2018年土地流標(biāo)率創(chuàng)近年新低

近期，華夏幸福、碧桂園等多家龍頭房企對(duì)外透露2019年拿地信息，龍頭拿地積極度整體較高，中小房企則受困于自身規(guī)模和融資水平，拿地積極性相對(duì)較弱。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，2018年下半年，土地市場(chǎng)降溫明顯，房企整體觀(guān)望情緒濃厚。土地流標(biāo)率和溢價(jià)率都創(chuàng)下近年來(lái)新低，一旦地價(jià)調(diào)整到一定程度，大型房企有望憑借資金實(shí)力迅速抄底，這一現(xiàn)象有望在2019年得以表現(xiàn)。

龍頭拿地積極

華夏幸福12月17日晚間公告，董事會(huì)審議通過(guò)《關(guān)于公司2019年上半年度購(gòu)買(mǎi)經(jīng)營(yíng)性用地預(yù)計(jì)額度的議案》。根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和土地儲(chǔ)備策略，提請(qǐng)股東大會(huì)批準(zhǔn)公司及下屬公司自2019年1月1日至2019年6月30日期間，在成交總額不超過(guò)200億元范圍內(nèi)，通過(guò)股權(quán)并購(gòu)或股權(quán)合作方式、參加土地管理部門(mén)組織的土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式及法律法規(guī)允許的其他國(guó)有土地出讓方式，獲取土地使用權(quán)或進(jìn)行土地相關(guān)投資。

除華夏幸福外，近期，多家龍頭房企對(duì)外透露2019年積極拿地信息。以碧桂園為例，公司12月10日對(duì)外透露，將逐步放開(kāi)投資(拿地)。

此外，數(shù)據(jù)顯示，從2018年前11月拿地情況看，龍頭房企拿地?cái)?shù)量相比其他中小房企更積極，優(yōu)勢(shì)更加明顯。排名前十位的企業(yè)1-11月份拿地總金額高達(dá)7609億元，占前五十家企業(yè)的42.7%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，土地市場(chǎng)2018年下半年明顯降溫，11月份以來(lái)，一二線(xiàn)城市賣(mài)地積極性大幅提升，多個(gè)城市加快了土地供應(yīng)節(jié)奏，年末有望出現(xiàn)土地出讓小高峰。但是，銷(xiāo)售前100位的房企中，接近四成未在11月份拿地。即便第四季度多城加大土地供應(yīng)，多數(shù)中小型房企拿地依舊謹(jǐn)慎，中小房企生存空間依然不容樂(lè)觀(guān)。

中國(guó)指數(shù)研究院最新報(bào)告顯示，2018年，開(kāi)發(fā)商整體觀(guān)望情緒濃厚，等待更合理的價(jià)格和投資時(shí)機(jī)。這種等待或許會(huì)在2019年看到效果，一旦地價(jià)調(diào)整到位，大型房企將憑借更好的資金實(shí)力加快拓展土地資源。

針對(duì)2019年拿地布局，諸葛找房首席分析師陳雷對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，未來(lái)三四線(xiàn)發(fā)展空間有限，預(yù)計(jì)房企拿地重點(diǎn)仍然在熱點(diǎn)城市尤其是杭州、武漢、西安等新興熱點(diǎn)城市及其周邊三四線(xiàn)城市。此外，去化周期短的城市依然會(huì)延續(xù)推地速度，去化周期長(zhǎng)的會(huì)適當(dāng)放緩?fù)频厮俣?。具體到企業(yè)，保持一定的土地儲(chǔ)備，是企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)，一線(xiàn)龍頭及大型企業(yè)會(huì)保持相對(duì)活躍的拿地節(jié)奏，而中小型企業(yè)受制于企業(yè)發(fā)展和融資能力，會(huì)降低拿地速度。

流標(biāo)量創(chuàng)新高

值得注意的是，一二線(xiàn)城市住宅土地流標(biāo)依然高位。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月17日，今年以來(lái)，一二線(xiàn)城市合計(jì)住宅土地年內(nèi)流標(biāo)高達(dá)324宗，同比增長(zhǎng)140%，創(chuàng)最近6年以來(lái)最高記錄。2017年全年流標(biāo)僅為148宗。

除一二線(xiàn)城市外，據(jù)監(jiān)測(cè)，三四線(xiàn)城市土地流標(biāo)也處于高位。數(shù)據(jù)顯示，截至目前，2018年以來(lái)，三四線(xiàn)城市流標(biāo)住宅土地高達(dá)1177宗。2017年全年三四線(xiàn)城市土地流標(biāo)數(shù)量為957塊，2016年442塊，2015年200塊。

對(duì)此，張大偉分析稱(chēng)，流標(biāo)的原因主要與房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈壓力逐漸增大有關(guān)，一二線(xiàn)城市限價(jià)、限售等政策趨嚴(yán)，開(kāi)發(fā)商回款壓力加大；此外，出讓土地的要求也越來(lái)越多，地塊具有多重復(fù)雜屬性，導(dǎo)致房企拿地意愿不強(qiáng)烈。此外，2018年以來(lái)，信托等資金監(jiān)管?chē)?yán)格，也導(dǎo)致房企對(duì)地塊總價(jià)較高的地塊相對(duì)謹(jǐn)慎。

此外，成交的土地溢價(jià)率也創(chuàng)下新低。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，截至12月17日，40大一二線(xiàn)城市合計(jì)賣(mài)地2.6億元，平均溢價(jià)率僅為11.39%，創(chuàng)近6年新低。熱點(diǎn)城市溢價(jià)率僅為11%，明顯低于2015年至2017年平均30%的溢價(jià)率。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)也顯示，2018年1-11月份，全國(guó)300個(gè)城市各類(lèi)用地平均溢價(jià)率為14.2%，同比下降16.4%。

對(duì)此，張大偉分析，土地價(jià)格出現(xiàn)回落，主要由于土地屬性中也包括較多的限價(jià)房等。