桿友葉推薦周深的《化身孤島的鯨》：每個(gè)人都是一座孤島。（ps:歡迎桿友們點(diǎn)第二天的歌，或?qū)⒆约旱母璋l(fā)給我們，可以寫(xiě)句簡(jiǎn)短的話，我們會(huì)將音樂(lè)下面原文附上）
最近看了兩條樓市有關(guān)新聞，杠桿游戲被雷壞了。
先是遼寧錦州業(yè)主拿房產(chǎn)證十年，但樓盤仍是荒地。不僅如此，業(yè)主房貸仍在按時(shí)還貸，已還貸款13.5萬(wàn)元。
是的，你沒(méi)看錯(cuò)，房屋未建就已竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收未備案就已發(fā)房產(chǎn)證。而開(kāi)發(fā)商的理由是，拆遷未達(dá)成，致房屋遲遲未建。相關(guān)部門驗(yàn)收、發(fā)證倒是積極。
還有一條是河北石家莊的新聞。石家莊一個(gè)叫新鼎華府的樓盤，漲價(jià)3倍后，開(kāi)發(fā)商毀約。
此前，我們看到的新聞多是房?jī)r(jià)跌了，業(yè)主不滿，去討說(shuō)法。一般開(kāi)發(fā)商的回應(yīng)都是叫委屈，房?jī)r(jià)漲了怎么不見(jiàn)分錢給我？
這一回，倒是開(kāi)發(fā)商毀約，房子漲了就不賣了撕毀契約。
雖然這兩起怪事的源頭，都追溯到幾年前，甚至十年前，但各種怪事恐怕這輪周期后也會(huì)出現(xiàn)一些。
作為購(gòu)房者，該如何避免購(gòu)房被坑，讓自己不至于成為“樓市難民”？
1、必須得多證齊全。一個(gè)樓盤從開(kāi)工到合法預(yù)售，需要多個(gè)證照。比如我們通常說(shuō)的五證，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》，必須齊全。
杠桿游戲不敢保證，啥證都有了，一定能交房，就不爛尾。但如果沒(méi)有、不全，發(fā)生損失的可能更大。
如上文的新聞，房子沒(méi)建房產(chǎn)證就給提前發(fā)了，過(guò)了十年，都無(wú)法交房的荒唐事都有，還有啥不能發(fā)生的呢？
無(wú)論如何，避免買的是廢紙，上述五證得確認(rèn)清楚了才買。
2、加杠桿投資必須謹(jǐn)慎。目前，一些城市，特別是部分三四線城市依舊可以加杠桿投資。但正如杠桿游戲多篇文章分析過(guò)的，大部分三四線城市、較大城市郊區(qū)樓盤，近期可能行情不會(huì)太好。
所以，不要輕信廣告和營(yíng)銷，加杠桿投資得謹(jǐn)慎。從目前趨勢(shì)看，最起碼未來(lái)幾個(gè)月，大部分三四線城市不會(huì)輕易反彈，如果加杠桿投資，資金成本不一定合算。
3、沒(méi)有杠桿，或者杠桿極低、可控，房子起碼保值?？紤]到一個(gè)實(shí)際情況，大部分個(gè)體投資渠道是有限的。但是很多人手上是有一些靈活不需要用的錢的，這些錢拿去干嘛？
樓市總是有周期的，考慮到我國(guó)城市化畢竟沒(méi)有完成；如果人民幣遇到太大壓力，手上拿太多現(xiàn)金更是可能折損，保值起碼是需要的；同時(shí)，貨幣周期也是輪回的，這是人類難逃的命運(yùn)。
因此，杠桿游戲認(rèn)為，無(wú)杠桿、低杠桿的資金，今天，買房后或許依舊是是合適的。
誰(shuí)也不知道，今天的無(wú)成本、低成本谷底投資，未來(lái)是不是賺錢巔峰。即便不賺錢，起碼不動(dòng)產(chǎn)在，長(zhǎng)期租金收益或許也還行。
4、小開(kāi)發(fā)商的樓盤要慎重。無(wú)論是剛需還是投資目的，今天這個(gè)市場(chǎng)和金融環(huán)境下，小開(kāi)發(fā)商的樓盤都要謹(jǐn)慎購(gòu)買。
2013-2015年，上一輪周期后半段，其實(shí)還沒(méi)過(guò)多久。如果簡(jiǎn)單回憶一下，當(dāng)時(shí)一些小開(kāi)發(fā)商、資金鏈緊張的開(kāi)發(fā)商掛了，出現(xiàn)爛尾。
這一波，可能再度強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的行業(yè)集中程度。萬(wàn)科最近不就在買買買……
如果行情繼續(xù)發(fā)展，有一些開(kāi)發(fā)商倒下，是必然。
5、大部分商鋪絕對(duì)不要碰。這一點(diǎn)杠桿游戲說(shuō)過(guò)多次，特別是大部分專業(yè)市場(chǎng)型商鋪，買到就是賺到的歷史早已過(guò)去。批零商業(yè)地產(chǎn)，在我國(guó)大部分城市都是過(guò)剩的。
