2018年轉(zhuǎn)瞬即逝，回首中國樓市，從年初的“漲勢洶洶”到年末的一片平靜，可謂跌宕起伏，風(fēng)起云涌。
這一年，多地密集出臺調(diào)控政策，樓市經(jīng)歷了史上最嚴(yán)調(diào)控；這一年，地產(chǎn)商們紛紛“緊衣縮食”以求安穩(wěn)度過樓市“寒冬”；也是這一年，房租飛漲，長租公寓快速擴(kuò)張，租賃市場成為房地產(chǎn)市場的又一主角。
調(diào)控潮、赴港上市潮、更名潮、離職潮、搶人大戰(zhàn)等種種行業(yè)現(xiàn)象，構(gòu)成了2018年樓市一幅幅獨(dú)特的畫卷。
臨近年尾，《國際金融報(bào)》通過對今年房地產(chǎn)行業(yè)的大事件進(jìn)行梳理，總結(jié)出十大“熱頻詞匯”，以回顧2018年這個(gè)注定會(huì)被地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士銘記的一年。
1 史上最嚴(yán)調(diào)控
2018年以來，樓市調(diào)控政策頻出。調(diào)控的思路十分明確，即圍繞“房住不炒”定位，堅(jiān)持調(diào)控不放松。
5月19日，住建部發(fā)文重申調(diào)控目標(biāo)為穩(wěn)市場，文件的核心是落實(shí)問責(zé)機(jī)制，促使地方政府完成住房和用地的結(jié)構(gòu)調(diào)整，鞏固和加強(qiáng)前期的調(diào)控效果。
6月26日，住建部、公安部等七部聯(lián)合發(fā)文，在北京、上海、廈門等30個(gè)城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動(dòng)，為期半年。本次專項(xiàng)行動(dòng)整治重點(diǎn)為：投機(jī)炒房行為、房地產(chǎn)“黑中介”違法違規(guī)行為、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為和虛假房地產(chǎn)廣告等四個(gè)方面
7月31日，中共中央政治局會(huì)議指出，下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。
隨后，河南鄭州、重慶、陜西西安、湖南長沙等地分別出臺相關(guān)政策，全國范圍內(nèi)的調(diào)控逐步走向精細(xì)化，因城因地精準(zhǔn)施策。
上海易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，2018年房地產(chǎn)市場的監(jiān)管方向和重心，從過去管需求、管供給轉(zhuǎn)向了管秩序、穩(wěn)預(yù)期。一系列會(huì)議召開和政策文件發(fā)布、對地方政府的約談、督察組全國市場督查等工作，正引導(dǎo)全國樓市交易秩序趨于規(guī)范、平穩(wěn)健康發(fā)展。
2 搶人大戰(zhàn)“
學(xué)歷落戶僅憑身份證、畢業(yè)證即可申請辦理”“人才按類別免費(fèi)提供人才公寓”“引進(jìn)人才可集體戶落戶，配偶和未成年子女可隨調(diào)隨遷”……從放寬落戶條件、送購房租房補(bǔ)貼到項(xiàng)目資助、人才獎(jiǎng)勵(lì)，這場始于2017年的搶人大戰(zhàn)在2018年上半年再次被推向高潮，戰(zhàn)火也從湖南長沙、四川成都等二線城市進(jìn)一步擴(kuò)散。
一方面，北京、上海等一線城市向高精尖產(chǎn)業(yè)的高端人才拋出“橄欖枝”；另一方面，山東臨沂等三四線城市人才政策也全面開花。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，鑒于城市人口的規(guī)模和結(jié)構(gòu)是影響生產(chǎn)力發(fā)展和經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新的關(guān)鍵因素，“搶人大戰(zhàn)”不斷升級的背后折射出不少城市面對產(chǎn)能調(diào)整、技能人才缺失、人口紅利衰減、老齡化加速等問題的“焦慮”。
