近期樓市不平靜，一旦有風(fēng)吹草動，就觸及普羅大眾敏感的神經(jīng)。
“北京限競房賣不動”、“深圳房市要搞熔斷”等新聞，都顯示房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入由熱至冷的拐點，樓市寒冬仿佛真的到來了。
基金君梳理了最近樓市的7大現(xiàn)象。
現(xiàn)象1：業(yè)主降價15%賣房，中介半年沒接單
據(jù)報道，在調(diào)控政策的實施下，一線城市的樓市降溫態(tài)勢很明顯。
以深圳為例，今年10月份，深圳市新房成交量環(huán)比下降18.3%，每平米成交均價5.4萬元左右，環(huán)比微跌。而二手房市場更是表現(xiàn)冷清，一些中介甚至表示，他們已經(jīng)半年沒有接單了。
深圳鏈家房地產(chǎn)中介王軍稱，由于成交量一直處于低迷的水平，目前二手房價格已經(jīng)出現(xiàn)了松動，不少業(yè)主現(xiàn)在都將自己手中的價格下調(diào)10%左右，甚至有15%，即使在這樣的下調(diào)幅度下，二手房成交量依然沒有上升的趨勢。
王軍稱，目前市場上不少新房樓盤都在打折，價格甚至比二手樓盤更加便宜。
深圳某新房樓盤銷售人員稱，現(xiàn)在的折扣是認(rèn)購有95折，還有就是促銷的97折，在規(guī)定時間內(nèi)，交齊首期款還有一個98折。95、97加98折，等于差不多9折。
由于二手房量價的持續(xù)低迷，市場上的中介人員也在流失。深圳某房地產(chǎn)前中介陳紹喜十月底剛剛從做了七年的房地產(chǎn)中介公司辭職，他稱今年市場一直不好，我們也是很努力地推介，但是成交量非常小，成交少工作壓力大，所以就選擇辭職休息。
現(xiàn)象2：北京四環(huán)內(nèi)房子竟滯銷
北京樓市是房地產(chǎn)市場的“帶頭大哥”，走勢具有風(fēng)向標(biāo)意義。“日光盤”甚至是“夜光盤”都不在話下。
而這一次，事情正在起變化。
近日，北京市豐臺區(qū)某項目，緊鄰地鐵10號線，銷售限價為每平米66000元左右，但首批300多套房源開盤10天后，仍然沒賣完。
如果這是北京遠(yuǎn)郊區(qū)域的樓盤，尚可理解。這次的樓盤，可是“號稱”北京四環(huán)以內(nèi)的稀缺房源。事情就值得回味了。
去年，為緩解北京核心城區(qū)的土地資源緊張狀況，北京市規(guī)劃國土委就明確四環(huán)內(nèi)嚴(yán)控新增建設(shè)用地。也就是說，不僅近年來四環(huán)以里已鮮有新房項目，未來也不會新增住宅供地指標(biāo)了。
可正是這樣奇貨可居的地段，房子也滯銷了。
中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示：目前已有29個“限房價 競地價”商品房項目入市，總建筑面積約205萬平方米，約17000多套，目前已網(wǎng)簽3000多套，網(wǎng)簽率僅18.5%，只有部分位置較好的項目去化情況較好，大部分項目的網(wǎng)簽率甚至低于18.5%的平均水平。
而未來，已確定將有480萬平方米的供應(yīng)入市。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測：2019年入市規(guī)模將至少是2018年的2倍。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析：2018年只是限競房的先頭部隊入市，未來起碼還會有四萬套左右的限競房入市，他們之間的唯一的競爭杠桿就是價格，帶來的結(jié)果是一旦價格戰(zhàn)開始，就有可能會出現(xiàn)一些項目，降價的幅度比較大。
現(xiàn)象3：開發(fā)商急了？樓盤虧本大甩賣
有房企低于拿地價賣房！
曾經(jīng)瘋狂的廈門樓市一去不復(fù)返。
日前，專注高端樓盤開發(fā)的中國金茂在廈門的樓盤進(jìn)行特價銷售，而銷售價格比此前金茂拿地樓面價還低。這意味著，金茂選擇在樓市下行區(qū)間虧本賣房。
根據(jù)房天下官網(wǎng)顯示，廈門翔安金茂悅目前均價28000元/平方米。該樓盤動態(tài)顯示，10月中旬，翔安金茂悅推出50套內(nèi)部認(rèn)購房源，單價25000元/平方米。而該項目在廈門網(wǎng)上房地產(chǎn)上顯示的擬售價格在41000 元/平方米左右。
