“不。”一位全國性大型開發(fā)企業(yè)土地投資人士這樣回答《中國經(jīng)營報》記者，他簡單直白地否決了公司在北京獲取“限競房”地塊的意愿。
2018年底，北京土地市場迎來了最后一波集中供應(yīng)。11月26日當(dāng)天，北京土地市場密集成交了12宗地塊，包括8宗“限競房”地塊、2宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊、2宗普通商品住宅地塊。
當(dāng)天12宗地塊總成交金額316.46億元，相比總計271.24億元掛牌起始價，平均成交溢價率16.67%，其中5宗地塊接近底價成交。
根據(jù)貝殼找房研究院以及記者統(tǒng)計的成交數(shù)據(jù)，到當(dāng)日為止，2018年北京土地公開市場成交了65宗地塊，規(guī)劃建筑面積共計779萬平方米。其中46宗住宅用地規(guī)劃建筑面積約549萬平方米。
2018年迄今為止全部土地的成交面積，僅相當(dāng)于2017年1380萬平方米的56%；今年已實現(xiàn)的1526億元土地出讓金，則相當(dāng)于2017年2796億元的55%。
限競房地塊已經(jīng)是北京住宅用地供應(yīng)的主要土地類型。2018年底前，根據(jù)北京市國土部門披露，還有6宗限競房地塊將在12月份出讓，規(guī)劃建筑面積約75萬平方米，掛牌起始價格為139.19億元。
但這些等待成交的限競房地塊，面對的是開發(fā)企業(yè)難以提振的拿地意愿，以及地塊成交樓面價下降的尷尬。
“限競房”地塊占主導(dǎo)
11月26日，北京市土地交易中心原本會有13宗地塊進(jìn)行出讓，但位于順義區(qū)北小營鎮(zhèn)的一宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊因無人問津，最終流拍。北京市國土部門也已經(jīng)確認(rèn)，因故暫停該宗地塊的出讓。
同日出讓的2宗位于豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村的限競房地塊，成交總價高達(dá)128.6億元。而這2宗限競房地塊前身是共有產(chǎn)權(quán)房地塊，今年初掛牌后雙雙流標(biāo)。此次重新調(diào)整為限競房出讓后，競買條件里限定的地塊內(nèi)商品住宅銷售限價從4.3萬元/平方米，調(diào)高至6.77萬元/平方米，成為當(dāng)日成交限競房地塊的價格“新貴”。
毋庸置疑，限競房地塊是主導(dǎo)11月26日北京土地市場成交的“主角”。所謂限競房地塊，指的是北京市國土部門按照“限房價、競地價”方式出讓的土地，這類地塊限定了商品住宅銷售價格，且購買后5年內(nèi)不得出售。
除了一宗位于密云新城的成交價不到6000萬元的限競房地塊外，11月26日成交的其他7宗限競房地塊，悉數(shù)落入國企、央企之手，包括北京城建、華發(fā)股份、首開股份、北京住總、中鐵置業(yè)等。
這8宗限競房地塊里，最高溢價率為49.3%，為北京住總以17.7億元取得的大興區(qū)采育鎮(zhèn)一宗限競房地塊。這宗地塊限定商品住宅銷售均價不超過3.1萬元/平方米，經(jīng)測算地塊內(nèi)住宅部分?jǐn)傉嫉某山粯敲鎯r約為1.9萬元/平方米。
成交總價最高的是位于豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村一宗限競房地塊，中國中鐵股份有限公司附屬企業(yè)以70.2億元價格取得了這宗地塊，溢價率25.36%。該宗地塊限定商品住宅銷售均價不超過6.77萬元/平方米，經(jīng)測算地塊內(nèi)住宅部分?jǐn)傉嫉某山粯敲鎯r約為4.42萬元/平方米。
而當(dāng)天成交溢價率最低的是北京未來科學(xué)城置業(yè)有限公司、北京城建與中國金茂聯(lián)合體競得的位于昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)未來科學(xué)城南區(qū)一宗限競房地塊，掛牌起始價為40.6億元，成交價41億元，溢價率不到1%，接近底價成交。
這宗昌平區(qū)未來科學(xué)城南區(qū)限競房地塊限定商品住宅銷售均價不超過5.42萬元/平方米，經(jīng)測算該宗地塊內(nèi)住宅部分?jǐn)傉嫉某山粯敲鎯r約為2.9萬元/平方米。
“2016年下半年剛推出限競房地塊時，成交樓面價與地塊內(nèi)商品住宅銷售限價的差額只有1萬元/平方米左右，基本沒有利潤。如果管理上稍微粗放一些，項目就會出現(xiàn)虧損。”一位上市地產(chǎn)企業(yè)北京公司負(fù)責(zé)人告訴記者，最近北京土地市場成交的限競房地塊，樓面價與限價的價差達(dá)到2萬元/平方米左右，利潤空間在拉大，“項目算賬不成問題。”
而且，為了讓這些限競房地塊順利出讓，北京市國土部門甚至在地塊出讓方式上給予開發(fā)企業(yè)更為寬松的條件，以緩解資金壓力。
“北京土地招拍掛出讓要求報名企業(yè)逐一交納競買保證金，但這批出讓的限競房地塊允許開發(fā)企業(yè)可選擇采用共用方式支付競買保證金。”這位上市地產(chǎn)企業(yè)北京公司負(fù)責(zé)人解釋，開發(fā)企業(yè)交納一宗限競房地塊競買保證金，即可參與其他部分限競房地塊競買。
