繼房地產(chǎn)開發(fā)擴張之后，物業(yè)公司的擴張剛剛開始，業(yè)界人士稱，未來五年是物業(yè)公司并購的窗口期。
12月，佳兆業(yè)物業(yè)、永升服務先后在香港聯(lián)交所主板掛牌交易，上市募集資金超過一半以上用于規(guī)模擴張，試圖通過擴張獨自造血，擺脫對母公司的依賴。與些同時， 已上市的物業(yè)公司并購不斷。碧桂園服務一天內(nèi)收購5家物管公司。雅生活則在2020年定了實現(xiàn)年收入100億元的目標。
業(yè)內(nèi)認為，繼房地產(chǎn)開發(fā)擴張之后，物業(yè)擴張正在剛剛開始，未來五年是并購的窗口期。但是，并購資產(chǎn)之后如何整合，如何導入社區(qū)商業(yè)、金融來實現(xiàn)贏利，都是需要重點考慮的問題。
兩家新上市物業(yè)公司，過半募資用于擴張
今天（12月6日），佳兆業(yè)物業(yè)在香港聯(lián)交所主板掛牌交易，每股發(fā)行價為9.38港元。成為繼雅生活、碧桂園服務、新城悅上市之后，今年第四家在港上市的內(nèi)地物業(yè)公司
對于此次上市募集資金，佳兆業(yè)物業(yè)表示，約50%所得款項凈額將用于收購或投資其他在市場地位上與公司相若的物業(yè)管理公司；約20%所得款項凈額將用于收購或投資從事物業(yè)管理相關業(yè)務的公司。這也意味著將有70%的募集資金用于并購式擴張。
據(jù)佳兆業(yè)物業(yè)透露，未來戰(zhàn)略是實施積極的并購業(yè)務，選取在管建筑面積300萬平方米、年度營業(yè)收入5000萬元以上及年度凈利潤率6%以上的公司標的，以快速在不同地區(qū)、不同領域擴充公司業(yè)務規(guī)模。
而另一家將于12月17日登陸聯(lián)交所主板買賣的物業(yè)公司——旭輝物業(yè)板塊永升服務，也擬將所得款項約55%用于尋求戰(zhàn)略性收購及投資機會。
在12月上市的這兩家物業(yè)公司，都有相同的目的——試圖通過并購式擴張獨自造血，擺脫對母公司的依賴。
佳兆業(yè)物業(yè)雖然成立于1999年，但直到2014年才開始對外承接業(yè)務。目前來自佳兆業(yè)集團及關聯(lián)公司的收益占比達50.9%。
永升服務雖然對旭輝的依賴度逐年降低，但來自母公司收益占比仍很突出。2015年至2018年上半年，來自旭輝的收益占比分別為95.8%、90.5%、70.4%及66.3%。對此，招股書顯示，永升服務正在降低關聯(lián)交易的比例，加快開拓第三方業(yè)務。而戰(zhàn)略性收購及投資則成為當務之急。
百億目標下，已上市物業(yè)不停“買買買”
此前，成功登陸資本市場的物業(yè)公司，已經(jīng)在迫不及待地搶占“地盤”，并購速度不亞于在母公司在土地市場的拼搶。
6月19日，成功登陸港股的碧桂園服務，在11月26日發(fā)布的公告顯示，6.83億收購5家物管公司。根據(jù)股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議，碧桂園服務有條件同意購買包括北京（樓盤）盛世物業(yè)服務70%股權、成都佳祥物業(yè)管理100%股權、成都清華逸家物業(yè)管理100%股權、南昌（樓盤）市潔佳物業(yè)100%股權、上海（樓盤）睿靖實業(yè)100%股權。
對于此次收購，碧桂園方面稱，將使集團進一步擴大其業(yè)務規(guī)模及范圍，并增強其于市場的影響力及競爭力，符合集團的戰(zhàn)略發(fā)展需求。
迅速做大規(guī)模，提升市場地位是上市之后碧桂園服務迫切要做的。在8月22日，碧桂園服務上市后的第一場中期業(yè)績會發(fā)布會上，執(zhí)行董事兼總經(jīng)理李長江、首席財務官兼聯(lián)席公司秘書黃鵬表示，此前在IPO過程中會有一些使用工具的限制，收并購不太方便，但接下來對于第三方的拓展速度會更快，不排除用多種手段獲得項目。
2018年上半年，碧桂園服務合同管理面積為3.86億平方米，收費管理面積同比增長27.4% 至1.37億平方米。目前在管面積的增加絕大部分還是因為母公司規(guī)模的快速增長。
