藍(lán)光商業(yè)有意打破國內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的局限，大資管公司正是藍(lán)光商業(yè)對(duì)自己的定義。

香港愉景灣酒店的海面平靜安寧，對(duì)岸中環(huán)夜景璀璨，極盡繁華，那是香港商業(yè)地產(chǎn)最為成熟的心臟腹地，也是所有商業(yè)地產(chǎn)商追逐的目標(biāo)。

2018觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)后，我們對(duì)藍(lán)光商業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉俠進(jìn)行了一場(chǎng)專訪。

藍(lán)光商業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉俠

平靜的海面下有常人無法觀察到的暗涌，正如近兩年內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)突如其來的一輪浪潮。作為中國最早涉足商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的公司，藍(lán)光商業(yè)無疑是這場(chǎng)商業(yè)熱潮中成功的參與者之一。

從聚焦于自有商業(yè)項(xiàng)目，到大資管平臺(tái)的進(jìn)化，“資歷豐富”、“產(chǎn)品全面”是市場(chǎng)對(duì)藍(lán)光商業(yè)的一致評(píng)價(jià)。在成立至今的28個(gè)年頭里，藍(lán)光商業(yè)的產(chǎn)品線也由第一代街區(qū)商業(yè)迭代到第四代全產(chǎn)品線產(chǎn)品。

對(duì)于未來，劉俠表示，藍(lán)光商業(yè)未來產(chǎn)品打造的重心將圍繞品牌價(jià)值，打造四大產(chǎn)品線：商住城市綜合體（公寓/酒店產(chǎn)品線）、商辦城市綜合體（新辦公產(chǎn)品線）、家居MALL、街區(qū)商業(yè)。

定位大資管

若從廣義上劃分，商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)其實(shí)是泛金融類領(lǐng)域，尤其當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)的“投、融、建、管、退”五個(gè)環(huán)節(jié)構(gòu)成一個(gè)完整閉環(huán)，每一環(huán)都少不了資本的身影。

不過在目前中國傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)模式中，資本僅在企業(yè)內(nèi)部循環(huán)，這與歐美發(fā)達(dá)國家的商業(yè)地產(chǎn)游戲規(guī)則完全不同。

藍(lán)光商業(yè)有意打破國內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的局限，大資管公司正是藍(lán)光商業(yè)對(duì)自己的定義。

劉俠指出：“傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，由于開發(fā)周期長(zhǎng)，成本回收慢，投資風(fēng)險(xiǎn)高，因此過去很多企業(yè)往往專注于其中某一領(lǐng)域。未來商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，投、融、建、管、退全產(chǎn)業(yè)鏈的大資管模式，才是發(fā)展的大勢(shì)所向。”

據(jù)其介紹，藍(lán)光商業(yè)集團(tuán)作為致力于覆蓋商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)“投融建管退”全流程的資產(chǎn)管理商，過去的幾年中不僅堅(jiān)持強(qiáng)化“建”“管”的能力，更在逐步完善“投”“融”與“退”的業(yè)務(wù)能力。

劉俠同時(shí)做出判斷，未來5-10年，大資管模式將成為商業(yè)地產(chǎn)的主流模式。

但是對(duì)于藍(lán)光商業(yè)來講，無論是新增資產(chǎn)的運(yùn)營還是存量資產(chǎn)的盤活，亦或商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的金融證券化，資產(chǎn)的收益率是業(yè)主和資本方考慮的最基本訴求，這也是藍(lán)光商業(yè)區(qū)別于其他運(yùn)營商的核心業(yè)務(wù)能力。

對(duì)此，劉俠總結(jié)表示，藍(lán)光商業(yè)的大資產(chǎn)管理模式不能完全說成熟，但有自己的特殊經(jīng)驗(yàn)、特殊方法。同時(shí)，當(dāng)下的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)仍是百花齊放的狀態(tài)，藍(lán)光商業(yè)也在學(xué)習(xí)同行的經(jīng)驗(yàn)，不斷地優(yōu)化模式。

拓展輕資產(chǎn)

在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展28年，藍(lán)光商業(yè)嘗試了大多數(shù)商業(yè)業(yè)務(wù)，去除不合適自身發(fā)展的業(yè)務(wù)之后，目前大致可分為三大板塊。

劉俠介紹，首先是藍(lán)光發(fā)展業(yè)務(wù)板塊，即藍(lán)光發(fā)展的商業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，涵蓋街區(qū)、集中商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)、長(zhǎng)租公寓、酒店、新辦公、球會(huì)等產(chǎn)品線；其次是投資管理板塊，即藍(lán)光商業(yè)的投資管理項(xiàng)目，涵蓋收并購、投融資、資產(chǎn)設(shè)計(jì)、資產(chǎn)退出等業(yè)務(wù)；第三是輕資產(chǎn)輸出板塊，即藍(lán)光商業(yè)輕資產(chǎn)輸出業(yè)務(wù)，涵蓋策略顧問、規(guī)劃咨詢、招商服務(wù)、營銷代理、運(yùn)營管理等業(yè)務(wù)，這是藍(lán)光商業(yè)未來的戰(zhàn)略核心。

隨著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，輕資產(chǎn)成為許多商業(yè)地產(chǎn)商的重要選擇，比如萬達(dá)、愛琴海等。