廈門翔安金茂悅主推7號和8號樓，面積從70平方米~120平方米，目前價格在25000元/平方米~28000元/平方米之間，主推樓盤現(xiàn)場還可優(yōu)惠。
2017年9月，廈門迎來“金九”的最后一場土拍，當(dāng)時超過10家開發(fā)開發(fā)商報名參與，最后，金茂以20.91億元競得翔安區(qū)2017XP08商住地塊，成交樓面價29450.7元/平方米。
如此看來，即便以28000元/平方米來計算，這一價格比樓面價還便宜了1451元/平方米。
“樓板價”就是一平方米的房子要分?jǐn)偟耐恋爻杀?。一個精裝修的樓盤在開發(fā)過程中，開發(fā)商除了要支付地價，還要承擔(dān)建造成本、裝修成本、園林建設(shè)成本，還要支付員工工資、銀行利息和各種稅賦。
因此，正常的售價往往比“樓板價”高很多，在二線城市里接近翻倍，在一線城市里也會高出50%以上。廈門該開發(fā)商斷腕求生，恐怕是樓市嚴(yán)控之下現(xiàn)金流出了嚴(yán)重問題，只能快速處理了。
現(xiàn)象4：房貸利率再現(xiàn)松動
三季度以來，一二三四線城市房地產(chǎn)市場普遍降溫，不確定性進(jìn)一步增加。作為樓市最重要的支撐工具，信貸對市場影響至深。在房地產(chǎn)市場下行之際，多地傳出利率松動的消息。
在深圳：
此前已經(jīng)有消息指出北京銀行下調(diào)了首套房基準(zhǔn)利率上浮比例。11月26日，證券時報記者向招商銀行個貸經(jīng)理采訪時得知，該行首套住宅房貸基準(zhǔn)利率上浮12%，二套房上浮20%。有個貸經(jīng)理告訴記者，現(xiàn)在準(zhǔn)備接單以完成投放任務(wù)。
此前，深圳絕大部分商業(yè)銀行網(wǎng)點執(zhí)行首套住宅基準(zhǔn)利率上浮15%，二套住宅貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%。不過，從10月份開始，全國部分城市銀行首套房貸利率已開始有下調(diào)跡象。
在北京：
個別銀行下調(diào)了房貸利率。比如民生銀行將首套房貸利率由上浮20%下調(diào)至上浮15%。不過，工農(nóng)中建四大行的首套房貸利率仍然維持在10%。一位商業(yè)銀行北京某支行的個貸經(jīng)理表示，該行當(dāng)前首套房貸利率仍較基準(zhǔn)利率上浮10%，并且在近期內(nèi)無進(jìn)一步回調(diào)空間，明年回調(diào)幾率也很低。
總體來看，北京房貸利率呈現(xiàn)穩(wěn)中略降的態(tài)勢。融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月北京首套房貸款平均利率為5.47%，環(huán)比下降0.36%，利率平均值較上期下跌2基點。二套房貸款平均利率為5.90%，環(huán)比下降0.17%，利率均值較上期下跌1基點。
廣州、杭州四大行利率也已經(jīng)松動，盈客置業(yè)珠江新城地產(chǎn)中介經(jīng)理稱，目前四大行首套利率上浮10%，有的大行最低可以做到基準(zhǔn)利率8.5折。
杭州大行的房貸利率也明顯下調(diào)，10月以來，杭州工行、中行部分網(wǎng)點在杭州首套房利率上浮10%、二套上浮15%，此外一些股份行與外資行也紛紛下調(diào)。
分析認(rèn)為，銀行下調(diào)按揭貸款利率并非釋放政策調(diào)整信號。
中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，38個一二線城市成交面積基本持平，62個三四線城市成交面積也基本持平，樓市橫盤時代來臨。
成交量沒有增加，意味著新增按揭貸款不會增加。同時，房企著力回籠現(xiàn)金，加大了全款買房的優(yōu)惠力度，間接抑制了銀行貸款。
雖然中長期消費貸款（購房貸款為主）依然增長，但增量同比卻是負(fù)增長，最多下降了21%。
沒有更多的新增貸款申請，銀行自然要著急了。