然而，短時(shí)間內(nèi)大量的遷入人口也導(dǎo)致了當(dāng)?shù)貥鞘泄┙o緊張、房價(jià)水漲船高。5月16日，天津推出“海河英才”計(jì)劃，不到一天時(shí)間，30萬人申報(bào)查詢落戶事宜，而與人才儲備一同蓄勢待發(fā)的還有天津樓市。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,5月,天津二手房成交環(huán)比增加255%,成交均價(jià)漲幅在2.5%以上。此前，西安、成都等地也曾被外界質(zhì)疑當(dāng)?shù)胤績r(jià)上漲是否與人才政策的實(shí)施有關(guān)。
3 “活下去”
“活下去！”萬科秋季例會(huì)屏幕上三個(gè)大字隨著一張照片的流出而掀起軒然大波。
更早之前，萬科董事會(huì)主席郁亮就已提出以“收斂”和“聚焦”的戰(zhàn)略應(yīng)對行業(yè)轉(zhuǎn)折。
彼時(shí)，面對日益漸濃的市場觀望情緒，萬科一邊梳理內(nèi)部業(yè)務(wù)以縮減開支，一邊對部分區(qū)域產(chǎn)品進(jìn)行降價(jià)銷售，以達(dá)到快速回款的目的。
伴隨著樓市調(diào)控步入深水區(qū)，下半年房地產(chǎn)市場行情轉(zhuǎn)淡，恒大、碧桂園、泰禾等房企均在推出促銷、降價(jià)等優(yōu)惠措施，更有房企被曝出強(qiáng)制其員工購買自家樓盤的消息。
現(xiàn)金為王是房企的共識。除了以價(jià)換量外，包括綠地、華夏幸福、旭輝等房企均傳出裁員消息。有觀點(diǎn)認(rèn)為，人員精簡、縮編不僅反映房企或存在資金鏈緊張問題，還側(cè)面體現(xiàn)房企在區(qū)域、組織結(jié)構(gòu)上的布局調(diào)整。
同時(shí)，此前地王頻出的“盛況”已不再，取而代之的是房企謹(jǐn)慎拿地、放緩開發(fā)投資速度和規(guī)模。事實(shí)上，早在7月，碧桂園就傳出消息稱，將叫停三四五線城市“全覆蓋”戰(zhàn)略。此后，融創(chuàng)也將“安全”提至公司戰(zhàn)略重心，表示下半年會(huì)多看少動(dòng)。
4 赴港上市
在資金吃緊的大環(huán)境下，通過上市拓寬融資途徑、解“燃眉之急”已成為不少房企的發(fā)展之道。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年截至目前已有12家內(nèi)地房企先后赴港IPO。其中，正榮地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、美的置業(yè)、恒達(dá)集團(tuán)已先行完成上市，銀城國際、德信中國、萬城控股、萬創(chuàng)國際、海倫堡、中梁地產(chǎn)、奧山控股尚在排隊(duì)中。
其中，除正榮地產(chǎn)、中梁地產(chǎn)及美的置業(yè)外，其他多為區(qū)域型房企，布局城市有限且銷售規(guī)模較小。
負(fù)債率高或是這些中小型房企急于上市的原因之一。不少中小房企在招股書中坦言，上市籌得資金將用于清償借款。
債臺高筑背后是這些房企對于快速規(guī)模擴(kuò)張的訴求。對于中小房企來說，現(xiàn)金的充裕程度決定著其能否實(shí)現(xiàn)“彎道超車”，而上市或有助于提供一條穩(wěn)定的外部輸血通道。然而，融資情況并不盡如人意，今年許多上市房企已經(jīng)出現(xiàn)認(rèn)購不足或股價(jià)在上市當(dāng)天破發(fā)的情況。