不過，值得關注的是，碧桂園服務的外部擴張正在加速。據(jù)中報顯示，2018年上半年，在管面積中，由獨立第三方開發(fā)的物業(yè)收費面積增幅達到76.6%。
而于今年2月9日在香港聯(lián)交所主板掛牌交易的雅居樂物業(yè)板塊——雅生活服務，在上市之后也是并購不斷。4月9日，以約2.05億元收購南京（樓盤）紫竹物業(yè)管理股份有限公司共51%股權。7月11日，以1.49億元收購蘭州（樓盤）城關物業(yè)服務集團有限公司51%股權。其中，南京紫竹在管項目近150個，管理面積約2430萬平方米；蘭州城關在管項目近170個，管理面積約2490萬平方米。
雖然背靠雅居樂、綠地兩家一線地產(chǎn)公司，但是雅生活董事會聯(lián)席主席黃奉潮在公司上市的新聞發(fā)布會上表示，還會進行更多的并購和收購，擴大規(guī)模、營收。為此，雅生活提出了一個“宏大”的經(jīng)營目標——計劃到2020年，實現(xiàn)年收入100億元。
收購和并購是雅生活未來的發(fā)展方向之一。雅生活此前的招股書顯示，雅生活計劃將全球發(fā)售所得款項中約45%用于收購其他物業(yè)管理公司，約10%用于收購與集團存在互補性的社區(qū)產(chǎn)品及服務公司。
與眾多從房企中分拆出來的物業(yè)公司一樣，碧桂園、雅生活在上市之后，都在試圖獨立行走，主動擴大與第三方的合作。
覬覦并購機會的不僅僅是今年新晉上市的物業(yè)公司。6月11日，南都物業(yè)擬以自有資金1.01億元收購江蘇金楓物業(yè)70%股權。
事實上，在增量市場增長乏力的情況下，物業(yè)管理市場成為房企們看好的又一個“龐大的藍海”市場。這也是房企放手物業(yè)公司在存量市場一博的原因。
跑馬圈地后，盈利仍是癥結(jié)
與房地產(chǎn)開發(fā)一樣，物業(yè)管理服務行業(yè)也屬于“規(guī)模經(jīng)濟”，尤其是在資本市場，更加關注規(guī)模效應。因此，擺在這些上市物業(yè)公司面前的路似乎只有一條：提高行業(yè)集中度、增加在管面積、拓展多元化業(yè)務、增強管理服務能力來實現(xiàn)營收和贏利能力。
在很多業(yè)內(nèi)人士看來，現(xiàn)階段物業(yè)企業(yè)營收與利潤的增加，主要依賴管理規(guī)模的提升，即使未來為業(yè)主提供的增值服務可以成為收入與利潤的重要組成部分，也需要規(guī)模作為支撐。
雅生活董事會聯(lián)席主席黃奉潮就曾表示，當前國內(nèi)物業(yè)市場的集中度相對較低，未來五年是物業(yè)公司并購的窗口期，雅生活將抓住時機并購好項目，擴張規(guī)模。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也認為，此前物業(yè)公司一直做不大，成為房地產(chǎn)項目的一個配套，對于房企來說也猶如“雞肋”，也沒有多大的盈利空間，但是這兩年物業(yè)公司的模式出現(xiàn)了一些新變化。通過收購，做大存量資產(chǎn)，為后續(xù)的成長機會做準備，尤其是對于上市的物業(yè)公司來說，可以充分利用資本市場的資金完成規(guī)模擴張，這樣的戰(zhàn)略無可厚非。
不過，也有業(yè)內(nèi)人士認為，物業(yè)管理在整個開發(fā)企業(yè)中的地位急劇上升，越來越多的房企開始分拆物業(yè)管理，這代表未來的趨勢方向。但是大部分房企并未想清楚物業(yè)管理是怎么一回事。只是想著先去上市圈錢，擴大規(guī)模后再想新的商業(yè)模式。
嚴躍進進一步表示，物業(yè)公司在大規(guī)模收購以后，也有很多新問題出現(xiàn)。“如果僅是單純地收購，可能成本反而增加了。所以，并購資產(chǎn)之后如何整合，如何導入社區(qū)商業(yè)、金融來實現(xiàn)盈利，是要重點考慮的問題。”
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