中國(guó)房地產(chǎn)在快速發(fā)展中也積累了比較嚴(yán)重的問題，盡管政府通過創(chuàng)新調(diào)控政策抑制了泡沫及一些結(jié)構(gòu)性問題短期擴(kuò)大，但老問題積累和新問題出現(xiàn)給房地產(chǎn)及宏觀經(jīng)濟(jì)帶來很大風(fēng)險(xiǎn)和隱患。中國(guó)房地產(chǎn)奇跡是住房制度改革帶來的，房地產(chǎn)的問題除了階段性必然外，主要源于未完成的改革。嚴(yán)格地說，中國(guó)真正意義上的住房制度改革和住房發(fā)展只有20年。未來要通過全面深化經(jīng)濟(jì)及住房制度改革，確保中國(guó)房地產(chǎn)不僅可以行穩(wěn)致遠(yuǎn)而且可以繼續(xù)發(fā)揮促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。

2018年中國(guó)樓市經(jīng)歷“四季”轉(zhuǎn)換

中國(guó)房地產(chǎn)自2016年9月以來，經(jīng)歷了一個(gè)完整的降升降周期。2018年中國(guó)樓市更是經(jīng)歷了春暖夏熱秋涼冬冷“四季”轉(zhuǎn)換。

2018年8月之前，房地產(chǎn)逐步升溫，上行壓力日益加大，但是到9月房地產(chǎn)形勢(shì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，開始降溫。全國(guó)房?jī)r(jià)經(jīng)歷了先升后降再升再降的過程。商品房供求經(jīng)歷一個(gè)先降后升再降的過程：2018年10月全國(guó)商品房銷售面積同比下降3.1%，而2018年9月施工面積、新開工面積同比增速均維持20%左右。房地產(chǎn)投資經(jīng)歷了一個(gè)由高轉(zhuǎn)低再轉(zhuǎn)高再轉(zhuǎn)低的波動(dòng)：全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長(zhǎng)從2017年9月的9.2%，下降到2017年12月2.38%，然后上升到2018年7月的13.16%，再下降到10月7.7%。最近三個(gè)月增速連續(xù)下降，相比7月高位時(shí)的13.2%下滑將近一半。房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)也經(jīng)歷先下降后升溫的過程，2018年前5個(gè)月租金水平呈小幅下跌趨勢(shì)，其中1月份較2017年年底租金水平環(huán)比下降0.21%，年后開始反彈，其中5月份環(huán)比漲幅較大，但仍未及2017年底水平。

空間變化上，此起彼伏，熱點(diǎn)地區(qū)變涼，冷點(diǎn)地區(qū)升溫。全國(guó)城市之間的房?jī)r(jià)差異緩慢縮小。東部城市房?jī)r(jià)增速顯著降溫，中西部城市房?jī)r(jià)增速上升明顯。從2017年11月到2018年10月，房?jī)r(jià)增速降幅超過25%的32個(gè)城市中有29個(gè)城市來自東部，從2017年11月到2018年10月房?jī)r(jià)，增速增幅超過10%的50個(gè)城市中有43個(gè)城市來自中西部。一線城市、二線城市房?jī)r(jià)增速同比顯著下滑，一線城市房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)自從2018年3月下降到-1.12%后，基本全部保持負(fù)的增長(zhǎng)率，二線城市同比增速也由2017年11月的22%逐漸降低到2018年7月的-3%。從城市群來看，城市群增速總體放緩，非中心城市增速顯著上升。

分析發(fā)現(xiàn)，宏觀環(huán)境、調(diào)控政策及預(yù)期變化導(dǎo)致了市場(chǎng)變化。2018年9月之前，受一些上行因素影響，盡管調(diào)控政策不斷加碼，市場(chǎng)預(yù)期仍保持顯著樂觀，房地產(chǎn)上行壓力增大。2018年9月以后，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、外部環(huán)境變化、“民營(yíng)經(jīng)濟(jì)退場(chǎng)論”等錯(cuò)誤言論出現(xiàn)，國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化對(duì)市場(chǎng)預(yù)期造成負(fù)面影響；中央從政策、監(jiān)管和輿論層面持續(xù)保持高壓態(tài)勢(shì)，地方政府調(diào)控政策不斷加碼，2018年以來，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已經(jīng)高達(dá)405次，比2017年同期上漲接近80%。一方面從嚴(yán)調(diào)控逐步打破了市場(chǎng)依據(jù)過去經(jīng)驗(yàn)形成的預(yù)期，另一方面，宏觀環(huán)境變化增加悲觀情緒并進(jìn)一步傳染給房地產(chǎn)市場(chǎng)。2018年8月之后，需求主體猶豫觀望情緒加重，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售下降，回款放慢，預(yù)期悲觀，房企開始降價(jià)銷售，土地流拍現(xiàn)象到處可見。金融機(jī)構(gòu)預(yù)期的變化也加劇了購(gòu)房者的悲觀預(yù)期，購(gòu)房者從積極行動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)楠q豫不決，引發(fā)住房及相關(guān)市場(chǎng)的調(diào)整。

