12月18日晚間，山東菏澤住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶(hù)區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下文簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”），通知中有關(guān)“取消新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施”的政策規(guī)定引起了各界關(guān)注，有評(píng)論指出，這將是2018年樓市政策放松的第一槍。

19日晚間，菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局作出說(shuō)明稱(chēng)，這是為了滿足棚改貨幣化補(bǔ)償?shù)氖忻褓?gòu)房而“取消限制存量住房轉(zhuǎn)讓期限”。

值得注意的是，近期，當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)與銷(xiāo)售市場(chǎng)降溫明顯。而據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，近年來(lái)當(dāng)?shù)貙?duì)土地財(cái)政依賴(lài)度上升。

值得關(guān)注的是，受到菏澤取消限售消息的影響，在兩市三大指數(shù)集體走低的情況下，地產(chǎn)板塊領(lǐng)漲早盤(pán)，截至收盤(pán)，魯商置業(yè)、榮安地產(chǎn)漲停。

官方稱(chēng)此前有棚改市民因不能辦理過(guò)戶(hù)無(wú)法買(mǎi)房

在新下發(fā)的通知中，菏澤住建局稱(chēng)，取消《菏澤市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（菏政辦發(fā)〔2017〕42號(hào)）中“對(duì)主城區(qū)和住房成交量高、房?jī)r(jià)穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實(shí)行新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購(gòu)買(mǎi)的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購(gòu)房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間不少于3年”的規(guī)定。

此外，還有一則“松綁政策”為“降低市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度”，即對(duì)高質(zhì)量企業(yè)的松綁。通知稱(chēng)，對(duì)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的企業(yè)不再監(jiān)管，其它企業(yè)在現(xiàn)有的市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，降低一半執(zhí)行，最低可放寬到監(jiān)管額度的10%。同時(shí)，商品房預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)后，不再要求項(xiàng)目監(jiān)管資金達(dá)到既定監(jiān)管額度后，才可提取，只要求留存夠監(jiān)管資金比例，即可使用。在主體結(jié)構(gòu)封頂控制節(jié)點(diǎn)之前，商品房預(yù)售人可以憑銀行出具的保函部分抵頂商品房預(yù)售監(jiān)管資金，抵扣監(jiān)管額度最高為30%。對(duì)于具有回遷安置房建設(shè)的商品房項(xiàng)目，根據(jù)安置房投資額度及建設(shè)進(jìn)度降低預(yù)售資金監(jiān)管額度。

12月19日下午，菏澤市住建局在官網(wǎng)中對(duì)“限售松綁”再一次公告說(shuō)明，就“取消新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施”規(guī)定解釋稱(chēng)，實(shí)際上是“取消限制存量住房轉(zhuǎn)讓期限”。

菏澤市住建局表示，2017年11月份，菏澤限制新購(gòu)和二手住房轉(zhuǎn)讓期限有關(guān)規(guī)定出臺(tái)后，有不少準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補(bǔ)償?shù)氖忻?，因不能辦理過(guò)戶(hù)而無(wú)法購(gòu)買(mǎi)合適的存量住房，要求取消限制轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的愿望十分迫切。近年來(lái)，受轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的影響，菏澤市二手房交易價(jià)格出現(xiàn)同比增長(zhǎng)較快的勢(shì)頭。為了防止商品住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)大的波動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)過(guò)認(rèn)真調(diào)查和評(píng)估，菏澤市住建局決定取消已出臺(tái)的限制新購(gòu)和二手房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定。

樓市放松政策“第一槍”？

有評(píng)論指出，菏澤此次“限售松綁”將成為樓市放松政策“第一槍”。

有機(jī)構(gòu)指出，實(shí)施限售政策的目的主要在于防止資本在樓市中投機(jī)，快進(jìn)快出，導(dǎo)致樓市起伏不穩(wěn)，進(jìn)而影響整體市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。限售實(shí)際對(duì)市場(chǎng)的影響并不大，尤其是在三四線城市。所以取消限售，主要在于提振市場(chǎng)信心，減少看空情緒。

