近期，房地產(chǎn)調(diào)控政策的幾個(gè)細(xì)微動向，再度引發(fā)外界對樓市調(diào)控方向的猜想。
12月12日，國家發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)債券服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力的通知》（以下簡稱《通知》），支持大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券。由于此前部分企業(yè)的公司債頻繁獲批，此舉引發(fā)了房地產(chǎn)融資政策松綁的猜測。但發(fā)改委緊急辟謠。
次日，中央政治局會議分析研究2019年經(jīng)濟(jì)工作。其中對房地產(chǎn)只字未提，這是最近四年來的首次。
近段時(shí)間以來，地方政府出臺調(diào)控政策的頻率有所放緩，遼寧還鼓勵(lì)市場房源充足、庫存量大的區(qū)域，棚戶區(qū)改造可繼續(xù)推行貨幣化安置?？紤]到當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長面臨一定的壓力，有分析人士認(rèn)為，樓市調(diào)控政策有可能會出現(xiàn)松綁。
這些復(fù)雜的政策信號，究竟反映出什么趨勢？持續(xù)了超過兩年的“史上最長調(diào)控政策”，會不會出現(xiàn)調(diào)整？
政策動向多變
最近一段時(shí)間，房地產(chǎn)調(diào)控政策的力度和頻次，似乎都出現(xiàn)一定的松動。
中原地產(chǎn)研究中心指出，從11月-12月整體看，房地產(chǎn)政策基本平穩(wěn)，相比之前頻繁收緊，房地產(chǎn)政策面最大的特點(diǎn)是“約束性政策銳減”。12月以來，除了承德擴(kuò)大限購范圍外，其他城市政策基本處于平穩(wěn)中。
12月11日，遼寧省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已經(jīng)正式下發(fā)《全省推動縣城和新城區(qū)房地產(chǎn)去庫存工作方案》提出，推進(jìn)縣城棚戶區(qū)、老舊小區(qū)、危險(xiǎn)房屋改造。市場房源充足、庫存量大的區(qū)域，棚戶區(qū)改造可繼續(xù)推行貨幣化安置，消化庫存商品住房。這種刺激性政策的出臺，也引發(fā)市場的廣泛關(guān)注。
在國內(nèi)融資方面，11月以來，保利、龍湖、
陽光城、華夏幸福等房企密集發(fā)布融資動作，涉及中票、信托、公司債等，合計(jì)融資金額超過千億。
而此前一段時(shí)間，融資市場還“大門緊鎖”，包括碧桂園、富力、恒大、金融街等在內(nèi)的房企，都曾遭遇公司債被叫停的尷尬。
這些跡象的出現(xiàn)，令市場對調(diào)控政策的走向出現(xiàn)一些遐想。在發(fā)改委印發(fā)《通知》后，關(guān)于調(diào)控松綁的預(yù)期再度抬頭。川財(cái)證券指出，本次新規(guī)允許使用募集資金用于補(bǔ)充營運(yùn)資金的比例從此前的40%提升至50%，房企融資端正在逐步改善。該機(jī)構(gòu)還表示，11 月廣州、杭州、武漢、南京等多個(gè)城市房按揭利率出現(xiàn)了改善，放款速度加快。房企融資規(guī)模及成本也不斷下行。因此，“政策環(huán)境有望逐步改善。”
12月13日，發(fā)改委緊急辟謠稱，“按照中央關(guān)于房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)的精神，目前國家發(fā)改委企業(yè)債券只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領(lǐng)域的項(xiàng)目，不支持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這幾年，企業(yè)債券在貫徹執(zhí)行國家房地產(chǎn)調(diào)控方面的政策沒有變化。”
12月13日晚間，中央政治局會議分析研究2019年經(jīng)濟(jì)工作。其中對房地產(chǎn)只字未提。而今年7月的政治局會議在部署下半年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)，對于房地產(chǎn)市場的表述為，下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲。
事實(shí)上，在過去三年的年末中央政治局會議上，均提及房地產(chǎn)，涉及住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)等。今年似乎一反常態(tài)。
這種變化是否意味著，明年房地產(chǎn)調(diào)控政策將出現(xiàn)一定的調(diào)整？
總基調(diào)不會變化
持有政策松綁的觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長良好時(shí)，監(jiān)管層會收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策；反之當(dāng)經(jīng)濟(jì)增速下滑時(shí)，監(jiān)管層會松綁調(diào)控，從而支撐經(jīng)濟(jì)增長。過去幾年，該觀點(diǎn)頗有市場。
近期，經(jīng)濟(jì)增長面臨一定困難，松綁調(diào)控的論調(diào)再度抬頭。