盡管有銀行通過短期消費貸款和經(jīng)營貸款暗渡陳倉，但整個住戶貸款業(yè)務(wù)的增量已不像2016年那樣快速增長了。
由上圖可見，雖然住戶貸款每月依然還有增量，但增量同比已是持續(xù)下滑且自4月起進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間。
銀行下調(diào)按揭貸款利率才能吸引客戶新增貸款，畢竟銀行是靠吃貸款利差的商業(yè)機構(gòu)。
現(xiàn)象5：網(wǎng)傳深圳房市要搞“熔斷”
近期，關(guān)于深圳房市的傳言很多，前些天滿屏還在刷“深圳斷供潮”“深圳7折拍賣房”，這廂又傳出一則重磅消息：“深圳房地產(chǎn)監(jiān)管新規(guī)征求意見：上漲或下跌不得超過15%！”看來為了穩(wěn)定市場，深圳要學(xué)股市搞“熔斷”。
不過，隨后就有辟謠消息傳出，表示這是誤讀，是誤解。深圳只是征求意見而已，而且是說調(diào)整幅度超過15%的要備案，并不是限制價格漲跌。但網(wǎng)上依舊炸開了鍋，畢竟無論漲跌，這個15%似乎就是當(dāng)?shù)卣膽B(tài)度了。
分析認(rèn)為，單從字面意思來看，當(dāng)?shù)夭o做出“房價漲跌不得超過15%”的規(guī)定。只是要求，新房銷售必須進(jìn)行價格備案。同時，房價調(diào)整幅度超過15%的，要重新申請備案，至于備案能否通過，這就另說。
要知道，限價政策是這一輪樓市調(diào)控的標(biāo)配，本身并不新鮮，幾乎所有城市所有房企都在接受備案價指導(dǎo)。深圳新規(guī)的特殊之處在于，為樓市調(diào)整設(shè)定了一個明確的穩(wěn)定調(diào)節(jié)器，15%就是閥門。
無論上漲還是下跌，只要幅度超過15%，都必須重新進(jìn)行備案。言外之意有兩層：
第一層意思是，房價調(diào)整在15%以內(nèi)的，房企有了決定權(quán)。這是對過去紋絲不動的限價政策的適時調(diào)整。在樓市下行的關(guān)頭，事實上放開了房企的局部定價空間，有利于開發(fā)商促銷去化。
第二層意思是，15%可能是一些地方的心理底線。所謂限價，實則就是價格指導(dǎo)。漲跌超過15%需要再次備案，表面上放開了限價空間，但實際上備案能否通過，則在兩可之間。
這一調(diào)節(jié)器的出現(xiàn)，或許說明在一些地方心中，15%是房價漲跌的可能接受范圍。
深圳的房價，曾經(jīng)在全國一騎絕塵，一套普通房屋的單價就有六七萬元。而如今，政策由以前的全力防止上漲，到現(xiàn)在的“兩頭調(diào)控”，令人有“不知今夕何夕”之嘆。
現(xiàn)象6：地方坐不住了！
一二線城市迎來土地成交高峰，未來會怎樣影響房價？
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道，過去的10個月，土地流拍現(xiàn)象在多地上演。據(jù)廣發(fā)證券統(tǒng)計，前三季度土地流拍數(shù)量已達(dá)到888宗，10月百城土地溢價率下降至12年以來新低。
年內(nèi)，大部分城市賣地金額漲幅放緩，截至11月26日，全國賣地最多的50大城市合計賣地3.21萬億，同比上漲7.3%，是多年來的最低漲幅。
到了年底，地方開始坐不住了。大部分賣地持平或者減少的城市，開始明顯增加土地供應(yīng)；部分城市修改土地出讓規(guī)則，包括減少保證金、共用保證金等，減低土地成交門檻，導(dǎo)致年末土地成交高峰出現(xiàn)。
例如，11月7日，廣州集中掛牌了18宗地塊，總起拍價約316.8億元，刷新了今年起拍總價紀(jì)錄；同日，濟(jì)南一口氣推出12宗土地，總面積約為45萬平方米，總起始價約為46.49億元。
土地稀缺的深圳，也開始加推地塊。據(jù)深圳土地交易中心官網(wǎng)顯示，截至目前，11月共計有11宗地塊出讓，其中包括居住用地4宗，商業(yè)辦公地5宗，物流用地和工業(yè)用地各1宗。
據(jù)統(tǒng)計，一線城市11月供應(yīng)土地合計高達(dá)90宗，刷新了最近幾年紀(jì)錄，而二線城市供應(yīng)量也有所上漲，11月供應(yīng)了土地合計1400宗，創(chuàng)年內(nèi)新高。
