國內(nèi)房價的波動總能撩動社會各界的心，在國家調(diào)控大環(huán)境下，接下來房價是漲還是跌？且聽上海市人民政府參事、中歐陸家嘴國際金融研究院常務(wù)副院長、中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司原司長盛松成怎么說。

11月27日，以“合規(guī)新生態(tài)，守望新未來”為主題的2018金融發(fā)展高峰論壇在上海舉辦。本次論壇由上海報業(yè)集團(tuán) 澎湃新聞主辦，由上海交大上海高級金融學(xué)院、上海國際金融與經(jīng)濟(jì)研究院特別學(xué)術(shù)支持。

論壇上，盛松成發(fā)表題為《我國目前房價平穩(wěn)或小幅下降是好事》的演講，分享了自己多年來對于房地產(chǎn)行業(yè)的研究成果和未來房價對中國宏觀經(jīng)濟(jì)和金融運行的總體影響的分析。他認(rèn)為，明年房價既不會大幅下降，也不會“報復(fù)性”反彈，而是基本保持穩(wěn)定。要堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，這種房價基本平穩(wěn)態(tài)勢希望能夠延續(xù)多年，來解決我國的房地產(chǎn)泡沫及有關(guān)的問題，以此促進(jìn)我國房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，良性互動。

以下為演講原文：

尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位嘉賓，各位朋友，

大家下午好！很高興能參加今天澎湃新聞主辦的2018金融發(fā)展高峰論壇，使我有機(jī)會見到了好幾位很長時間沒有見面的老朋友。因為我比較長時間在北京工作，近兩年才回到上海。感謝主辦方對我的邀請，讓我來做一次發(fā)言，和大家進(jìn)行一些交流！

主辦方交給我的任務(wù)是要我談?wù)労暧^經(jīng)濟(jì)、金融的運行情況和發(fā)展趨勢。后來我一看，十五分鐘到二十分鐘，如果要我談這么大的問題，一定是泛泛而談。那么怎么辦？我選了一個方向，這個方向也不小，就是關(guān)于房地產(chǎn)。因為房地產(chǎn)涉及到每一個人，同時房地產(chǎn)又涉及到我們國家整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時現(xiàn)在房地產(chǎn)又在調(diào)控的微妙時期，各種思潮又開始逐漸出現(xiàn)了。所以我想利用二十分鐘的時間，談?wù)勎覈?dāng)前房價的問題。我發(fā)言的題目叫做“我國目前房價平穩(wěn)或小幅下降是好事”。

我想談這三個方面：

第一，我國的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)初見成效。

第二，我國目前房價平穩(wěn)或小幅下跌是好事。

第三，堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖。

首先請大家看，我們這一輪房價調(diào)控是從2016年3月份開始的，而全面的調(diào)控是2016年9月底的“930”新政，也就是9月30號全面調(diào)控。這輪調(diào)控的力度不僅在我國史無前例，在世界上也很少有。兩年多來，我們的房價在調(diào)控過程當(dāng)中，盡管出現(xiàn)了各種各樣的問題，也有各種各樣的議論，但總體看，房地產(chǎn)市場的調(diào)控已經(jīng)初見成效。

首先房地產(chǎn)市場整體“降溫”了，而不像三年前、四年前那樣，房地產(chǎn)市場幾乎淹沒了其他所有的行業(yè)。首先是房地產(chǎn)的銷售“降溫”。今年的1-10月份，我國商品房銷售面積和銷售金額同比增速分別是2.2%和12.5%，比去年同期分別低了6.0個和0.1個百分點。從商品房的銷售面積和銷售金額可以看得出，房地產(chǎn)市場是比較平穩(wěn)的，開始“降溫”了，這是第一。

第二，資金進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域明顯放緩，這也是很重要的。大家想一想，如果我們把錢全都弄到房地產(chǎn)去了，那其他實體經(jīng)濟(jì)怎么發(fā)展？所以資金進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域明顯放緩，這也是一件好事。今年房企融資月均增速是5%，分別比前年和去年低9個和4個百分點，當(dāng)然還是在增長，也就是說，我們的房地產(chǎn)在繼續(xù)平穩(wěn)健康地發(fā)展，但是已經(jīng)不像以前這樣盲目發(fā)展了，說明我們資金已經(jīng)很大部分開始走向非房地產(chǎn)企業(yè)了。

