目前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨“去產(chǎn)能、去杠桿、去庫(kù)存和降成本”的困境，面臨經(jīng)濟(jì)下行和發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的可能。另一方面，中國(guó)樓市特別是一線城市樓市緊調(diào)控政策不斷加碼，“限購(gòu)、限貸、限商、限價(jià)、限安公積金”等政策不斷出臺(tái)。因此，人們擔(dān)心樓市調(diào)控會(huì)進(jìn)一步加劇經(jīng)濟(jì)下行和金融風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上，樓市調(diào)控如何影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)涉及樓市與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間關(guān)系。

樓市調(diào)控如何影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

從理論上講，樓市調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)四方面影響。

首先，樓市調(diào)控影響投資。長(zhǎng)期以來(lái)，投資是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要拉動(dòng)力。樓市從生產(chǎn)和產(chǎn)出兩方面影響投資。2017年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資17.12%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP13.27%，房地產(chǎn)銷售額占GDP16.16%?？梢?jiàn)，樓市是中國(guó)固定資本形成和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力。

樓市緊調(diào)控政策必然減少固定資產(chǎn)和投資和減緩經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。盡管房地產(chǎn)投資能夠促進(jìn)增長(zhǎng)，但目前中國(guó)樓市高庫(kù)存和高空置并存，個(gè)別地區(qū)還出了“鬼城”，存在過(guò)度開(kāi)發(fā)和過(guò)度城市化問(wèn)題，不能再通過(guò)粗放式、攤大餅式方式促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。因此，樓市緊調(diào)控政策政策擠出了房地產(chǎn)投資，促進(jìn)了非房地產(chǎn)投資，不僅有利于集約式經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，克服房地產(chǎn)和城市發(fā)展誤區(qū)，而且有利于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，促進(jìn)高質(zhì)量經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

其次，樓市調(diào)控影響消費(fèi)。消費(fèi)也決定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但中國(guó)消費(fèi)不足和消費(fèi)過(guò)度并存，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致消費(fèi)乏力。樓市經(jīng)買房和租房影響居民消費(fèi)。目前，中國(guó)居民住房擁有率接近90%，而歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家的住房擁有率65%左右，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的租房市場(chǎng)占35%左右，而中國(guó)一線城市的租賃市場(chǎng)占35%左右。

因此，中國(guó)居民主要通過(guò)買房解決住房消費(fèi)問(wèn)題。但是，目前中國(guó)城鎮(zhèn)居民特別是一線城市居民既面臨買不起住房問(wèn)題，又面臨租不起住房問(wèn)題。通常，判斷居民能否買得起的指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比，居民能夠租得起的指標(biāo)是租金收入比。根據(jù)世界銀行和聯(lián)合國(guó)在上世紀(jì)80年代的一項(xiàng)調(diào)查顯示，當(dāng)一個(gè)國(guó)家和地區(qū)中等收入居民的房?jī)r(jià)收入比超過(guò)3-6倍時(shí)，中低收入者面臨買不起房問(wèn)題，美國(guó)住房部以及西方的相關(guān)研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)中等收入者的租金收入比超過(guò)30%時(shí)，中等收入者面臨租不起房問(wèn)題。

根據(jù)最新的一項(xiàng)研究發(fā)現(xiàn)，在中國(guó)35個(gè)大中城市中，2016年有19個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比超過(guò)了6，這些城市中等收入居民面臨買不起住房問(wèn)題。在中國(guó)35個(gè)大中城市中，2016年有16個(gè)城市的租金收入比超過(guò)了30%，這些城市的中等收入者面臨租不起房問(wèn)題。因此，樓市緊調(diào)控政策政策不僅能解決中低收入者買不起房和租不起房問(wèn)題，促進(jìn)住房消費(fèi)，而且能擴(kuò)大非住房消費(fèi)，提升整個(gè)居民消費(fèi)水平，減少預(yù)防性儲(chǔ)蓄，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

再次，樓市調(diào)控影響銀行安全。眾所周知，1998年的東南亞金融危機(jī)以及2008年全球金融危機(jī)源于住房泡沫破滅。因此，房?jī)r(jià)泡沫是金融危機(jī)的前兆，政策制定者總是將房?jī)r(jià)作為金融部門脆弱性的重要指標(biāo)（BIS和IMF，2005；Koetter和Poghosyan，2010）。

目前，學(xué)界和業(yè)界通常使用空置率、租售比和房?jī)r(jià)收入比測(cè)度住房泡沫，尚未統(tǒng)一。根據(jù)泡沫定義，住房泡沫分為理性住房泡沫和非理性住房泡沫。相對(duì)于非理性住房泡沫，理性住房泡沫不僅具有理論基礎(chǔ)，而且能夠準(zhǔn)確測(cè)度住房泡沫。在現(xiàn)有住房泡沫指標(biāo)中，租售比屬于理性住房泡沫指標(biāo)，空置率屬于非理性住房泡沫指標(biāo)，房?jī)r(jià)收入比不屬于住房泡沫指標(biāo)，而是房?jī)r(jià)支付能力指標(biāo)。

