用四個(gè)字，可以總結(jié)2018年樓市，沒(méi)穿西裝。
這一年，北上廣深褪去光環(huán)，永遠(yuǎn)上漲的神話被打破，京滬人口全面收緊，廣深加大引才政策力度。
這一年，新一線城市全面退潮。明星城市杭州房?jī)r(jià)成交量殺跌，從萬(wàn)人搖號(hào)變成土地流拍、新房流搖、明星長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，這一屆杭州年輕人不容易。
這一年，樓市四小龍全面轉(zhuǎn)向，廈門樓盤低于樓面價(jià)大甩賣，蘇州地王項(xiàng)目裝睡，既然入市即虧，干脆不要造樓。
這一年，房企節(jié)衣縮食，全面審視自己。
年末，房企集體大補(bǔ)血，發(fā)行幾億到幾十億不等的債券，融資成本一路走高。國(guó)有房企趁機(jī)撿漏，在核心城市大量拿地。頂著高周轉(zhuǎn)、高規(guī)模和高負(fù)債狂奔的房企，到了轉(zhuǎn)型時(shí)刻。
統(tǒng)計(jì)局11月70個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，一線城市北京、上海、廣州、深圳分別下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。31個(gè)二線城市二手房環(huán)比漲幅與10月持平。35個(gè)三線城市二手房?jī)r(jià)格上漲0.4%，漲幅回落0.1%。
一二三線樓市，終于開始了神同步。
北上廣 永遠(yuǎn)上漲神話不攻自破
北京上海劃定了人口紅線，2017年常住人口雙雙下降。
上海提出，在2020年前，將常住人口控制在2500萬(wàn)以內(nèi)，《北京城市總體規(guī)劃2016年~2035年》明確，到2020年，北京常住人口規(guī)模必須在2300萬(wàn)以內(nèi)。
兩大超一線城市，2018年被強(qiáng)力控制。
從年中開始，上海樓市價(jià)跌量升。一手房限價(jià)、搖號(hào)，提高了剛需改善購(gòu)房門檻，市場(chǎng)成交量下了一個(gè)臺(tái)階，從2017年6月開始，成交量在1.2萬(wàn)套以下徘徊，2018年5月開始,在1.6萬(wàn)套徘徊。
降價(jià)效果，太明顯了。
中心城區(qū)板塊，一手房供應(yīng)接近零，二手改善房源價(jià)格下調(diào)后，連掛牌一年以上的房源也快速成交。想置換高級(jí)住宅或豪宅的賣家，甚至愿意給給客戶5%到8%的下降空間。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，上海11月一二手房成交價(jià)，環(huán)比10月下跌4.1%。5月以來(lái)鏈家成交均價(jià)連續(xù)6個(gè)月下跌，創(chuàng)下近27個(gè)月新低。
北京遭遇政策重創(chuàng)，迎來(lái)長(zhǎng)達(dá)一年的量?jī)r(jià)齊跌。
根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至2018年6月20日，北京二手房住宅6月簽約9750套，是2015年來(lái)連續(xù)4年的最低點(diǎn)。
年末也夠嗆，北京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1到10月商品房銷售面積為461.4萬(wàn)平米，同比下跌24%。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，11月份北京市二手房掛牌價(jià)為63556元/平方米，環(huán)比下跌0.59%，掛牌價(jià)連續(xù)3月下跌。房東撐不住，開始掛牌出售。
2006年以來(lái)，北京二手房成交量，基本三年一輪回。
