沒有想象中那么大。

“我個人認(rèn)為去年長租公寓的人才一定是風(fēng)口，我不知道今年他們的感覺是怎么樣。我覺得很多人肯定是搖頭的。特別原來做開發(fā)的人，今天做長租肯定后悔不已，原來賺的是上億的利潤，今天為了幾萬塊錢跟你討價(jià)還價(jià)半天。原來審批權(quán)限幾千萬隨便審批，今天審批幾千塊都要很認(rèn)真的進(jìn)行審核，而且審來審去，搞來搞去還不賺錢。核心問題，實(shí)際上也是一個前提問題，就是中國的租賃市場到底有多大？”丁祖昱稱，“我們到底有沒有這么大的空間讓這么多所謂的長租公寓的運(yùn)營者去參加，我覺得這是個偽命題，市場完全沒有我們想象中那么大。”

此前，仲量聯(lián)行在最新的一份關(guān)于長租公寓市場的研究報(bào)告中提到，目前在主要的一、二線城市，由于傳統(tǒng)商品住宅用地價(jià)格較高，長租公寓的租金回報(bào)率不足2%，遠(yuǎn)低于融資成本。此外，也有開發(fā)商認(rèn)為，投資長租公寓是一個不賺錢的生意。

盡管市場對長租公寓并不十分看好，但目前在2017年銷售額前5名的開發(fā)商中，除了恒大集團(tuán)的業(yè)務(wù)中并沒有涉及長租公寓之外，其余四家均有所涉及。

萬科集團(tuán)（A股代碼：000002.SZ;港股代碼：02202.HK）是較早涉足該領(lǐng)域的開發(fā)商。在2018年的半年報(bào)中，萬科表示將租賃住宅業(yè)務(wù)確立為核心業(yè)務(wù)，累計(jì)獲取房間數(shù)超過16萬間，累計(jì)開業(yè)超過4萬間。

碧桂園（02007.HK）此前也已宣布，在2018年將在長租公寓業(yè)務(wù)上取得突破，其長租城市的模式將力爭達(dá)到每個項(xiàng)目規(guī)模都在20000間以上，同時(shí)還提出了3年百萬間的計(jì)劃。

2018年，融創(chuàng)中國（01918.HK）也殺入長租公寓，成為該領(lǐng)域新晉玩家。融創(chuàng)東南區(qū)域也給出了明確定位，要做中國長租公寓領(lǐng)域的奔馳。7月中下旬，融創(chuàng)東南區(qū)域發(fā)布了其長租公寓品牌“住住”。

作為央企的保利集團(tuán)也早已涉足長租公寓。8月3日，保利公寓管理有限公司成立，定位為保利集團(tuán)旗下公寓租賃業(yè)務(wù)的專業(yè)運(yùn)營公司。保利已經(jīng)建立了瑜璟閣商務(wù)公寓、諾雅服務(wù)式公寓、N+青年公寓、和熹會四大品牌，目前在全國范圍內(nèi)有10多個在運(yùn)營項(xiàng)目。保利公寓的戰(zhàn)略目標(biāo)是，至2020年公寓管理規(guī)模達(dá)30萬間。