多數(shù)分析人士認(rèn)為，會議不提房地產(chǎn)，并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策會出現(xiàn)變化。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的主要思路仍是“穩(wěn)房價(jià)”，在經(jīng)過一段時(shí)間的調(diào)控后，房地產(chǎn)市場已趨于降溫態(tài)勢，因此政治局不提房地產(chǎn)，意在維持現(xiàn)狀。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也持有相同觀點(diǎn)。
事實(shí)上，從近期政府部門和官媒的表態(tài)中，并沒有看出樓市調(diào)控口徑的變化。今年10月29日，針對未來房價(jià)走勢，新華社發(fā)表署名文 章表示，中央遏制房價(jià)上漲的決心不會發(fā)生改變，決不會允許調(diào)控前功盡棄。
同日，住建部發(fā)布《關(guān)于巡視整改進(jìn)展情況的通報(bào)》稱，堅(jiān)決落實(shí)總書記“堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位”，加大分類調(diào)控、精準(zhǔn)施策力度，加快推進(jìn)住房制度建設(shè)。
12月13日，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》發(fā)表題為《深入落實(shí)“房住不炒” 避免樓市大起大落》的文 章稱，當(dāng)前樓市預(yù)期出現(xiàn)松動，既有因城施策的原因，也是市場需求動能快速釋放的結(jié)果。在外部沖擊和內(nèi)部轉(zhuǎn)型迭加的特殊時(shí)期，深入落實(shí)“房住不炒”，應(yīng)當(dāng)保持我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，全力避免樓市大起大落，亟待樓市理性的堅(jiān)強(qiáng)支撐。
分析人士認(rèn)為，與歷年年底召開的中央政治局會議相比，今年會議首次出現(xiàn)“六個(gè)穩(wěn)”（穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投 資、穩(wěn)預(yù)期）。從中可以看出，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)是明年經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)工作。作為經(jīng)濟(jì)增長重要的方面，房地產(chǎn)調(diào)控總基調(diào)不會發(fā)生根本性變化。
但這一政策會不會出現(xiàn)區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性的松動？
國盛證券在解讀中央政治局會議時(shí)表示，地產(chǎn)仍為嚴(yán)調(diào)控周期，“房子是用來住的、不是用來炒的”，“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”還是主基調(diào)。 但該機(jī)構(gòu)同時(shí)指出，“穩(wěn)增長同樣離不開房地產(chǎn)，（樓市調(diào)控政策）明年大概率會結(jié)構(gòu)性放松。”
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，經(jīng)過30個(gè)月左右的“史上最長調(diào)控”后，很多城市政府正試圖松綁調(diào)控，比如降低限價(jià)門檻等。但從市場表現(xiàn)看，實(shí)際效果不佳。西安某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，這是因?yàn)槭袌鲂枨笠呀?jīng)大量釋放，再加上房價(jià)已處高位、供應(yīng)規(guī)模增加等因素，需求方的積極性有所下降。
該人士指出，今年上半年，西安新房項(xiàng)目的供應(yīng)多為1:5到1:6之間，開盤售 罄的情況十分常見。但如今這一比例已下降到1:1左右，“開盤當(dāng)日去化超過50%就算好的。”他還認(rèn)為，除非房價(jià)有明顯下調(diào)，否則很難刺激市場需求。
多數(shù)受訪者向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，市場已經(jīng)進(jìn)入下行通道，除非房地產(chǎn)調(diào)控政策大幅松綁，否則很難從根本上提振市場。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前樓市政策的主動權(quán)掌握在地方政府手中，即使有心調(diào)整，也不會超出監(jiān)管層規(guī)定的范疇。因此，區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性的調(diào)整有可能出現(xiàn)，但并不會對經(jīng)濟(jì)增長帶來真正利好。
統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年11月，全國房地產(chǎn)銷售面積同比下調(diào)5%，連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)下調(diào)。中原地產(chǎn)指出，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)。如果政策不變，明年市場將出現(xiàn)明顯調(diào)整。
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