歷史成交大年是2009年、2013年和2016年，09年因?yàn)?萬(wàn)億，13年和16年是通脹、需求和政策疊加的效果；成交低谷是2008年、2011年、2014年和2017年，對(duì)應(yīng)的關(guān)鍵詞是金融危機(jī)、限購(gòu)、經(jīng)濟(jì)低迷和調(diào)控升級(jí)。
安全墊最厚的一線城市，提前進(jìn)入微利時(shí)代。
不要被北京316億火熱土地拍賣、深圳200億成交、富豪剛需搶房盛況迷惑?；嘏E象還沒(méi)有出現(xiàn)，唱一出戲，讓一小部分人提前入貨。
房企忙著刷漆 改名字啰
2018年，房企不僅掀起改名潮，從資金到土地，還展開了一場(chǎng)轟轟烈烈的供給側(cè)改革。
為了年底拿地，房企們先是來(lái)了一場(chǎng)大補(bǔ)血。
濱江集團(tuán)、陸家嘴、隆基泰和、龍湖等房企都在11月完成幾億到幾十億規(guī)模不等的融資。資金鏈緊崩的房企，終于可以暫時(shí)松一口氣了。
10月、11月，新一輪房企融資有兩個(gè)特點(diǎn)：一，金額龐大；二，融資成本越來(lái)越高。
同策研究院數(shù)據(jù)顯示，10月房企融資成本達(dá)到歷史峰值。58安居客房產(chǎn)研究院報(bào)告顯示，2018年1到9月，銷售額前50的房企，融資成本同比去年平均提升1%，融資金額同比減少近三成。
房企資金鏈一緊張，土拍市場(chǎng)就過(guò)冬。中指院最新數(shù)據(jù)顯示，10月300城共實(shí)現(xiàn)土地出讓金總額2361億元，環(huán)比下滑25%，同比下滑40%。
為了成功出讓土地，地方政策保駕護(hù)航，50%溢價(jià)起拍，那是昨日美景。南京在7月取消競(jìng)價(jià)達(dá)到限價(jià)90%、需要現(xiàn)房銷售的規(guī)定，北京采用共有保證金制度，減輕房企資金壓力。
低溢價(jià)，競(jìng)爭(zhēng)者少，國(guó)有背景的房企終于找到大機(jī)會(huì)。11月26日，北京成交的12宗地塊中,有8宗地塊被央企、國(guó)企或聯(lián)合體競(jìng)得。
前兩年頂著高周轉(zhuǎn)、高規(guī)模和高負(fù)債率擴(kuò)張的房企，到了轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)刻。進(jìn)不了頭部陣營(yíng)的中小房企，缺錢缺規(guī)模，只有被淘汰的命。頭部房企如萬(wàn)科，也在部分地區(qū)以價(jià)換量，加快資金回籠。
網(wǎng)紅城市 全面退潮
2018年度房地產(chǎn)最悲催的城市，可能是杭州。
一年之間從萬(wàn)人搶房到搖號(hào)數(shù)量不足，房租房?jī)r(jià)雙雙殺跌，新業(yè)主選房猶豫，老業(yè)主忙著維權(quán)，長(zhǎng)租公寓暴雷，這一屆杭州年輕人，不容易。
杭州二手房成交已經(jīng)十分清淡。杭州住建委數(shù)據(jù)顯示，二手房成交在5月達(dá)到高峰，之后持續(xù)下跌，9月二手房成交套數(shù)2554套，僅高于2018年2月的成交量。
貝殼數(shù)據(jù)顯示，11月二手房成交均價(jià)為29257元/平米，環(huán)比10月下降4.53%。
杭州房?jī)r(jià)、成交量雙跌，曾經(jīng)的樓市四小龍轉(zhuǎn)向了。
四小龍的領(lǐng)隊(duì)城市合肥，在2018年再次登上頭條，卻是因?yàn)椴荒芙祪r(jià)。
9月20日，合肥院子打折甩賣，項(xiàng)目推新從均價(jià)2萬(wàn)元/平米降至1.5萬(wàn)元/平米，最低只要1.3萬(wàn)元/平米，折價(jià)幅度在25%到35%之間，老業(yè)主瞬間虧損100萬(wàn)，大批業(yè)主前往營(yíng)銷中心，發(fā)泄心中的不滿。