第三，土地拍賣熱度下降，這也是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的一個表現(xiàn)。一個是住宅土地溢價率明顯下降。什么叫做溢價率？也就是政府拍賣土地，土地有一個標(biāo)價。成交價格高于標(biāo)價的部分就是溢價。大家都知道，之前土地拍賣價格一上再上，說明房地產(chǎn)很瘋狂，但今年不是的，今年一、二、三四線城市，住宅土地溢價率分別為5.94%、6.37%和5.03%，也就是說基本在5%左右，這還是屬于比較平穩(wěn)的。此外，土地流拍明顯增加。今年1到10月份，一線城市流拍地塊是13幅，二線城市150幅，三四線城市更厲害，427幅，分別比去年同期少了3塊、46塊和261塊，數(shù)量減少說明我們土地競拍熱度的下降。

我國房地產(chǎn)庫存也下降了，這是一個很有意義的現(xiàn)象。10月份，我國商品住宅待售面積25688萬平方米，這一庫存規(guī)模已經(jīng)回落到2013年的水平，說明我們供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的去庫存收到明顯的效果，去化周期僅為兩個月左右。什么意思呢？就是說我們現(xiàn)在存量的房子兩個月左右就能夠賣完了，這是我根據(jù)今年1到9月份月均交付面積計算出來的。我是指全國，不是指一二線城市，一二線城市還要少。

請大家看這一條線，以前大家看待售面積這么高，在上升，但是從2016年“930”新政以后，大量下降，一直下降到現(xiàn)在的已經(jīng)接近2013年的水平，說明我們庫存下降較多，成效明顯。

從商品房待售面積來看，近五年商品住宅每年平均銷售規(guī)模12.31億平方米衡量，我們?nèi)齑娉跗诘纳唐贩咳セ芷谑?.4個月，實際上我們?nèi)齑婵偭繂栴}不嚴(yán)重。應(yīng)該說我們供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中的去庫存總的方針是正確的，但是對里面的細(xì)節(jié)，比如說力度、程度，大家還是有不少討論的，包括去杠桿等等，今天不談去杠桿，我就不說了。

去庫存說的人不多，我今天給大家說一個數(shù)據(jù)，請大家看，我們當(dāng)年開始去庫存的時候，我們的庫存是4.4個月，現(xiàn)在才2個月，4.4個月算多嗎？我覺得我們?nèi)齑嬗袃纱髥栴}：

第一，在去庫存的初期，我們沒有好好的深入研究中國究竟有多少庫存，公說公有理，婆說婆有理，相差一倍、兩倍的都有。數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，領(lǐng)導(dǎo)怎么拍板？因為我是長期搞統(tǒng)計的，我做了整整六年的調(diào)統(tǒng)司長，所以我對統(tǒng)計數(shù)據(jù)質(zhì)量要求非常高。如果我們?nèi)齑娴臅r候才4.4個月，說明我們當(dāng)時的庫存總量就不是很嚴(yán)重。那么我們的問題在什么地方？問題就在于不同的城市庫存是不同的。所以我們第二個問題是當(dāng)時的去庫存，2015年開始的去庫存，2016年“930”新政以前，我們沒有很好地貫徹一城一策的原則，或者我們沒有完全準(zhǔn)確的領(lǐng)會中央的意圖。所謂一城一策，就是你庫存多了要去，庫存不多不用去。

我們比較一下美國的數(shù)據(jù)，根據(jù)美國商務(wù)部的數(shù)據(jù)，美國去庫存的周期是多少？6.8個月，我們現(xiàn)在只有兩個月，當(dāng)時才四個月，美國六個月，比我們高。而且我們還要考慮到城市化的進(jìn)程，美國的城市化進(jìn)程已經(jīng)80%了，我們號稱超過百分之五十幾，實際上我們沒有。我們是根據(jù)人口，等到春節(jié)了，等到重要節(jié)日，上海很多民工回家了，北京很過民工回家了，哪有百分之五十幾的城鎮(zhèn)人口？實際上如果我們不用人口，而是用其他指標(biāo)衡量，我們的城鎮(zhèn)化最多也就是50%，那和美國相比，相差很多，這樣的話，美國的庫存比我們更嚴(yán)重。

接著我想講第二個問題，我們現(xiàn)在正處在長期形成的房價看漲預(yù)期可能轉(zhuǎn)變的臨界點上。什么意思？目前我們國家的房價已經(jīng)處在一個比較微妙的時期了，通過兩三年的調(diào)整，從七十個大中城市的房價來看，一線城市的房價在零增長附近波動已經(jīng)有一年左右了，你們看北京、上海，深圳最近下跌了一點，都是0%、0.1%等等之類的，盡管數(shù)據(jù)可能有些問題，有人也不是很相信。比如說你把三環(huán)的房價和五環(huán)的房價相比，那加起來是不同的。你三環(huán)少賣一點，五環(huán)多賣一點整體房價就下來了。中心城區(qū)樓盤少開一點，遠(yuǎn)的地方樓盤多開一點，房價就下來了，這是一個問題，但是總體還是比較平穩(wěn)的，大家已經(jīng)感覺到一線城市的房價通過我們兩年多嚴(yán)厲的調(diào)控，已經(jīng)基本平穩(wěn)了，這是第一。