此外，分拆物業(yè)上市也是今年房企的另一大動(dòng)作。繼雅生活、碧桂園服務(wù)、新城悅、佳兆業(yè)物業(yè)后，旭輝旗下物業(yè)板塊永升服務(wù)也將于12月登陸港交所。濱江集團(tuán)(002244,股吧)、中國奧園旗下的物業(yè)公司也在今年向港交所遞交申請書。
不少業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，房企分拆物業(yè)上市有助于快速擴(kuò)充業(yè)務(wù)規(guī)模，搶灘存量市場下物業(yè)這片“藍(lán)海”。但值得注意的是，目前大多物業(yè)公司還未完全擺脫對母公司的依賴，受母公司住宅業(yè)務(wù)布局局限性較大。
5 高管離職
2018年末，房地產(chǎn)企業(yè)頻頻出現(xiàn)“高管離職”。
11月中旬至12月初，不到一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，俊發(fā)集團(tuán)總裁張海民、華潤置地執(zhí)行董事俞建、融信中國執(zhí)行總裁吳劍、旭輝集團(tuán)副總裁孔鵬、正榮地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)談銘恒、朗詩綠色集團(tuán)執(zhí)行董事及總裁向炯等十余家大中型房企高管均已離職。
其中不乏全國型房企的“封疆大吏”，在房企擴(kuò)大規(guī)模、沖刺業(yè)績的階段曾功不可沒。以旭輝為例，于今年11月離職的副總裁孔鵬是2012年公司上市之后引入的第一批職業(yè)經(jīng)理人之一，曾在北京區(qū)域幫旭輝打下“百億江山”。
而高管集中離職的背后或暗藏企業(yè)對未來戰(zhàn)略方向的轉(zhuǎn)變和調(diào)整。拋開個(gè)人的選擇，曾經(jīng)靠“個(gè)人資源”謀生的職業(yè)高管注定將面臨挑戰(zhàn)。
“存量時(shí)代強(qiáng)調(diào)的是跨產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營能力、資本運(yùn)營能力和金融運(yùn)營能力。只會(huì)"拿地"的人已經(jīng)不吃香了，目前房企最需要是產(chǎn)融銷復(fù)合型人才。”中房數(shù)據(jù)研究院院長陳晟分析認(rèn)為，當(dāng)下很多地產(chǎn)人都要經(jīng)歷新一輪市場洗禮，房企人員調(diào)整的實(shí)質(zhì)是未來戰(zhàn)略的調(diào)整，而這種調(diào)整還會(huì)持續(xù)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《國際金融報(bào)》記者表示，行業(yè)發(fā)展降溫，自然使得企業(yè)經(jīng)營面臨壓力，年底往往會(huì)制定新的戰(zhàn)略調(diào)整，這對于財(cái)務(wù)官和營銷官的影響是最大的。但由于本身管理層的資源還是稀缺的，離職或談不上被迫，和管理者自身考慮也有關(guān)。
6 更名
進(jìn)入2018年，TOP房企紛紛選擇淡化地產(chǎn)色彩，以“全新”的形象來訴說對未來的期盼。
1月朗詩的更名猶如拉開了序幕，隨后多家房企加入其中，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)改為大連萬達(dá)商業(yè)管理、時(shí)代地產(chǎn)更名為時(shí)代中國、龍湖地產(chǎn)更名為龍湖集團(tuán)控股、保利地產(chǎn)也變更為“保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)已有近20家房企通過更名去掉“地產(chǎn)”二字。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)直言，更名潮主要基于傳統(tǒng)地產(chǎn)在當(dāng)下已無法涵蓋房企開發(fā)商的全部業(yè)務(wù)內(nèi)容，這也意味著集團(tuán)階段性發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整和改變。更名后，集團(tuán)在住宅和非住宅領(lǐng)域的投入會(huì)因時(shí)傾斜。