我們最新的一項(xiàng)研究表明，1996-2016年中國(guó)35個(gè)大中城市中有12個(gè)存在嚴(yán)重和輕微住房泡沫，2個(gè)無(wú)明顯住房泡沫，21個(gè)房?jī)r(jià)被低估。因此，對(duì)于住房泡沫嚴(yán)重的城市而言，樓市緊調(diào)控政策有利于擠出住房泡沫，防范銀行風(fēng)險(xiǎn)，化解銀行危機(jī)。對(duì)于無(wú)明顯住房泡沫和房?jī)r(jià)被低估的城市而言，樓市緊調(diào)控政策可考慮松綁，因城施策。

最后，樓市調(diào)控影響土地財(cái)政和地方債風(fēng)險(xiǎn)。土地?zé)o論作為資本（投入），還是作為資產(chǎn)，樓市均影響土地市場(chǎng)。中國(guó)城市土地屬于國(guó)有，具體屬于地方政府所有，從而土地出讓金屬于地方政府預(yù)算外收入，被稱為“土地財(cái)政”或“第二財(cái)政”。另一方面，根據(jù)國(guó)家審計(jì)總署2013年第32號(hào)審計(jì)公告，有37.23%的地方債承諾以土地出讓收入償還。因此，樓市波動(dòng)將會(huì)導(dǎo)致土地市場(chǎng)波動(dòng)，從而影響地方土地財(cái)政和地方債風(fēng)險(xiǎn)。

目前，東部地區(qū)土地財(cái)政占地方財(cái)政預(yù)算內(nèi)收入的比重不到40%，中西部地區(qū)土地財(cái)政占地方財(cái)政預(yù)算內(nèi)收入的比重接近50%，有的甚至更高。2017年中國(guó)地方債務(wù)余額約為166676.08億元，占GDP比重20.15%，占土地財(cái)政收入的4.57倍，占地方財(cái)政預(yù)算內(nèi)收入的2.43倍。因此，中國(guó)樓市緊調(diào)控政策不僅會(huì)減少地方政府土地財(cái)政收入，而且地方債償還能力，增加地方債風(fēng)險(xiǎn)，從而損害經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。因此，樓市緊調(diào)控政策不僅應(yīng)考慮經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，還應(yīng)考慮金融風(fēng)險(xiǎn)，力爭(zhēng)使二者達(dá)到均衡狀態(tài)。

樓市調(diào)控如何影響住房市場(chǎng)

中國(guó)樓市緊調(diào)控政策目標(biāo)有兩個(gè)，一是解決住房問(wèn)題，二是防范住房泡沫和金融風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，樓市緊調(diào)控政策會(huì)使土地取得和住房銷售難度加大，面臨較大的流動(dòng)性和破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，需盡快降價(jià)銷售和降杠桿，加快企業(yè)或產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和資產(chǎn)重組（并購(gòu)）。目前，在樓市緊調(diào)控政策下，一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始由開(kāi)發(fā)市場(chǎng)向存量房市場(chǎng)或租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，增加自持項(xiàng)目或進(jìn)行長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)，因租客支付能力有限，租金回報(bào)率在2%左右，為提高租金回報(bào)率，租賃機(jī)構(gòu)通過(guò)租賃貸等資本運(yùn)作方式壟斷房源提高租金，導(dǎo)致某些城市租金暴漲，引發(fā)新市民租不起問(wèn)題，應(yīng)引起高度警惕，必要時(shí)進(jìn)行租金控制，否則容易導(dǎo)致租金貸違約風(fēng)險(xiǎn)。

另一方面，在樓市緊調(diào)控政策下，一些開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向“代建模式”及“小股操盤”，由多元化經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化經(jīng)營(yíng)規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)多套房所有者和炒房者而言，樓市緊調(diào)控政策使其面臨較大的投資和現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，負(fù)資產(chǎn)及違約風(fēng)險(xiǎn)加大，應(yīng)及時(shí)調(diào)整投資理念和投資行為。對(duì)一套房家庭而言，樓市緊調(diào)控政策對(duì)其無(wú)顯著影響，但會(huì)降低房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)（若開(kāi)征）。對(duì)無(wú)房戶而言，樓市緊調(diào)控政策有利于增強(qiáng)器住房購(gòu)買和租金支付能力，有效解決住房困難問(wèn)題。

眾所周知，住房具有消費(fèi)和投資雙重屬性。為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，防范和化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，必須長(zhǎng)期堅(jiān)持從緊的樓市政策，堅(jiān)持住房的消費(fèi)屬性，打擊投機(jī)和炒房行為，大力發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，治理整頓住房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，讓全體人民住有所居，實(shí)現(xiàn)住房長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。