另一個(gè)位于廬陽(yáng)區(qū)的樓盤，之前號(hào)稱降價(jià)6000元/平米，宣稱對(duì)外地戶籍不限購(gòu)。隨后被投訴，合肥市房管局監(jiān)管辦前往核實(shí)，要求開發(fā)商對(duì)不合要求的購(gòu)房者退房，樓盤價(jià)格漲了回去。
網(wǎng)紅城市廈門，開發(fā)商居然低于樓面價(jià)割肉賣房。
房天下官網(wǎng)顯示，廈門翔安金茂悅目前均價(jià)28000元/平方米。這個(gè)項(xiàng)目在廈門網(wǎng)上房地產(chǎn)上顯示的擬售價(jià)格為41000元/平米。本來(lái)是一個(gè)預(yù)計(jì)售價(jià)4萬(wàn)的樓盤，最后降價(jià)到28000元/平米，甚至比樓面價(jià)便宜1451元/平米。
南京不再有2017年萬(wàn)人搶房的盛況，地王項(xiàng)目入市即虧。
位于浦口區(qū)雨山路的保利云禧項(xiàng)目，再次出現(xiàn)一成首付購(gòu)房。一成首付，最早出現(xiàn)在2007年南京樓市，之后成為常規(guī)武器，每當(dāng)市場(chǎng)行情不好，開發(fā)商都會(huì)拿出來(lái)用用，時(shí)間換空間。
蘇州的地王項(xiàng)目，幸運(yùn)的房企硬著頭皮推盤入市，然后直接虧損。更有甚者，躺在地上直接裝睡。
明年寬松？不存在的
久旱盼甘霖，任何一絲消息都會(huì)被解讀為寬松。
12月12日，發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)債券服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力的通知》。
消息刷爆朋友圈，大家覺(jué)得，這下龍頭房企融資該松綁了，股市吃瓜群眾甚至刷起了一波房企，搞得樓市板塊股票大漲。
但這只是一場(chǎng)36小時(shí)的空歡喜。12月14日，發(fā)改委新聞發(fā)言人孟瑋表示，核準(zhǔn)的企業(yè)債券，目前只針對(duì)棚戶區(qū)改造、保障性住房、租賃住房等領(lǐng)域的項(xiàng)目，并不支持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
大環(huán)境依舊是預(yù)期寬松，實(shí)際收緊。截至11月，全國(guó)樓市調(diào)控次數(shù)已達(dá)到405次，同比2017年增加80%。
唯一欣慰的可能是，房貸利率見(jiàn)頂，剛需改善迎來(lái)了窗口期。
融360數(shù)據(jù)顯示，11月全國(guó)首套房貸款利率平均值為5.71%，今年首次與上月持平。二套房貸款平均利率為6.06%，較上月回落1BP。其中一線城市利率回調(diào)，二三線城市有利率回調(diào)也有利率微漲。
10月開始，多個(gè)城市的銀行集體開始下調(diào)房貸利率。從最早的杭州首套房貸利率，從上浮15%調(diào)低到10%，二套房同樣松動(dòng)，北京下調(diào)至15%，廣州下調(diào)至10%，南京下調(diào)至16%，深圳下調(diào)至15%，最快一周內(nèi)放款。
2019年樓市怎么樣？
房企繼續(xù)大規(guī)模優(yōu)化，強(qiáng)調(diào)人員的投入產(chǎn)出比。對(duì)于買房或賣房客來(lái)說(shuō)，不要被市場(chǎng)上任何一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)所迷惑，理清自己的現(xiàn)金流，好好使用手中的房票。
樓市不漲不跌，反應(yīng)真實(shí)溫度的二手房降溫。明年政策將持續(xù)。
保持理性，剛需的好性價(jià)比的買，高杠桿投資入市的，要小心。首先要確保自己的資產(chǎn)不被掠奪。
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