第二，二三線城市，我們由于“930”新政以后，首先把一二線城市的房價壓下去，但是房地產(chǎn)企業(yè)要活下去，他們資金要運用，怎么辦？到三四線城市。所以我們這一次的房價調(diào)控又有一個特點，這是從來沒有的，中國從1998年房改開始，真正的房地產(chǎn)調(diào)控是十五年，也就是2003年非典以后真正開始調(diào)控的。我們經(jīng)過這十五年的調(diào)控以后，可以說每次都是越調(diào)控越高，為什么？這就是因為我們調(diào)控方面出現(xiàn)了一系列的問題。我們都是需求端調(diào)控，而沒有供給調(diào)控。什么意思？我們的調(diào)控接近十次，長的三五年，短的一兩年，當(dāng)我們經(jīng)濟(jì)不好，馬上用房地產(chǎn)拉，然后房地產(chǎn)價格瘋長，接著又卡房地產(chǎn)，不管是拉還是卡，主要都是通過需求。首付款、各種信貸政策等等，都是從需求端調(diào)控，而從供給端調(diào)控相對來說比較少，所以我一直說要供需調(diào)控相結(jié)合。單一的需求調(diào)控有一個大問題，就是把房價預(yù)期越調(diào)越高，我們十五年的調(diào)控，價格沒有下來，越調(diào)控越高，十年前的房價和現(xiàn)在的房價相差10倍。這就是由于我們的調(diào)控反復(fù)，使得老百姓基本沒有人相信房價會下跌。就是下跌半年一年，我憋著，很快就會上去。

現(xiàn)在怎么樣呢？現(xiàn)在已經(jīng)到了這樣一個時候，已經(jīng)到了我國房價相對穩(wěn)定的時候。這個時候很重要的一條是什么？你到底是放棄最近兩三年來的嚴(yán)厲調(diào)控，還是回到老路上，搖擺反復(fù)，經(jīng)濟(jì)不怎么好了，繼續(xù)放松調(diào)控，讓房價上去。你們說這樣行不行？我說絕對不行?，F(xiàn)在市場剛剛形成這樣一種預(yù)期，即房價有可能不漲或者小幅下跌。我馬上會發(fā)表一篇文章，我的題目也是“我國房價平穩(wěn)或小幅下跌是好事”。首先它能夠扭轉(zhuǎn)我們長期以來對房地產(chǎn)市場形成的只漲不跌的預(yù)期，而這種預(yù)期危害很大。只要老百姓覺得你房價不會下跌，你再怎么出政策都沒有用。我們現(xiàn)在已經(jīng)到了這個時候，我今年10月30號在今日頭條發(fā)表了一篇文章，“扭轉(zhuǎn)房價只漲不跌的預(yù)期正當(dāng)其時”?，F(xiàn)在正好是這個時候，如果我們一放，前功盡棄了。如果我們繼續(xù)調(diào)控，三年，五年，八年，人們就會相信中國的房地產(chǎn)會平穩(wěn)甚至下跌，真正可以實現(xiàn)房住不炒。

為什么我說我國房價平穩(wěn)或者小幅下跌是好事呢，日本房價泡沫的時候，曾經(jīng)日本有人口出狂言，日本可以把美國買下來，因為日本房價很高?，F(xiàn)在我們來看看，我們的一、二線城市房價如果全部加在一起，基本也可以差不多快把美國買下來了，這是一個很不正常的現(xiàn)象。這就是泡沫，泡沫最明顯的衡量就是房價收入比，你的收入是多少，房價是多少，這就是房價收入比。我們的泡沫大家都承認(rèn)，泡沫怎么辦？根據(jù)我的研究，人類資本主義兩三百年，房地產(chǎn)泡沫破滅經(jīng)常有。但只有一種辦法，就是市場的自發(fā)行為。他漲，你也沒有辦法，只能讓它漲，他跌，你也沒有辦法，只能讓它跌。美國次貸危機(jī)是這樣，日本當(dāng)年是這樣，中國的香港也是這樣。好，這樣一種方法，全世界都是這樣。

