把未來的現(xiàn)金流變成現(xiàn)在的證券融資產(chǎn)品，資產(chǎn)證券化近些年在中國得以快速發(fā)展。日前，全國首單以公租房租金收入為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化項目在湖北省落地并成功發(fā)行，再次引發(fā)了人們對房屋租賃資產(chǎn)證券化的關(guān)注。
前期投入大、利潤回報率不高、回報周期長一直是住房租賃市場發(fā)展的瓶頸。在政策放開后，ABS（一種以項目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式）、REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）等房屋租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，曾被視為破解租房企業(yè)融資難問題的重要手段，但也被認為給租賃企業(yè)增加了資金杠桿，隱藏著“爆雷”風險。尤其是在今年夏天，在租金貸等金融工具飽受爭議的同時，一些與之緊密關(guān)聯(lián)的租房資產(chǎn)證券化產(chǎn)品也備受質(zhì)疑。
與此前陷入爭議的租房資產(chǎn)證券化相比，這類以公租房為底層資產(chǎn)的融資產(chǎn)品有何不同？集創(chuàng)新與風險于一體的租房資產(chǎn)證券化，將何去何從？
公租房證券化項目落地，影響幾何
11月14日，“長江資管-武漢地產(chǎn)公租房資產(chǎn)支持專項計劃”正式成立并成功發(fā)行，這標志著全國首單以公租房租金收入為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化項目在湖北省落地。該專項計劃發(fā)行總規(guī)模8.915億元，期限18年，平均票面利率為5.08%，將在上海證券交易所掛牌交易。
據(jù)專項計劃說明書介紹，武漢地產(chǎn)集團以惠民居、青和居、惠康居、中央華城、青雅居5個公租房項目作為底層資產(chǎn)，進行資產(chǎn)證券化融資。這5個項目共有11434套租賃住房，2017年總租金收入4788.97萬元，今年1月至3月總租金收入為1707.12萬元。該專項計劃相當于把這5個項目未來18年的租金收入打包為一個證券產(chǎn)品，向特定投資者發(fā)售，提前一次性提取8.915億元租金。
這類帶有公租房性質(zhì)的租房資產(chǎn)證券化產(chǎn)品已開始落地。此前，全國首單公共人才租賃住房類REITs在深圳設立，該產(chǎn)品名為“深創(chuàng)投-安居集團人才租賃住房第一期資產(chǎn)支持專項計劃”，總額度200億元，首期產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模31億元，期限19年，由深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金管理（深圳）有限公司作為總協(xié)調(diào)人發(fā)起設立，以原始權(quán)益人安居集團持有的深圳市范圍內(nèi)人才租賃住房作為標的物業(yè)資產(chǎn)。
值得注意的是，安居集團是深圳市專門負責人才安居住房投資建設和運營管理的國有獨資公司，該專項計劃底層物業(yè)均為由深圳市住房保障部門統(tǒng)一配租、由安居集團統(tǒng)一管理的人才租賃住房，其中首期入池資產(chǎn)全部為市場化收購房源。
有統(tǒng)計顯示，截至2018年5月，我國市場上已成功發(fā)行或已獲交易所審批通過的住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共14單，涉及融資規(guī)模786.40億元。其中，此類公租房為底層資產(chǎn)的并不多。
公租房租金遠低于市場價格，供不應求，出租率有很好的保障。聯(lián)合信用評級有限公司給武漢公租房資產(chǎn)證券化項目給出的《信用評價報告》顯示，武漢市政府給予的城建資金、國有資本金和土地整理收益返還是武漢地產(chǎn)集團項目建設的資金來源和債務償還的有力保障。
不過，該《信用評級報告》也指出，武漢地產(chǎn)集團的基礎(chǔ)設施建設、棚戶區(qū)改造項目以及房地產(chǎn)業(yè)務規(guī)模持續(xù)擴張，資金占用明顯，債務規(guī)模增長較快，債務負擔較重，存在較大的對外融資壓力，且中央華城等標的物的商業(yè)部分出租率一般。