不過，在劉俠看來，藍(lán)光商業(yè)的輕資產(chǎn)擴(kuò)張和很多其他開發(fā)商并不一樣。

具體而言，在商業(yè)的服務(wù)鏈條中，藍(lán)光商業(yè)是從土地投資階段開始，到定位、招商、運(yùn)營、銷售，是基于這個(gè)服務(wù)鏈條在做輕資產(chǎn)擴(kuò)張。與之相比，很多商業(yè)運(yùn)營管理商是不負(fù)責(zé)銷售的，更不用說其它方式的退出。

因此，服務(wù)內(nèi)容的全面決定了藍(lán)光商業(yè)服務(wù)的對(duì)象與其他開發(fā)商有很大差異。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2018年以來，藍(lán)光商業(yè)已經(jīng)在全國范圍內(nèi)的12座城市獲取了接近30個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目。根據(jù)藍(lán)光商業(yè)的規(guī)劃，到2021年，公司在全國獲取100個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，比重與自營產(chǎn)業(yè)部分持平。其中，輕資產(chǎn)輸出主要目標(biāo)定位是中小開發(fā)商。

在如此短的時(shí)間迅速擴(kuò)大規(guī)模，藍(lán)光商業(yè)擴(kuò)張擁有足夠的底氣。

首先很重要的一點(diǎn)取決于藍(lán)光商業(yè)的品牌認(rèn)可度，劉俠指出，藍(lán)光商業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)里經(jīng)過20多年的發(fā)展，品牌在全國擁有知名度，是全國綜合實(shí)力20強(qiáng)。

其次，在具體的運(yùn)營表現(xiàn)上，藍(lán)光商業(yè)擁有從項(xiàng)目籌建管控（PCG）到資產(chǎn)管理（ACG）再到資產(chǎn)增值方案（AEI）的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營管理能力。

第三，藍(lán)光商業(yè)有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)整合能力，包括22萬億級(jí)的集團(tuán)產(chǎn)業(yè)資源加上云投生態(tài)、中鐵二局等全產(chǎn)業(yè)鏈戰(zhàn)略伙伴資源，可以整合整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上下游各個(gè)環(huán)節(jié)的資源。

第四，經(jīng)過28年發(fā)展，藍(lán)光商業(yè)擁有商地地產(chǎn)全業(yè)態(tài)的締造能力，包括街區(qū)、集中商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)、長(zhǎng)租公寓、酒店、新辦公、球會(huì)等。

最后，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，人才是最稀缺的資源。藍(lán)光商業(yè)的核心團(tuán)隊(duì)來自于行業(yè)最頂尖的公司，都擁有十年以上的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在全國各城市操盤過各類型商業(yè)項(xiàng)目，擁有豐富的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。

加碼長(zhǎng)租公寓

華爾街有句名言——“只要有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，就把它證券化”。如今，這句話被用在迅速興起的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。然而資本發(fā)展的歷史進(jìn)程總是伴隨爭(zhēng)議，長(zhǎng)租也不例外。

對(duì)于前段時(shí)間一度飽受爭(zhēng)議的長(zhǎng)租公寓，劉俠指出，事實(shí)上租賃這個(gè)業(yè)態(tài)在市場(chǎng)都一直存在，只不過近幾年是因配合國家政策興起而受到關(guān)注。

爭(zhēng)議的核心之一是長(zhǎng)租公寓還未找到合適的盈利模式。對(duì)此，劉俠認(rèn)為，市場(chǎng)應(yīng)該辯證地看待這一問題。

首先，地產(chǎn)商做傳統(tǒng)住宅開發(fā)的盈利模式是通過“開發(fā)—銷售”來實(shí)現(xiàn)的，而這顯然不適用于長(zhǎng)租。另外，過去市場(chǎng)會(huì)用租金回報(bào)率來評(píng)估長(zhǎng)租業(yè)務(wù)，這也并不全面。

在他看來，隨著資產(chǎn)和金融結(jié)合，資產(chǎn)證券化政策會(huì)逐步落地，具體而言，長(zhǎng)租公寓的盈利模式是通過“經(jīng)營現(xiàn)金流+資產(chǎn)價(jià)值+資產(chǎn)證券化”三個(gè)部分來實(shí)現(xiàn)的。

對(duì)藍(lán)光商業(yè)來說，做長(zhǎng)租這個(gè)業(yè)務(wù)就會(huì)從四個(gè)維度進(jìn)行探討和發(fā)展：第一，通過公司優(yōu)質(zhì)的管理與經(jīng)營，提供穩(wěn)健的經(jīng)營現(xiàn)金流，是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化的必要條件；第二，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和土地不斷地升值和溢價(jià)，這是商業(yè)資產(chǎn)管理的本質(zhì)，即通過物業(yè)和土地本身的增值保值來體現(xiàn)；第三，以商業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈布局為謀求，因此長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)也是藍(lán)光商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的重要組成部分。

最后，一個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展本質(zhì)也是源于市場(chǎng)需求，劉俠以藍(lán)光商業(yè)的北京海悅城項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目位于北京房山南四環(huán)位置，是大量外籍企業(yè)高管聚居區(qū)，只有通過中高檔公寓來解決居住問題，長(zhǎng)租也就應(yīng)運(yùn)而生了。