“金九銀十”不再，11月的樓市依舊在低位徘徊。盡管11月土地供應(yīng)、住宅成交稍有抬頭上漲之勢，但最新公布的70城房價(jià)變動(dòng)數(shù)據(jù)顯示，成交價(jià)漲幅不高，尤其是多個(gè)城市二手房成交價(jià)均持續(xù)下跌。不過，與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資增速依然保持穩(wěn)定，開發(fā)商拿地?zé)崆椴⑽疵黠@減退，而在調(diào)控政策日益收緊、資金監(jiān)管力度加碼之際，未來樓市發(fā)展或許將面臨拐點(diǎn)。
17城二手房價(jià)回落
國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉在解讀11月70城房價(jià)變動(dòng)情況時(shí)指出，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比微漲，二手住宅持續(xù)下降。數(shù)據(jù)顯示，11月二手住宅銷售價(jià)格上漲0.8%，漲幅比去年同月回落2.1個(gè)百分點(diǎn)；1-11月平均，同比上漲0.7%，漲幅比去年同期回落12.1個(gè)百分點(diǎn)。
北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，在70城中，11月二手住宅銷售價(jià)格下降的城市有17個(gè)，比10月多出4個(gè)，其中廈門降幅最大。其中，4個(gè)一線城市二手住宅銷售價(jià)格下降0.4%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。北京下降了0.6%。
同時(shí)，北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，11月北京二手住宅共計(jì)網(wǎng)簽超過1.1萬套，與10月北京二手房住宅網(wǎng)簽8879套相比增加2324套，環(huán)比上漲26.2%，同比增長32.1%。11月北京二手房成交量雖小幅回升，但成交均價(jià)仍繼續(xù)下降?？傮w來說，二手房市場正處于交易量平穩(wěn)、價(jià)格穩(wěn)步回落的軌道。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，10-11月統(tǒng)計(jì)局公布的70大城市房價(jià)最大的特點(diǎn)是，二手房價(jià)格出現(xiàn)了明顯變化。“從二手房價(jià)格看，全國房價(jià)的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，已經(jīng)連續(xù)兩月出現(xiàn)超過10個(gè)熱點(diǎn)城市二手房價(jià)格下調(diào)的情況，這也是最近四年來首次。”
“實(shí)際上，相對(duì)于新房，二手房價(jià)會(huì)更客觀反映出市場走勢。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴北京商報(bào)記者，當(dāng)前很多業(yè)主急于拋售，因此會(huì)主動(dòng)降價(jià)。而一手房的定價(jià)受到更多因素影響，類似預(yù)售證的備案價(jià)審批等，所以價(jià)格相對(duì)來說會(huì)比較堅(jiān)挺。
張大偉也透露，當(dāng)下市場二手房價(jià)格更具代表性，特別是一二線熱點(diǎn)城市，二手房成交量占比已經(jīng)過半，北京、上海二手房市場成交占比已經(jīng)超過市場總成交的80%。
投資熱情不減
對(duì)比房價(jià)降溫態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資卻依舊維持了一貫的熱度，暫未出現(xiàn)明顯降溫。國家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資超過11萬億元，同比增長9.7%，增速與1-10月持平。其中住宅投資78027億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.9%。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，上述數(shù)據(jù)表現(xiàn)了兩個(gè)特征。第一是開發(fā)投資數(shù)據(jù)和預(yù)期一致，從兩位數(shù)開始回落到個(gè)位數(shù)的水平。第二是受益于拿地和新開工等數(shù)據(jù)，開發(fā)投資數(shù)據(jù)總體上還是表現(xiàn)相對(duì)活躍的態(tài)勢。
“11月開發(fā)投資數(shù)據(jù)表現(xiàn)略好于預(yù)期，實(shí)際上近期財(cái)政部發(fā)布的土地出讓金等數(shù)據(jù)也表明，雖然各地土地流拍和房企降價(jià)，但是土地出讓金收入反而有較大的增幅。”據(jù)嚴(yán)躍進(jìn)分析，到了11月很多房企的融資計(jì)劃都被通過，這些都利好開發(fā)投資數(shù)據(jù)保持相對(duì)堅(jiān)挺的態(tài)勢。
北京商報(bào)記者通過梳理發(fā)現(xiàn)，全國房地產(chǎn)企業(yè)土地購置正平穩(wěn)回落，地價(jià)漲幅放緩。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積約2.5億平方米，同比增長14.3%，增速比1-10月回落1個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款超過1.3萬億元，同比增長20.2%，增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。
根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積和土地成交價(jià)款推算，今年1-11月，全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地平均地面單價(jià)為5428元/平方米，比上年同期增加267元，上漲5.2%。從各月地價(jià)漲幅的走勢來看，2018年地價(jià)漲幅整體呈持續(xù)回落態(tài)勢，7月以來地價(jià)漲幅均在10%以內(nèi)。
調(diào)控政策仍難松綁
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波此前在接受媒體采訪時(shí)指出，在經(jīng)濟(jì)政策穩(wěn)定的大背景下，11月中國房地產(chǎn)行業(yè)也保持了一定的穩(wěn)定性。從量價(jià)來看，全國樓市整體進(jìn)入下行通道，住房向理性居住需求回歸。
據(jù)了解，包括北京、廣州、南京等地在內(nèi)，臨近年底，多個(gè)一二線城市正在加速供地，土地市場迎來一波供應(yīng)小高潮。
張大偉指出，全國多城市土地成交依然處于高位，特別是一二線城市，房企對(duì)住宅類土地拿地積極性較高，因此預(yù)計(jì)2019年一二線土地市場成交依然將維持在高位。不過，由于房企資金壓力較大，且最近信托等資金監(jiān)管嚴(yán)格，導(dǎo)致房企對(duì)總價(jià)較高的地塊相對(duì)謹(jǐn)慎，對(duì)非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低。這也使得土地市場的溢價(jià)率有所降低，流拍狀況時(shí)有發(fā)生。
北京商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，11月商品房新開發(fā)面積也出現(xiàn)意外回升。數(shù)據(jù)顯示，1-11月全國商品房新開工面積超過18億平方米，增長16.8%，增速提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積超過13億平方米，同比增長19.3%。
國信房地產(chǎn)信息網(wǎng)發(fā)表評(píng)論分析認(rèn)為，在房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)增速均有所放緩的背景下，房地產(chǎn)新開工面積卻出現(xiàn)意外回升，其背后原因耐人尋味，從房屋類型看，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓新開工面積均出現(xiàn)較大幅度上漲，不排除是企業(yè)為規(guī)避土地閑置政策而采取的臨時(shí)性措施。未來商品房新開工面積走勢仍待觀察。
另外，1-11月，全國商品房平均銷售價(jià)格為8715元/平方米，同比上漲10.6%，漲幅提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。從商品房均價(jià)漲幅來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策依然難以松綁。
上述評(píng)論還指出，與2017年相比，2018年全國商品房平均價(jià)格漲幅明顯提高，房地產(chǎn)調(diào)控仍是任重而道遠(yuǎn)，在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢復(fù)雜多變、房地產(chǎn)市場期待政策放松的背景下，調(diào)控仍需保持定力，堅(jiān)持“房住不炒”和“因城施策”的政策總基調(diào)，不可輕易改弦易幟。
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