大量的土地供應(yīng)，在未來將轉(zhuǎn)化成房源入市，“2019年市場供應(yīng)量將明顯上漲”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。
數(shù)據(jù)顯示，11月北京供應(yīng)住宅23期合計住宅套數(shù)多達(dá)6218套，10月、9月分別供應(yīng)25期8918套、31期7570套。
然而，市場的反應(yīng)卻不盡如人意。年內(nèi)累計入市限競房項目合計31個項目39期，供應(yīng)限競房套數(shù)為18580套，面積為216.5萬平米。而網(wǎng)簽銷售的套數(shù)僅3391套，簽約比例僅18.3%。
據(jù)此測算，入市項目的平均去化只有3成多。
張大偉分析，北京市場過去2年土地供應(yīng)高峰逐漸開始反映到住宅房源數(shù)量上，預(yù)計后續(xù)還將有大量上市，購房者開始全面觀望。而限競房區(qū)域供應(yīng)扎堆現(xiàn)象明顯，使得供大于求開始出現(xiàn)。
他預(yù)計，按照最近入市的節(jié)奏看，未來2個多月，還將有1-2萬套限競房入市，年底限競房將積壓庫存超過1000億。
巨大的供應(yīng)給開發(fā)商帶來了競爭壓力。一家華南房企在北京的限競房項目銷售負(fù)責(zé)人表示，今年市場本來就在下滑，商品房的新房和二手房也在降價，限競房又這么多，項目的去化壓力很大。他認(rèn)為，低價限競房的大量存在，在整體上已經(jīng)改變了北京樓市的供求結(jié)構(gòu)，平抑了房價。
現(xiàn)象7：網(wǎng)傳某大省部分地區(qū)出現(xiàn)樓市“斷供潮”
據(jù)微博“櫻桃說房子 ”爆料，某大省法院的一個信息通知，“今年以來，在中央加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大等因素影響下，省部分地區(qū)出現(xiàn)樓市“斷供潮”，對房地產(chǎn)市場和金融秩序造成較大影響。根據(jù)省委要求，需收集全省法院審理的商品房買賣中涉金融借貸案件情況。”
法院維穩(wěn)后，有望解決目前樓市面臨的一些問題。
2019年，中國房地產(chǎn)市場確定的8大趨勢
一線城市新盤滯銷，二線熱點城市割肉賣房，地方政府設(shè)立房價漲跌報備制度……種種跡象表明，無論是購房者，還是開發(fā)商，包括地方政府，對房地產(chǎn)市場只漲不跌的預(yù)期正在改變。
房地產(chǎn)市場的變化，與從中央到地方的持續(xù)調(diào)控密不可分。分類調(diào)控、因城施策等多種調(diào)控政策力度不減，一些地方還推出了“限購、限售、限價、限商、限貸”等綜合性政策措施，遏制了房價快速上升的苗頭，政策效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，樓市虛火幾已熄滅。
在未來一段時間內(nèi)，只要各級政府繼續(xù)不放松調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行將成為大概率事件。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉發(fā)文稱，還有30多天就到2019年，2018年不論如何撲騰，樓市已成定局。
2019年中國房地產(chǎn)市場確定的8大趨勢：
1：政策底部已經(jīng)出現(xiàn)，市場底部何時出現(xiàn)未知！
2：房地產(chǎn)民企思考如何活下去，非民企拿地占主流；
3：2017-2018年是發(fā)愁如何買房，2019年將是如何退房；
4：地王售價與地價倒掛將普遍出現(xiàn)；
5：資金價格逐漸降低，開發(fā)商融資難有所緩解；
6：租賃企業(yè)將大量倒閉；
7：2018年是轉(zhuǎn)折點，2019年是小年；
8：2018-2019年房屋質(zhì)量歷史最差，快周轉(zhuǎn)下，各種質(zhì)量問題的爆發(fā)概率更是越來越高。
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