2018年無疑是房企面臨空前壓力的一年。年內(nèi)各地樓市經(jīng)歷了史上最多的數(shù)百次調(diào)控政策，尤其是收緊的貨幣政策讓房企不得不在拿地與融資、速度與安全的平衡木上艱難跋涉。隨著房企銷售同比增速持續(xù)下滑以及資金壓力加大，各大房企不得不進(jìn)入“冬季模式”：一方面，房企積極把握年底窗口期，不斷加大融資力度；另一方面，房企拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎，年內(nèi)全國流拍地塊也達(dá)歷史空前水平。萬科前所未有地喊出“活下去”的驚人口號，收斂和聚焦成為新的關(guān)鍵詞……

距2018年收官已不足一月，房企全年銷售格局已基本確立。11月已有25家房企的銷售規(guī)模突破千億，到年末，將有30家房企邁入“千億軍團(tuán)”。但同時，另有部分房企的新推項目去化率不及預(yù)期，不少企業(yè)難以完成全年目標(biāo)。11月部分龍頭房企銷售額出現(xiàn)同比或環(huán)比下滑。即便房企年底積極推盤，仍然無法改變銷售增速放緩的態(tài)勢。今年下半年以來，百強(qiáng)房企銷售金額同比增速較7月的58.1%更是出現(xiàn)腰斬。包括碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)等企業(yè)均表示不再追求速度，將負(fù)債、控風(fēng)險、保證現(xiàn)金流安全放在首位。

年底房企不沖刺？

近日，多家上市房企密集披露公司11月銷售業(yè)績。值得注意的是，臨近年底，以往急于“沖刺”的眾多龍頭房企卻出現(xiàn)小幅降速的趨勢，其中部分企業(yè)銷售額還出現(xiàn)了同比或環(huán)比下降。

12月7日，招商蛇口發(fā)布11月銷售情況公告。11月，招商蛇口實現(xiàn)簽約銷售金額159.08億元，同比增長14.63%，實現(xiàn)簽約銷售面積82.52萬平方米，同比增長71.13%。但兩項數(shù)據(jù)同比上個月均出現(xiàn)了4.4%和11.9%的下滑。

另一家老牌房企，保利發(fā)展在12月9日披露的銷售情況簡報顯示，2018年11月，公司實現(xiàn)簽約面積233.51萬平方米，同比減少19.53%；實現(xiàn)簽約金額335.22億元，同比減少7.92%。

易居智庫市場總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，當(dāng)前市場降溫給很多房企形成很大挑戰(zhàn)。此前房企基本都采取積極的銷售策略，尤其是接近年底，推盤意愿大大增強(qiáng)。當(dāng)前不少企業(yè)銷售業(yè)績的取得，很大程度上是因降價促銷拉動的。持續(xù)促銷無疑會削減企業(yè)的利潤，并不符合企業(yè)的長期經(jīng)營邏輯。銷售下降，的確可能是企業(yè)本身主動降速。從而保持企業(yè)發(fā)展的平衡和可持續(xù)。否則過快追求銷售速度，可能也會影響部分項目的開工和質(zhì)量問題。

“對大型房企而言，當(dāng)前放緩銷售也可能是回避定價因素，尤其是一些項目前期成本較高，若降價銷售將導(dǎo)致盈利空間被壓縮。加上近期有一些融資計劃獲批，令企業(yè)資金得到適當(dāng)緩解，由此，部分房企主動降低速度可能性是存在的。”

對此有業(yè)內(nèi)人士分析，對于房企而言，年末銷售數(shù)據(jù)略有調(diào)整或許是房企有意為之，通過適度控速達(dá)到為明年初銷售數(shù)字做儲備。但這在當(dāng)前的市場背景下，類似操作絕對不適合多數(shù)房企。畢竟更多企業(yè)還在為2018年的銷售目標(biāo)傷神。觀察顯示，多數(shù)房企仍在積極為年末業(yè)績沖刺紛紛加快推盤速度，部分房企也選擇“以價換量”的方式加快在售項目的去化。

來自克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，2018年1-11月，TOP 100房企的整體銷售規(guī)模超8.7萬億元，同比增長37.5%。分梯隊來看，百強(qiáng)房企中除了TOP 3龍頭房企規(guī)模增長較為平穩(wěn)，其他各梯隊房企的銷售金額入榜門檻仍較去年同期提升明顯。各梯隊房企入榜門檻均有所提升，競爭持續(xù)加劇。