上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦則認(rèn)為，房企頻繁更名的背后，某種程度上是緣于傳統(tǒng)開發(fā)商“增收難增利”的困境，需要尋找新的增長點(diǎn)。此外，當(dāng)更多板塊注入其中，更多元的板塊和更大的體量會(huì)增強(qiáng)企業(yè)抗擊風(fēng)險(xiǎn)的能力。資產(chǎn)市場也樂見其成，傳統(tǒng)的住宅開發(fā)天花板可見，多元的板塊、不同的故事，延伸了想象空間和未來期許。
盧文曦強(qiáng)調(diào)，常見的多元布局以房地產(chǎn)周邊服務(wù)類為主，例如物業(yè)、長租公寓、教育等，時(shí)機(jī)成熟的情況下不排除分拆上市。但這一過程的難點(diǎn)在于尚處于摸索的階段，未有成功模板可借鑒和復(fù)制，大家都在試錯(cuò)。誰也不知道哪條路能通向勝利，卻不得不走。
7 長租公寓
長租公寓是房企拓展自身業(yè)務(wù)的一個(gè)重要領(lǐng)域。不過，2018年，長租公寓市場可謂“潮起潮落”。
在房地產(chǎn)行業(yè)堅(jiān)持調(diào)控的同時(shí)，國家欲完善“租購并舉”的長效機(jī)制，來實(shí)際解決居住問題，在長租領(lǐng)域出臺了不少利好政策。萬科、碧桂園、龍湖、旭輝等眾多知名房企紛紛試水，搶灘并瓜分長租公寓市場。
然而在急速發(fā)展過程中，各類問題也開始凸顯，“爆雷”不斷。
8月起，不斷有媒體曝出各地長租公寓哄抬租金、搶占囤積房源。對此，北京市住建委聯(lián)合北京銀監(jiān)局等部門，集中約談北京幾家大型住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，對融資渠道、房源管理、租金規(guī)范等方面進(jìn)行了限制和查處。
同月，長租公寓“甲醛超標(biāo)”事件被推上風(fēng)口浪尖。一時(shí)間，眾人談“長租”而色變，事件迅速從單家企業(yè)擴(kuò)張至整個(gè)行業(yè)，各個(gè)長租品牌紛紛啟動(dòng)自查程序，嚴(yán)格規(guī)范住房中的空氣質(zhì)量。
10月，某長租公寓被曝資金鏈斷裂，股權(quán)已全部質(zhì)押給銀行，導(dǎo)致業(yè)主收不到租金，租戶被強(qiáng)行退租后銀行仍自動(dòng)扣款。長租公寓背后風(fēng)險(xiǎn)受到業(yè)界關(guān)注。
中 國指 數(shù)研究院表示，長租公寓考驗(yàn)房企的長期運(yùn)營和管理能力，目前雖然沒有成熟的模式可以遵循，但長租公寓頻頻“爆雷”是給火熱的長租公寓行業(yè)敲響了警鐘。房企在搶占市場的同時(shí)，還需不斷提升運(yùn)營能力和防范金融風(fēng)險(xiǎn)。
在政策監(jiān)管層面，上海易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，北京對于長租公寓企業(yè)的約談，具有較好的示范效應(yīng)，有助于規(guī)范長租公寓企業(yè)的業(yè)務(wù)。預(yù)計(jì)此類監(jiān)管將來還會(huì)繼續(xù)，進(jìn)而真正促進(jìn)租購并舉機(jī)制的建立。
8 FF爭奪戰(zhàn)