一些社區(qū)商業(yè)門面租金收益也不高。如果高價(jià)買入，回本不知道是哪年的事，更別說(shuō)還有資金成本。
6、投資為目的的旅游地產(chǎn)要謹(jǐn)慎。如果是手上有余錢，時(shí)間也有閑暇，購(gòu)入避暑、過(guò)冬、康養(yǎng)旅游地產(chǎn)自用、家用沒(méi)什么。但如果是投資，杠桿游戲認(rèn)為，大部分旅游地產(chǎn)是沒(méi)有價(jià)值的。
不僅如此，即便是購(gòu)買自用、家用型旅游地產(chǎn)，也要注意，五證一定要齊全。避免不必要的后果和糾紛。
7、廣告宣傳、口頭承諾不要隨便相信，要分清廣告和合同。很多樓盤都會(huì)以城市規(guī)劃、交通、區(qū)位、教育、醫(yī)療配套為噱頭，吸引購(gòu)房者。對(duì)于樓盤來(lái)說(shuō)，這是正常的。
輕信這些，錯(cuò)的是購(gòu)房者自己。一切要以合同為準(zhǔn)，而顯然幾乎不會(huì)有房子會(huì)把上述承諾寫(xiě)進(jìn)合同。
而如果作為成年人，這個(gè)道理都不明白，最后還去怪開(kāi)發(fā)商，實(shí)在是應(yīng)該檢討下自己。
當(dāng)然，正如杠桿游戲在《兩大房企被“圍剿”！樓市再跌一波？》（12月4日）一文中寫(xiě)過(guò)，真發(fā)生了這些情況，一定要去維權(quán)。撈回一點(diǎn)損失算一點(diǎn)，不維權(quán)，啥減損的機(jī)會(huì)都沒(méi)有。
特別是樓市下行期，開(kāi)發(fā)商也有自己的銷售壓力。誰(shuí)都不愿意因?yàn)槭虑楦愦?，影響到公司聲譽(yù)和銷售回款。
8、學(xué)區(qū)房甄別越來(lái)越難，搞清楚是公立還是私立、學(xué)校遠(yuǎn)近應(yīng)該不難。很多樓盤都出現(xiàn)過(guò)配套的小學(xué)、初中，最終和宣傳、購(gòu)房時(shí)不同的情況。
還有的雖然配套的學(xué)校沒(méi)變，但是最終是私立，得有錢才讀得起。
實(shí)際上，學(xué)區(qū)房的政策本身越來(lái)越復(fù)雜或者多變。杠桿游戲認(rèn)真看過(guò)多個(gè)城市的相關(guān)政策，有的居住時(shí)間有要求，有的劃片可能變動(dòng)，有的學(xué)位緊張……
所以，我的建議是，搞清楚樓盤疑似配套的學(xué)校是公立還是私立，是不是所謂的名校，配套學(xué)校到底是不是在附近，起碼不難。
如果是私立，就要考慮自己或者別人是否承擔(dān)得起學(xué)費(fèi)；如果配套學(xué)校根本就離得不算太近，就更要考慮買的房子，最后到底會(huì)被劃到哪個(gè)學(xué)區(qū)？
相關(guān)信息，可以向教育主管部門、規(guī)劃部門咨詢。
9、不要相信啥饑渴營(yíng)銷。杠桿游戲前幾天看到一個(gè)笑話，小米跑到歐洲去還搞饑渴營(yíng)銷、數(shù)據(jù)造假。拜托，那是歐洲，何況全球手機(jī)產(chǎn)能過(guò)剩，銷售到頂了。真不知道小米相關(guān)人士怎么想的。
樓市也是一個(gè)道理，現(xiàn)在是寒冬，絕大部分城市的絕大部分樓盤都不再可能秒光。如果這個(gè)盤，你實(shí)在喜歡，怕賣光了，去相關(guān)部門網(wǎng)站看一下預(yù)售網(wǎng)簽進(jìn)度很簡(jiǎn)單。
據(jù)此，再做決定。
10、如果自己買的房子跌了，別去看別去想。我有好幾個(gè)朋友都買貴了，之前我說(shuō)樓市是有周期的，但他們還是焦慮。同時(shí)我也說(shuō)，剛需沒(méi)必要糾結(jié)啥時(shí)買，該買就買。
所以，我也要對(duì)部分朋友的高價(jià)殺入負(fù)責(zé)任。不過(guò)，他們都不怪我，因?yàn)楫吘故莿傂?。有了房子，心里的踏?shí)，那是一點(diǎn)點(diǎn)漲跌換不來(lái)的。
無(wú)論如何，既然已經(jīng)買了，就別去想了。如果是投資，上一輪周期，或者本輪周期前半段買的，已經(jīng)有得賺，同時(shí)可以脫手套現(xiàn)，也不要猶豫。
當(dāng)然，看個(gè)人資金成本和長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮。總之一句話，不是高杠桿投資，不要去想、不要去看。
小結(jié)：上述總結(jié)當(dāng)然不全面，我只是略作一個(gè)指南。如何避免成為房?jī)r(jià)下行周期中“樓市難民”，確實(shí)得小心。
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