業(yè)績增速放緩

實際上，與年底部分房企的降速相比，更被關(guān)注的是大型房企銷售增速的放緩。

統(tǒng)計顯示，包括萬科、碧桂園、恒大三甲在內(nèi)的龍頭房企都出現(xiàn)了增速放緩跡象。

據(jù)萬科不久前披露的數(shù)據(jù)顯示，11月公司實現(xiàn)合同銷售面積355.6萬平方米，合同銷售金額583.2億元；1-11月公司累計實現(xiàn)合同銷售面積3599萬平方米，合同銷售金額5439.5億元。該金額已超去年全年。資料顯示，去年同期，萬科實現(xiàn)合約銷售4676.5億元。由此計算，萬科今年前11個月的銷售金額同比增長了16%。而在2017年，萬科的銷售額增速則為45%。

與之相類似，中國恒大前11個月累計合約銷售金額約達(dá)5352.1億元，累計合約銷售面積約為5088.4萬平方米。去年同期，恒大合約銷售金額為4704億元。由此可知，恒大今年前11個月的銷售金額增速為14%。去年全年，中國恒大實現(xiàn)銷售金額5009.6億元，同比增長34.2%。

與上述兩家房企相比，碧桂園的銷售增速相對高一些。按第三方數(shù)據(jù)估算，截至目前，今年前11個月公司銷售增速在23%左右。但即便是這個數(shù)據(jù)，與碧桂園去年前11個月高達(dá)78%的增速相比依舊下滑明顯。

數(shù)據(jù)顯示，11月百強(qiáng)房企銷售金額達(dá)8953億元，同比增長24.5%，但同比增速較10月下降7.5個百分點。今年下半年以來，百強(qiáng)房企銷售金額增速同比7月的58.1%更是出現(xiàn)腰斬。

民生證券預(yù)測，11月業(yè)績增加源于年末房企積極推盤，12月推盤速度應(yīng)該與11月持平，但百強(qiáng)房企銷售金額環(huán)比增速仍然堪憂。畢竟當(dāng)前樓市低迷，項目去化率普遍不及預(yù)期。

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測，12月百城新建住宅庫存有繼續(xù)攀升的可能。庫存走高可能倒逼房企主動降價。

冬天還要多久

克而瑞提供的數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月，已有25家房企的銷售規(guī)模突破千億。到今年末，將有近30家房企邁入“千億軍團(tuán)”。但總體而言，年末市場形勢依然嚴(yán)峻，千億房企數(shù)量或低于預(yù)期。

專家指出，目前龍頭房企更追求有質(zhì)量增長、規(guī)模增長較為平穩(wěn)。2018年，碧桂園、萬科都沒有公開提出業(yè)績目標(biāo)。恒大雖然提出了5500億元的銷售目標(biāo)，但目標(biāo)增長率也僅有10%。而對于處于成長和高速發(fā)展中的房企而言，仍將銷售規(guī)模的快速增長放在重要位置，2018年的銷售目標(biāo)增長率普遍在40%以上。在經(jīng)歷了今年市場的低迷，且中央進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“房住不炒”與“堅決遏制房價上漲”、定調(diào)政策調(diào)控常態(tài)化的背景下，2019年這些房企是否要定或者怎么定業(yè)績目標(biāo)，也非?？简炂髽I(yè)的管理運營能力。

實際上，面對壓力和挑戰(zhàn)，萬科前所未有地喊出“活下去”的驚人口號，銷售回款成為企業(yè)的重中之重。二是，更多龍頭企業(yè)則在內(nèi)部強(qiáng)力推行“早銷，多銷、快銷”的策略調(diào)整。此外，一些資金鏈過于緊張的房企在2018年行至中后盤，無奈選擇降薪、裁員、壓縮運營成本，帶有問責(zé)性質(zhì)的“區(qū)首”換崗也愈演愈烈。業(yè)內(nèi)人士表示，在一場地產(chǎn)寒冬空前來襲之際，加快推盤，回款提速，保證現(xiàn)金流的安全將成為企業(yè)首選。北京商報記者董家聲。