10月7日，恒大健康發(fā)了份言辭頗為激烈的公告，公告稱賈躍亭半年耗盡恒大8億美元，又向恒大提出再提前支付7億美元，未達(dá)目的后提出仲裁，要求剝奪恒大融資同意權(quán)以及解除所有合作協(xié)議。
這也意味著雙方的蜜月期短短百天便戛然而止。
隨后，雙方口水戰(zhàn)升級，你方言閉我又開炮，其間，恒大健康和樂視網(wǎng)(300104,股吧)股價(jià)雙雙猛跌。失去金主的FF也再次陷入資金困境，相繼通過裁員和降薪20%來渡過難關(guān)。你來我往間，雙方對于FF控制權(quán)的爭奪浮出水面。
10月25日，仲裁結(jié)果出爐，恒大沒有出局，F(xiàn)F也獲得了新的融資機(jī)會(huì)，對于這一仲裁結(jié)果，雙方卯足了勁不甘示弱，以利己的解讀來宣告這場戰(zhàn)役的階段性勝利。
此后，賈躍亭再度提出緊急仲裁，要求剝奪時(shí)穎的資產(chǎn)抵押權(quán)，這一申請?jiān)俅伪获g回。
圍繞著FF控制權(quán)的過招還在繼續(xù)……
9 金科控制權(quán)
西南戰(zhàn)事起，歷時(shí)兩年的股權(quán)爭奪戰(zhàn)，迎來了新劇情。
自3年前金科定增方案中的漏洞給了融創(chuàng)中國進(jìn)入的機(jī)會(huì)后，孫宏斌一鼓作氣直逼實(shí)控人黃紅云夫婦。膠著狀態(tài)中，雙方暗地里增持，在二級市場大肆行動(dòng)著，孫宏斌舉著鈔票瘋狂收割金科的股票，黃紅云一邊伺機(jī)買進(jìn)，一邊回購高管手里的股票。
正當(dāng)市場以為局面會(huì)繼續(xù)僵持時(shí)，孫宏斌率先出擊。10月25日晚間，融創(chuàng)通過增持以0.1112%的微弱優(yōu)勢反超黃紅云系，正式躋身金科股份(000656,股吧)第一大股東。
外界以為“并購狂人”孫宏斌或“好事將近”，但黃紅云反擊戰(zhàn)隨即打響，動(dòng)用了第一張底牌，拉來女兒黃斯詩簽署了《一致行動(dòng)協(xié)議》，30%的要約收購大戰(zhàn)一觸即發(fā)。
隨后，黃紅云通過回購注銷股份，將其一致行動(dòng)人的持股比例上升至30.0246%，獲得上市公司控制權(quán)的同時(shí)，也巧妙規(guī)避了要約收購的風(fēng)險(xiǎn)。
看似美好的金科于孫宏斌而言，或許已是一塊難啃的硬骨頭。
10 退市
2018年11月8日，深交所作出裁決，確定中弘股份(000979,股吧)因20個(gè)交易日股價(jià)低于股票面值（1元）而退市，并自2018年11月16日起進(jìn)入期限為30個(gè)交易日的退市整理期。
中弘股份成為A股史上首只1元退市股。
作為中弘股份的實(shí)控人，此時(shí)的王永紅已避走香港，而留下來的是截至12月3日，中弘股份94.36億元的逾期債務(wù)本息。
“冰凍三尺非一日之寒”，在外界看來，中弘股份的“敗北”摻雜著多個(gè)方面的原因，最關(guān)鍵的因素便是公司激進(jìn)擴(kuò)張的戰(zhàn)略。王永紅一方面大規(guī)模布局目前盈利模式還未清晰的文旅地產(chǎn)，另一方面，又涉足礦業(yè)、手游等產(chǎn)業(yè)。
然而，上述種種舉動(dòng)也意味著資金需求量的猛增。資料顯示，中弘股份曾通過送轉(zhuǎn)、發(fā)債、增發(fā)、借款等多種方式籌款，但由于受公司主業(yè)停滯、境外收購公司虧損等多方面因素影響，中弘股份流動(dòng)性危機(jī)于2017年年底正式浮出水面。
為了緩解資金危機(jī)，中弘股份曾分別引援中國港橋、新疆佳龍、加多寶，但均重組失敗。隨后，中弘股份又委托具有國資背景的宿州國厚對公司實(shí)施托管經(jīng)營。
業(yè)內(nèi)分析稱，中弘股份的退市表明A股市場制度規(guī)范的完善，對徒有概念炒作、但沒有業(yè)績支撐的公司敲響警鐘。
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