一、什么是小產(chǎn)權(quán)房？
通俗點(diǎn)說，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證、能交易買賣的叫大產(chǎn)權(quán)房，平時(shí)我們能買到的普通商品房都屬于大產(chǎn)權(quán)房，其中包括70年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)、40年產(chǎn)權(quán)三種。而國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的就叫小產(chǎn)權(quán)房。
“小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)有三種：
一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購買。
另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。
最后一種是各類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅：這類房屋一旦發(fā)生糾紛，購房者將無法得到賠償，因?yàn)樽鳛榍疤岬馁I賣合同是無效的。
二、小產(chǎn)權(quán)房的6大風(fēng)險(xiǎn)
1、小產(chǎn)權(quán)房沒有“五證”，不能辦房產(chǎn)證，不受法律保護(hù)，只有部分產(chǎn)權(quán)。
“五證”：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》
2、與國家規(guī)劃沖突的小產(chǎn)權(quán)房，政府要拆遷時(shí)，基本不會(huì)得到政府拆遷安置補(bǔ)償。
3、小產(chǎn)權(quán)房建造成本低，房屋質(zhì)量無人監(jiān)督，存在安全隱患。售后管理差，購房者的生活質(zhì)量難保證。
4、沒有正規(guī)合法的產(chǎn)權(quán)證，不能抵押或上市轉(zhuǎn)賣。
5、不能在房地產(chǎn)管理部門登記備案，不能獲得抵押他項(xiàng)權(quán)利，不能進(jìn)行抵押貸款。也就是說，買小產(chǎn)權(quán)房不能貸款，只能一次性付全款。
6、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則，但也區(qū)分不同情況：
對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。
對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。
對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。
綜上所述，小產(chǎn)權(quán)房存在的重要因素正是因?yàn)檎叻梢?guī)定中存在很多模糊不清的地方，在合法與非法之間給小產(chǎn)權(quán)房留下一個(gè)擦邊球的空間，導(dǎo)致各地建設(shè)泛濫，價(jià)格便宜。
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