據(jù)記者查詢這7宗限競房地塊競買條件的補充公告，證實了該人士的說法。比如這次出讓的分別位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)、房山區(qū)拱辰街道、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)未來科學(xué)城南區(qū)的3宗限競房地塊，作為一個組別可以共用保證金。
原本競買條件里，這3宗限競房地塊要求交納的競買保證金分別為7.6億元、5億元、8.12億元。若開發(fā)企業(yè)選擇共用保證金方式，交納8.12億元保證金，即可參與全部3宗限競房地塊的競買。
“如果保證金交納的方式不改變，估計沒有幾家開發(fā)企業(yè)能夠有資金實力報名參與競買。”前述全國性大型開發(fā)企業(yè)土地投資人士說，“現(xiàn)在北京基本上拿不起地了，而且年底資金量過大難以承受，總價10億元以下的地塊，或許會考慮參與。”
后成交地塊價格較前期地塊下滑
北京一家國有開發(fā)企業(yè)土地投資人士告訴記者，因為過去幾年公司在北京儲備了一些土地，2018年項目儲備比較可觀，所以會嚴(yán)格選擇土地。
“公司會考慮限競房地塊，但是會嚴(yán)格挑選，市場接受度和安全性是最重要因素。”她補充說。
上述上市地產(chǎn)企業(yè)北京公司負(fù)責(zé)人說，國土部門放寬了競買保證金等出讓方式，成交溢價率依然很低，開發(fā)企業(yè)對限競房地塊競買意愿不高，主要有兩個原因。一是嚴(yán)格的金融政策，開發(fā)企業(yè)融資渠道收緊、融資成本高企，這是核心問題；二是北京已入市的限競房項目，去化情況并不理想。
根據(jù)機(jī)構(gòu)監(jiān)測的數(shù)據(jù)，截至上個月中旬，北京共計推出了25個限競房項目，累計供應(yīng)商品住宅約1.5萬套，合計簽約2300套左右，備案簽約率僅為15%。
今年10月份前后開盤的限競房項目“中海云筑”，中海地產(chǎn)2018年初取得該宗地塊的競買條件里，限定地塊內(nèi)商品住宅銷售均價不超過4.2萬元/平方米，但開盤銷售均價約為3.6萬元/平方米。
這位上市地產(chǎn)企業(yè)北京公司負(fù)責(zé)人表示，北京的限競房項目類似之前推出的自住型商品房項目，當(dāng)初自住型商品房項目開發(fā)、銷售非?？?，開發(fā)企業(yè)基本不需要建設(shè)售樓處，搭建臨時板房就可以賣房，但現(xiàn)在限競房項目既要做推廣，又要用渠道，還要打折降價，且簽約成交率依然很低。
“地產(chǎn)商獲取、開發(fā)限競房這類項目，主要看重快速周轉(zhuǎn)。但是如果銷售、去化緩慢，市場表現(xiàn)不理想，成本會變得非常高。”他說，“限競房項目面臨的問題，不是銷售限價的利潤空間不夠，而是市場表現(xiàn)不好。北京的地塊項目動輒投資規(guī)模都在20億元以上，一次性投入很高，融資成本較高，再加上去化不理想，民營開發(fā)企業(yè)的運營和盈利考驗會變得十分巨大。”
限競房地塊已經(jīng)成為北京住宅用地的主要供應(yīng)來源，但從最近的成交價格觀察，甚至出現(xiàn)了下調(diào)、松動。不少拿地更晚的限競房地塊，與早前拿地的限競房地塊形成了樓面價“倒掛”的局面。
北京土地市場分別在2017年6月下旬、2018年7月初成交了2宗相鄰的位于房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)限競房地塊，先期成交的一宗地塊限定商品住宅銷售均價不超過3.72萬元/平方米，經(jīng)測算最終地塊內(nèi)住宅部分?jǐn)傉嫉某山粯敲鎯r接近2.7萬元/平方米。一年后成交的青龍湖限競房地塊，同樣限定商品住宅銷售均價不超過3.72萬元/平方米，經(jīng)測算最終地塊內(nèi)住宅部分?jǐn)傉嫉某山粯敲鎯r為2.3萬元/平方米。
這次位于昌平區(qū)未來科學(xué)城南區(qū)限競房地塊出讓前，2017年12月下旬該區(qū)域也出讓過一宗限競房地塊，限定地塊內(nèi)商品住宅銷售均價不超過5.3萬元/平方米，經(jīng)測算最終地塊內(nèi)住宅部分?jǐn)傉嫉某山粯敲鎯r接近3.88萬元/平方米，遠(yuǎn)高于11月26日成交的限競房地塊內(nèi)住宅部分?jǐn)傉嫉?.9萬元/平方米樓面價水平。
“后期限競房地塊成交價格下調(diào)，這讓前期拿地的開發(fā)企業(yè)非常尷尬。定價上失去優(yōu)勢，必然會導(dǎo)致先期拿地的限競房項目銷售、去化更加緩慢。”這位上市地產(chǎn)企業(yè)北京公司負(fù)責(zé)人說。
接下來的12月份，根據(jù)北京市國土部門預(yù)告，北京土地市場還將推出6宗限競房地塊供應(yīng)出讓。
據(jù)貝殼找房研究院、機(jī)構(gòu)提供以及記者不完全統(tǒng)計整理的土地數(shù)據(jù)，到11月26日，北京土地市場成交了65宗地塊，共計建筑面積779萬平方米，總成交金額為1526億元。2016年、2017年，對應(yīng)成交數(shù)據(jù)分別為41宗地塊、建筑面積588萬平方米、總成交金額853億元，102宗地塊、建筑面積1380萬平方米、總成交金額2796億元。
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