2019年樓市最可能平穩(wěn)調(diào)整和再度分化

未來國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)更加錯(cuò)綜復(fù)雜，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性泡沫高懸，樓市未來走勢(shì)存在多種可能。盡管未來預(yù)期和市場(chǎng)走勢(shì)還有待觀察，課題組基于模型定量分析和影響因素變化分析，總體判斷如下：總體上，小幅調(diào)整是大概率事件。在沒有重大政策轉(zhuǎn)向和意外事件沖擊的情況下，總體市場(chǎng)轉(zhuǎn)向降溫通道，不會(huì)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，但可能會(huì)有起伏和波動(dòng)。城市分化可能再度出現(xiàn)。未來一年，一二線城市總體上市場(chǎng)上行壓力有所增加，未來趨勢(shì)由增長(zhǎng)主導(dǎo)；三四線城市市場(chǎng)向下的壓力加大，庫(kù)存可能再度增加。

華房指數(shù)最新預(yù)測(cè)預(yù)警結(jié)果顯示，從2018年第四季度到2019年第三季度，全國(guó)房?jī)r(jià)增速將有所降低，房地產(chǎn)投資增速或?qū)②吘?。一線城市的房?jī)r(jià)增速將逐步下降，并可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，一線城市住房投資增速將保持穩(wěn)定，二線城市的房?jī)r(jià)增速和投資都將緩慢下降。

定性分析繼續(xù)上行因素、逆轉(zhuǎn)下行因素和再度分化三種力量可以發(fā)現(xiàn)：

上行因素包括：第一，未來還有一定的需求潛力。第二，中國(guó)經(jīng)濟(jì)具有較強(qiáng)的韌性。第三，炒房的利益機(jī)制沒有根本改變。第四，調(diào)控政策還有調(diào)整和操作的空間。

下行因素包括：其一，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)仍面臨一定下行壓力，外部環(huán)境仍存在不確定性，有關(guān)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策落實(shí)有待觀察；其二，一二線城市房地產(chǎn)價(jià)格非常高，存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性價(jià)格泡沫。三四五線城市空置率較高，存在結(jié)構(gòu)性數(shù)量泡沫。其三，政府的調(diào)控力度沒有絲毫放松。

再度分化的因素包括：其一，一二線城市需求仍有較大潛力，尤其是土地、住房供給短缺矛盾沒有解決。其二，三四五線城市經(jīng)過上一輪超好發(fā)展，不僅房?jī)r(jià)漲幅較大，土地、住房供給增加，有可能會(huì)形成新一輪庫(kù)存壓力。

未來中國(guó)樓市依然面臨一些風(fēng)險(xiǎn)：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)存在結(jié)構(gòu)性泡沫，面臨泡沫破裂或繼續(xù)放大的風(fēng)險(xiǎn)。二是房地產(chǎn)金融杠桿率迅速高升，且存在違規(guī)加杠桿的風(fēng)險(xiǎn)。三是宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行存在房地產(chǎn)依賴的路徑風(fēng)險(xiǎn)。

樓市還存在四個(gè)問題：一是住房發(fā)展的總量與結(jié)構(gòu)性問題。住房存量水平超前，潛在供給巨量。2016年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達(dá)36.6平方米，高于規(guī)劃中的2020年人均35平方米的目標(biāo)，施工面積和新開工面積還在快速增長(zhǎng)，截止到2018年10月，全國(guó)住宅施工面積達(dá)54.2344億平方米，僅2018年1-10月住房新開工面積12.39億平方米；供需嚴(yán)重錯(cuò)配，存在五大結(jié)構(gòu)問題：商品住房比例高、保障住房比例低，自有住房比例高、租賃住房比例低，特大超大城市住房少、中小城市小城鎮(zhèn)住房多，高收入家庭住房多、低收入家庭住房少，戶籍人口住房多、外來人口住房少。