實(shí)際上，樓市政策放松信號(hào)在年初就曾初露頭角。今年1月5日，蘭州發(fā)布了“取消限購(gòu)”的相關(guān)規(guī)定。

在蘭州出臺(tái)的調(diào)控新政中，取消了三個(gè)近郊區(qū)（西固區(qū)、九州開(kāi)發(fā)區(qū)、高坪區(qū)）的住房限購(gòu)政策，而對(duì)核心城區(qū)（城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)）繼續(xù)實(shí)行限購(gòu)政策，即蘭州戶(hù)籍家庭最多可購(gòu)買(mǎi)兩套，非蘭戶(hù)籍家庭最多可購(gòu)買(mǎi)一套，但不再要求提供社保證明和納稅證明。

不過(guò)易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，菏澤此次取消限售政策，信號(hào)意義極強(qiáng)，可以認(rèn)為是2018年樓市政策放松的第一槍。其出現(xiàn)至少說(shuō)明了兩點(diǎn)政策動(dòng)向。第一、因地制宜依然是當(dāng)前政策制定的出發(fā)點(diǎn)，各地可以根據(jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整政策。第二、政策取消也會(huì)循序漸進(jìn)，會(huì)從類(lèi)似限售政策等取消開(kāi)始，而包括限購(gòu)等政策，可能后續(xù)還會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎。

■ 松綁背后

大量土地入市去化周期變長(zhǎng)

據(jù)菏澤住建局公告顯示，被取消的相關(guān)限售公告開(kāi)始施行時(shí)間為2017年11月，是何原因使這項(xiàng)僅僅施行一年的規(guī)定被取消？

諸葛找房指出，從新房銷(xiāo)售面積與土地成交規(guī)劃建筑面積對(duì)比也可以看出，2015年、2016年土地的總規(guī)劃建筑面積略高于新房的成交面積，供需相對(duì)來(lái)說(shuō)比較平衡，2017年以來(lái)大量的土地入市成交，土地供應(yīng)過(guò)多，去化周期將變長(zhǎng)。

“限售松綁”的背后是菏澤前兩年棚戶(hù)改革。

據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2016與2017年，菏澤棚改計(jì)劃完成規(guī)模連續(xù)兩年摘得全國(guó)設(shè)區(qū)市首位，2018年，菏澤全市計(jì)劃棚改規(guī)模為12.7萬(wàn)套，已完成征收12.3萬(wàn)戶(hù)、1840萬(wàn)平方米，征收完成率96.6%，依然位居全國(guó)棚改完成規(guī)模前列。有銀行人士稱(chēng)，棚改派生出相當(dāng)部分商品房需要社會(huì)消化。

土地市場(chǎng)降溫，流拍頻現(xiàn)

棚改計(jì)劃的推進(jìn)也帶來(lái)了菏澤土地交易市場(chǎng)與樓市的蓬勃發(fā)展。2017年，菏澤城區(qū)共成交住宅、工業(yè)、科教、公共設(shè)施等10類(lèi)用地110幅，共計(jì)801.2萬(wàn)平方米，同比上漲186.4%；土地出讓收入共計(jì)219.7億元，其中，住宅用地累計(jì)入賬210.5億元，占全部土地交易收入的95.8%。

不僅是土地交易收入及土地交易面積的大幅增長(zhǎng)，2017年至今，菏澤的平均房?jī)r(jià)也處于整體震蕩走高。據(jù)安居客公布的菏澤房?jī)r(jià)走勢(shì)圖顯示，2017年1月，菏澤房?jī)r(jià)均價(jià)為5275元/平米，到2017年12月，菏澤房?jī)r(jià)均價(jià)已漲至6150元/平米；進(jìn)入2018年，菏澤房?jī)r(jià)均價(jià)依舊走高，自2018年1月份的6132元/平米，到2018年11月，已上漲到6662元/平米。

近兩年內(nèi)，菏澤的房?jī)r(jià)均價(jià)已上漲1387元/平米，漲幅達(dá)到26.29%。

但是，在整體房?jī)r(jià)走高的形勢(shì)下，11月份，山東菏澤地區(qū)的土地市場(chǎng)與樓市相繼降溫。

2018年11月共出現(xiàn)了12宗土地流拍，流拍比率達(dá)到7.5%，而在過(guò)去的2017年全年僅有1宗土地流拍，流拍率僅約為1%。