國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的“2018年1-11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況”顯示，全國土地交易量價(jià)增速連續(xù)3個(gè)月回落，房地產(chǎn)企業(yè)拿地日趨理性。
數(shù)據(jù)顯示，1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比增長14.3%，土地成交價(jià)款增長20.2%，增速雙雙連續(xù)3個(gè)月回落。
黃瑜分析稱，四季度以來，隨著土地供應(yīng)的增多，低溢價(jià)乃至底價(jià)成交漸成常態(tài)，土地流拍數(shù)量也明顯增多。2018年11月，全國300個(gè)城市住宅類用地平均溢價(jià)率為7%，較去年同期下降15個(gè)百分點(diǎn)。
“目前公開市場上，土地出讓價(jià)格已處于高位。調(diào)控之下，房地產(chǎn)市場已明顯降溫、購房者回歸理性，市場供應(yīng)不減，銷售難度將持續(xù)提升。原來開發(fā)商囤地坐等升值，等房價(jià)大漲后出售套現(xiàn)的盈利模式已經(jīng)玩不轉(zhuǎn)了。”旭輝控股董事長林中認(rèn)為。
事實(shí)上，當(dāng)前市場上已出現(xiàn)了不少拿了高價(jià)地“賠本賺吆喝”的項(xiàng)目。2016年領(lǐng)銜房價(jià)上漲的廈門，如今商品房價(jià)格量價(jià)齊跌。在位于廈門市翔安區(qū)的某大型房企開發(fā)的新樓盤，售樓人員告訴記者，“該樓盤2016年拿地，去配建后的樓面價(jià)是37512元/平方米，現(xiàn)在高層95平方米公寓售價(jià)36000元/平方米。市場觀望氣氛濃厚，現(xiàn)在售房就是在賠本賺吆喝，預(yù)計(jì)每套賠100萬元，整個(gè)樓盤將虧損5億元。”
“在當(dāng)前的市場環(huán)境下，開發(fā)商也不敢輕言拿地，在投資前會更加審慎地做好前期市場調(diào)查和產(chǎn)品定位。”一位房企主管透露。
融創(chuàng)中國董事長孫宏斌表示，目前房企利潤空間難以把握。“過去，房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的途徑較為單一，主要依賴在土地市場上通過競拍的方式拿地。但目前來看，大型房企多采用并購的方式拿地。”
此外，還有一些房企通過整合資源、降低拿地的綜合成本。滬蘇龍湖負(fù)責(zé)人認(rèn)為，通過發(fā)展地方政府所鼓勵(lì)的養(yǎng)老、產(chǎn)城融合等創(chuàng)新業(yè)務(wù)，幫助當(dāng)?shù)赝卣剐屡d產(chǎn)業(yè)空間，提升其綜合配套能級可降低獲取土地資源的總成本。
克而瑞戰(zhàn)略顧問中心總經(jīng)理高曉偉認(rèn)為，“通過打造產(chǎn)業(yè)或醫(yī)養(yǎng)項(xiàng)目，可以在一定程度上降低拿地價(jià)格；但是產(chǎn)業(yè)、醫(yī)養(yǎng)項(xiàng)目不可能通過傳統(tǒng)的銷售回款方式獲取利潤。開發(fā)商必須通過綜合運(yùn)作和后期良好運(yùn)營，減輕持有項(xiàng)目的沉淀成本，并使其持續(xù)增值。”
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