近期有媒體爆出北京、深圳等全國(guó)多地銀行下調(diào)首套房貸利率，首套房貸利率上浮10%又重現(xiàn)江湖。銀行首套房貸利率下調(diào)，對(duì)剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一次重大利好。首套房貸利率下調(diào)對(duì)房市究竟會(huì)產(chǎn)生哪些影響，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)是漲還是跌呢？

一、為什么銀行下調(diào)首套房貸利率

四季度歷來(lái)是商業(yè)銀行住房按揭貸款利率調(diào)整敏感期。從過(guò)往年份看，四季度個(gè)人住房按揭貸款利率通常呈上漲趨勢(shì)。最近北京、深圳等一些重點(diǎn)城市部分銀行首套房貸利率下調(diào)，分析原因主要有以下三點(diǎn)：

(一)央行持續(xù)放水，貨幣供給增加。為應(yīng)對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)加息，央行今年已連續(xù)4次定向降準(zhǔn)，釋放流動(dòng)性約4萬(wàn)億，對(duì)沖部分中期借貸便利，凈釋放流動(dòng)性2.3萬(wàn)億，商業(yè)銀行流動(dòng)性得到明顯改善，信貸資金投放節(jié)奏明顯加快。住房按揭貸款在流動(dòng)性明顯改善背景下，銀行信貸額度呈現(xiàn)寬松局面，首套貸款利率具備因勢(shì)下調(diào)的基礎(chǔ)。

(二)信貸投向調(diào)轉(zhuǎn)，結(jié)構(gòu)亟待優(yōu)化。中央民營(yíng)經(jīng)濟(jì)座談會(huì)召開(kāi)后，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)相繼出臺(tái)政策，倒逼銀行支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展。各大商業(yè)銀行高管密集表態(tài)，堅(jiān)決響應(yīng)中央號(hào)召，支持中小民營(yíng)企業(yè)發(fā)展。銀保會(huì)主席郭樹(shù)清提出商業(yè)銀行支持民營(yíng)企業(yè)“一二五”監(jiān)管目標(biāo)，要求商業(yè)銀行對(duì)民營(yíng)企業(yè)貸款投放，三年達(dá)到50%。這意味著商業(yè)銀行要重新調(diào)整資產(chǎn)布局，在安全性、效益型、流動(dòng)性方面做出匹配性安排。加大住房按揭貸款配置成為平衡民營(yíng)企業(yè)貸款投放的一只“砝碼”。

(三)宏觀(guān)調(diào)控趨穩(wěn)，零售轉(zhuǎn)型提速。房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)是打擊投機(jī)炒房，哄抬房?jī)r(jià)的市場(chǎng)行為。從歷次宏觀(guān)調(diào)控政策導(dǎo)向看，剛需購(gòu)房、改善型購(gòu)房始終是國(guó)家支持保障重點(diǎn)。只是在嚴(yán)監(jiān)管背景下，銀行執(zhí)行層面出現(xiàn)偏差和走形而已；這既有房地產(chǎn)調(diào)控結(jié)果導(dǎo)向的“一刀切”因素，也有銀行借勢(shì)提高住房貸款收益的本位考慮。在國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控趨穩(wěn)情況下，調(diào)低住房按揭貸款利率漲幅，加速零售貸款布局是商業(yè)銀行零售銀行轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略選擇。

二、房貸利率下調(diào)對(duì)房市有何影響

商業(yè)銀行下調(diào)首套房貸利率，增強(qiáng)普惠金融社會(huì)責(zé)任擔(dān)當(dāng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)形成有力支撐。銀行首套房貸利率下調(diào)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

(一)降低買(mǎi)房成本，購(gòu)房者減負(fù)。首套房貸利率下調(diào)，最直接的影響就是降低購(gòu)房者購(gòu)房成本，一定程度提升消費(fèi)者購(gòu)房意愿，對(duì)提振房地產(chǎn)市場(chǎng)形成有力支撐。從購(gòu)房者主體看，首套住房仍是住房市場(chǎng)消費(fèi)的主流群體，降低首套房低利率將增加住房市場(chǎng)的有效需求。

(二)加速房款回收，開(kāi)發(fā)商減壓。銀行加大住房按揭貸款額度供給，可加速開(kāi)發(fā)商房款回收，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性緊張局面，從而間接支持房地產(chǎn)市場(chǎng)融資需求。在宏觀(guān)調(diào)控基調(diào)保持不變背景下，首套房貸利率下調(diào)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商緩解流動(dòng)性松綁減壓。

(三)房貸利率調(diào)整，區(qū)域性分化。融360《10月中國(guó)房貸市場(chǎng)報(bào)告》顯示，全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市66家銀行，10月份有19家銀行分支行下調(diào)利率，較上月增加16家。全國(guó)一、二線(xiàn)城市首套房貸利率呈現(xiàn)出局部分化，北京、深圳、廣州、杭州、南京、武漢等重點(diǎn)一、二線(xiàn)城市首套房利率出現(xiàn)小幅回調(diào)，其他二、三線(xiàn)城市仍然以漲為主。

隨著央行穩(wěn)健貨幣政策的實(shí)施，首套房貸利率大幅上漲的趨勢(shì)將得到有效遏制；基準(zhǔn)利率上浮10%或?qū)⑹巧虡I(yè)銀行首套房貸利率下調(diào)的“警戒線(xiàn)”。

三、未來(lái)房?jī)r(jià)是看漲還是看跌

融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)房貸利率已經(jīng)連漲22個(gè)月。10月份首套房貸的平均利率5.71%，環(huán)比上升0.18個(gè)百分點(diǎn)，同比上升7.74個(gè)百分點(diǎn)。此番利率下調(diào)多為外資銀行、股份制銀行、城商行等局部地區(qū)、個(gè)別銀行的單邊行動(dòng)，五大國(guó)有銀行首套房貸利率基本“按兵不動(dòng)”。短期內(nèi)，金融機(jī)構(gòu)首套房貸利率全面下調(diào)的可能性還不是不大。

部分地區(qū)、個(gè)別銀行的首套房貸利率下調(diào)，可以視為首套房貸利率的局部高位回調(diào)。從商業(yè)銀行首套房貸利率局部回調(diào)的效果看，房地產(chǎn)市場(chǎng)行情不會(huì)因房貸利率局部調(diào)整而出現(xiàn)大漲或大跌。短期看，一、二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)會(huì)有局部小幅回調(diào)，三、四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)普漲行情收窄。長(zhǎng)期看，一、二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，漲勢(shì)不改；熱點(diǎn)三、四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)或有局部調(diào)整空間。