二是市場(chǎng)預(yù)期變化更加撲朔迷離。目前樓市存在著兩個(gè)相互矛盾的地方：總量上，長(zhǎng)期潛力和短期問題之間的矛盾；結(jié)構(gòu)上，數(shù)量泡沫和價(jià)格泡沫之間的矛盾。正是這些矛盾的存在導(dǎo)致預(yù)期對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)更加敏感，對(duì)市場(chǎng)的作用更加重要，預(yù)期本身正變得更加不確定。

三是行政調(diào)控弊端逐漸凸顯。長(zhǎng)期過度使用行政措施，產(chǎn)生大量意料不到的問題，導(dǎo)致市場(chǎng)亂象，加劇市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，使得行政調(diào)控作用下降，市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制無法發(fā)揮有效作用，扭曲了市場(chǎng)供求關(guān)系，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫擴(kuò)展。

四是制度性改革推進(jìn)速度依然緩慢。改革涉及基礎(chǔ)制度改變，存在不確定性風(fēng)險(xiǎn)，客觀上要求審慎推進(jìn)。而且，改革涉及重大利益調(diào)整，一些部門和地方政府缺乏改革動(dòng)力。

政府應(yīng)同時(shí)管好預(yù)期、完善調(diào)控和加快改革

第一，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，同時(shí)剔除預(yù)期泡沫。首先，深化改革以重建市場(chǎng)信心。其次，加強(qiáng)引導(dǎo)，剔除預(yù)期泡沫，形成保持謹(jǐn)慎樂觀的預(yù)期。最后，妥善管理，減弱預(yù)期波動(dòng)。

第二，完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，防范樓市雙向劇烈波動(dòng)。首先，需要妥善處理和應(yīng)對(duì)宏觀問題和挑戰(zhàn)。妥善處理經(jīng)濟(jì)速度和質(zhì)量的關(guān)系，處理好房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系問題。其次，持續(xù)保持樓市調(diào)控政策的定力和韌性。將調(diào)控目標(biāo)從抑制房?jī)r(jià)上漲調(diào)整為確保樓市穩(wěn)定。堅(jiān)守“房住不炒”和“因城施策”的調(diào)控思路不動(dòng)搖。將調(diào)控手段從行政轉(zhuǎn)交給市場(chǎng)。完善調(diào)控措施，將臨時(shí)性調(diào)控變成制度化和機(jī)制化調(diào)控。再次，前移和聚焦房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管重心。將中央對(duì)住房市場(chǎng)監(jiān)控?cái)U(kuò)展到地方政府調(diào)控預(yù)案環(huán)節(jié)。將中央對(duì)地方房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的重點(diǎn)前移到土地市場(chǎng)。將房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)進(jìn)一步聚焦到金融機(jī)構(gòu)。最后，做好防控樓市雙向劇烈波動(dòng)預(yù)案。在行政措施上，在經(jīng)濟(jì)措施上，在輿論引導(dǎo)上，在社會(huì)治理上，分別采取不同措施。

第三，下決心改革基礎(chǔ)制度，加速建立長(zhǎng)效機(jī)制。一是推出房地產(chǎn)稅。實(shí)行漸進(jìn)式方案，只對(duì)新交易住房啟動(dòng)征收方案，即住房家庭如果一旦交易將統(tǒng)計(jì)其全部住房面積，并按照起征點(diǎn)開征，不交易的住房暫不征收；二是打開市政債券。探索以房地產(chǎn)稅和基礎(chǔ)設(shè)施未來收益作為未來還債資金流，發(fā)行市政債券，填補(bǔ)因土地財(cái)政退出留下的地方政府支出缺口，開辟地方政府的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施正規(guī)渠道；三是退出土地財(cái)政。調(diào)整中央和地方的財(cái)稅關(guān)系。改革中央與地方關(guān)于土地出讓金的分成制度。深化住房制度改革。重新確立商品性住房和保障性住房的比例關(guān)系。加快完善租售并舉制度。