在冰冷的樓市寒冬中，近日來自國家發(fā)改委的一則消息讓房企稍稍找回了一些溫暖。
12月12日，國家發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進一步增強企業(yè)債券服務實體經(jīng)濟能力的通知》，表示支持符合條件的優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券。其中房地產(chǎn)業(yè)作為“第四類”行業(yè)也赫然在列。此前房地產(chǎn)一直在調(diào)控的壓力之下謀生存，今年10月萬科喊出“活下去”的口號后，房地產(chǎn)市場彌漫著悲觀情緒。
截至今年三季度末，萬科資產(chǎn)負債率升至84.93%，這已是從2014年以來的連續(xù)四年增長，也是萬科上市以來的最高值。綠地控股三季報顯示，其資產(chǎn)負債率扣除預收款后為83.89%，正在穩(wěn)步下調(diào)。
根據(jù)國泰君安統(tǒng)計數(shù)據(jù)，當前房企凈負債率創(chuàng)歷史新高，達到120%，遠高于2014年下行期平均80%的水平。今明兩年，地產(chǎn)業(yè)將迎來償債高峰期。由于國內(nèi)融資渠道偏緊，不少房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外融資，萬科、綠地、世茂等房企都在這兩天發(fā)布公告，發(fā)行美元債券。
新規(guī)護體：要發(fā)債，首先滿足這些要求
新規(guī)中要求企業(yè)達到的主要標準是，主體信用等級達到AAA；
最近3年未發(fā)生公司信用類債券或其他債務違約；
最近3年無重大違法違規(guī)行為。
而對于進入優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)債行列的房企，則需滿足資產(chǎn)總額達1500億元、營業(yè)收入達到300億元的雙重標準，負債率原則上不超過85%。
近12家房企可能受益
年收入超過300億，資產(chǎn)規(guī)模大于1500億、資產(chǎn)負債率不超過85%，屬于此次監(jiān)管層支持的優(yōu)質(zhì)房企范圍，有機構(gòu)根據(jù)去年年報數(shù)據(jù)來篩選，萬科、旭輝、世茂等12家左右的房企最有可能受益。
那么房地產(chǎn)融資政策變化將對市場產(chǎn)生哪些影響？來看專家、機構(gòu)、投資者深入解讀：
專家說
同策研究院首席分析師張宏偉表示，監(jiān)管層對于優(yōu)質(zhì)房企進行定向?qū)捤傻恼{(diào)整，對市場會帶來以下兩方面的影響：
一是房地產(chǎn)市場集中度會越來越高。具體表現(xiàn)來講就是大魚吃小魚，快魚吃慢魚，一些中小開發(fā)企業(yè)有可能會被大型的優(yōu)質(zhì)開發(fā)房企收購兼并；
第二個影響就是在市場下行周期當中，有些企業(yè)為了加快銷售，房子偷工減料出現(xiàn)了質(zhì)量問題，這和房企的資金面有關(guān)，一旦優(yōu)質(zhì)的開發(fā)企業(yè)解決了資金問題，后期房子的質(zhì)量將會得到提升。
機構(gòu)說
龍頭企業(yè)發(fā)債意味著什么，當前房地產(chǎn)企業(yè)面臨著怎樣的融資環(huán)境呢？
中信建投認為，未來在行業(yè)景氣度持續(xù)下行的情況下，資源將向頭部房企集中。具體來看，三季度以來，如保利、綠城、萬科、龍湖等龍頭發(fā)債利率同比或環(huán)比明顯下降，而部分杠桿較高的中小民企融資成本依然保持上行趨勢。同時，今年1-10月份TOP30房企的融資規(guī)模占到百強房企融資規(guī)模的67%，房企融資集中度進一步提高。
投資者
投資者怎么看待房企融資政策變化？
上海投資者：
我覺得第一是利好吧，首先前期卡得太死了，然后造成樓市的波動。我覺得它是避免重大波動的一個良好的緩解措施。
上海投資者：
我覺得放寬只是從緩解資金鏈的層面上來說，但是就房企來說，長期還是管控的。所以短期內(nèi)的這些政策的松動，可能并不代表它長期會有比較好的發(fā)展。
陸家嘴觀察：
新規(guī)將對房地產(chǎn)行業(yè)扶強去弱，扶持的是優(yōu)質(zhì)的龍頭企業(yè)，而小的開發(fā)商則會由于資金壓力面臨出局。未來行業(yè)將加速優(yōu)勝劣汰，向龍頭企業(yè)集中。萬科A的TTM市盈率只有10倍，股息率3.3%。由于優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資獲得政策支持，大家又會聯(lián)想到更多的經(jīng)濟環(huán)境的改善，投資者應該密切注意這些動向。
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