在中國社科院經(jīng)濟所研究員汪麗娜看來，公租房資產(chǎn)證券化雖然有一定的保障性，但公租房面向的是中低收入群體，空置率較低的情況下租金收入也比較低，如果收益率不高，甚至低于同期的其他金融資產(chǎn)，那這種資產(chǎn)證券化產(chǎn)品對市場和投資者的吸引力比較有限。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，此類公租房資產(chǎn)證券化項目有政府補貼租金的背景，且額度不高、租金收益率較低，更像是一種試點行為。更重要的是，公租房項目往往土地成本較低，對市場化的租賃資產(chǎn)證券化而言不具有典型的示范效應。
房多多公寓學院創(chuàng)始人全靂也表示，公租房資產(chǎn)證券化項目主要依靠政府信用的支持，而上述兩個項目都是政府信用背書的個案，對租售比很低、融資成本很高的民營租賃企業(yè)而言意義不大。
“長租公寓是好行業(yè)，不是好生意”？
“其實，還是看底層資產(chǎn)的質(zhì)量和流水。”全靂認為，一些公租房資產(chǎn)證券化項目的落地并不意味著整個市場迎來了黃金發(fā)展期，相反，在盈利模式未明的情況下，包括長租公寓在內(nèi)的市場化租房資產(chǎn)證券化項目應該審慎考慮。“長租公寓是好行業(yè)，不是好生意。”他說。
在YOU+國際青年社區(qū)董事長兼CEO劉洋看來，長租公寓市場主體很多，不同主體的運營模式也不同，做資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，也要根據(jù)自身的運營模式來評估是否適合。
早在去年年底，就有機構(gòu)找到Y(jié)OU+要幫助他們做資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品，通過打包YOU+所持有的公寓的租約，以未來的租金作為回報。但當時，YOU+已經(jīng)選擇轉(zhuǎn)型做輕資產(chǎn)運營，也就是不再購買物業(yè)建公寓，而是幫有房源的機構(gòu)做“運營十社群”服務。
當時，他們也評估過拿到這筆錢用來做什么，能否在幾年內(nèi)賺回錢，以滿足資金回報率。“當時提出資本回報率在6%-7%左右，但加上整個過程中需要支付的律師費、擔保費等一系列‘管道費用’，加起來的利率已經(jīng)快接近10%了，所以我們就評估了實際利潤情況后，認為并不適合做資產(chǎn)證券化。”
劉洋認為，未來租房市場一定是要走資產(chǎn)證券化這條路的，但企業(yè)要對自身的現(xiàn)金流有一定的把握和管理，“資產(chǎn)證券化不是盲目的證券化，要看運營的產(chǎn)品是否能把融到的錢賺回來。”劉洋認為，現(xiàn)在長租公寓的毛利并不高，如果發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品融到的錢和未來收入不成正比的話，做資產(chǎn)證券化的意義就不大。而且如果無法按期償還這筆錢，公司經(jīng)營就會出問題。
在經(jīng)歷過前一輪資產(chǎn)證券化項目的討論和爭議后，長租公寓運營企業(yè)也更加明白，自身運營模式和盈利能力才是進一步開發(fā)融資產(chǎn)品的前提和基礎(chǔ)。優(yōu)客逸家創(chuàng)始人劉翔告訴中國青年報·中青在線記者，武漢的公租房資產(chǎn)證券化項目雖不能直接影響其他公寓運營企業(yè)，但也預示著一種趨勢：有資產(chǎn)的租約證券化會先行，同時自持式的租賃資產(chǎn)可能會有更大的發(fā)展空間。
劉翔指出，目前大多數(shù)“二房東”模式的公寓企業(yè)面臨著賬期錯配帶來的資金風險，而如何抵御這類風險幾乎完全靠運營者的道德底線，所以業(yè)內(nèi)還應該思考企業(yè)自身如何轉(zhuǎn)型。“現(xiàn)在長租公寓大多還是二房東模式，急需改良，變?yōu)橥该鞯拇磉\營模式，租客信息、租金收付信息等都對業(yè)主全透明。”
轉(zhuǎn)型尚長遠，而當下不少租房資產(chǎn)證券化項目存在不少風險。業(yè)內(nèi)人士認為，在銀行貸款收緊的情況下，對租房資產(chǎn)證券化這類較為復雜的金融工具更應強化監(jiān)管，防范風險。
汪麗娜指出，做資產(chǎn)證券化要有優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)和穩(wěn)定的收入現(xiàn)金流?，F(xiàn)在很多房地產(chǎn)機構(gòu)、長租公寓都想借著資產(chǎn)證券化進行融資，但長租公寓的發(fā)展也剛剛起步不久，有的企業(yè)做得比較好，但也有“爆倉”的案例。
在她看來，租房資產(chǎn)證券化這類金融創(chuàng)新工具需要有優(yōu)良的資產(chǎn)和穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但產(chǎn)品的退出、風險評估和信息披露都要跟上，“后續(xù)的監(jiān)管要跟上”
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