大家想一想，我們的房價泡沫甚至比人家更嚴(yán)重，我們的問題復(fù)雜得多，我們還涉及到社會問題，還涉及到貧富差距的問題，大家說我們能這樣嗎？我們能讓它短期下跌15%，三年下跌50%，你們說行嗎？肯定不行，這絕對不是中國能夠走得通的路。如果中國也是這樣，那對中國的經(jīng)濟(jì)傷害會特別大，甚至?xí)?yán)重影響到社會穩(wěn)定。大家說，我說的是不是有一點道理？那么怎么辦？泡沫怎么消除？我覺得中國最好的一個辦法就是長期堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，讓房價小幅上漲，或者小幅下跌，或者基本不漲。而收入和GDP漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)價格的漲幅。我們現(xiàn)在的GDP增速在6.7%、6.8%，實際上我們現(xiàn)在收入增速比GDP增速還高一點點，收入增速基本是7%，如果房價每年下跌1%、2%，或上漲1%、2%，如果我們能夠堅持這樣，十年，十五年，我們房地產(chǎn)泡沫的問題就解決了，我們貧富差距的問題也會得到比較好的解決。大家想一想，我說的有沒有道理。如果我們放任房價上漲，有人說沒問題，上?？梢詽q到三十萬。但是漲到三十萬，它一定會跌到十萬。漲到三十萬的時候問題已經(jīng)很大了，跌到十萬的時候就不得了了。所以我們要長期堅持調(diào)控政策。我相信中央這一次是下了決心的，就是房住不炒，堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，絕不半途而廢。堅持房地產(chǎn)調(diào)控的意義，這是第一條。

第二條，也很重要，房地產(chǎn)的利潤率和金融業(yè)的利潤率。請大家看這一張表，房地產(chǎn)的利潤率和金融業(yè)的利潤率，是我們各個產(chǎn)業(yè)當(dāng)中幾乎是最高的。

你們看，房地產(chǎn)的毛利率高達(dá)百分之二十幾，百分之三十，金融業(yè)百分之二十幾，百分之三十幾，百分之五十幾，我這里指的是毛利率同比的增速。工業(yè)只有百份之十幾，也就是說普通的工業(yè)毛利率只有房地產(chǎn)和金融的一半都不到，三分之一。大家還干工業(yè)干嘛？要么干房地產(chǎn)，要么干金融。這樣以來，我們的實體經(jīng)濟(jì)就是脫實向虛。我們的實體經(jīng)濟(jì)怎么上去？一個很好的辦法就是我們最近兩年的金融強(qiáng)監(jiān)管。在座各位一定知道金融強(qiáng)監(jiān)管，去通道，降杠桿，表外融資表內(nèi)化，使得我們金融業(yè)增加值縮小，使得我們金融業(yè)的利潤率下降。

第二，房地產(chǎn)調(diào)控，使得房價不漲，甚至下降一點點，而土地的價格并沒有下降，甚至上升。這樣一來，房地產(chǎn)商的利潤率就會下降，只有這樣，我們才能夠?qū)崿F(xiàn)整個社會資金合理的分配。當(dāng)然房地產(chǎn)和金融的利潤率，一般說來總是比其他行業(yè)高一點，但是也不能高得離譜，高得離譜，大家不干別的，都去搞房地產(chǎn)了，都去搞金融了，所以國家才提出來，房住不炒，一炒價格就上去了。

最后，這是我今天的結(jié)論。我的結(jié)論就是堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，現(xiàn)在和未來較長時期，都應(yīng)該堅持調(diào)控政策不動搖，不能因為遇到一點點風(fēng)吹草動，或者經(jīng)濟(jì)有一點點受影響，各種輿論都出來了，這個說放松，那個說放松，后來又出來辟謠，這本身就是一種輿論，本身就是一種試探。所以我覺得應(yīng)該堅持調(diào)控政策不動搖，鞏固得來不易的調(diào)控成果，絕對不能半途而廢，重蹈覆轍。什么叫半途而廢，重蹈覆轍？我們兩年多的調(diào)控，如果一放，就半途而廢了。如果我們回到以前，再刺激一下，那就是重蹈覆轍。所以我們哪怕付出必要的成本，什么叫做必要的成本？那就是如果你嚴(yán)厲的調(diào)控房地產(chǎn)，你的經(jīng)濟(jì)一定會受到一定的影響，可能低0.2個百分點，可能低0.3個百分點，我覺得從短期來看，好像低了一點，因為房地產(chǎn)涉及面非常廣，不僅涉及到地方政府的土地買賣，還涉及到很多行業(yè)，肯定是對GDP的增速會有一定的影響，但是，這是短期的。

從長期看，只要我們堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，我們的經(jīng)濟(jì)才能夠穩(wěn)定、健康的發(fā)展。如果像以前這樣，過一兩年、兩三年就反復(fù)，那只能是飲鴆解渴。最后我的判斷就是預(yù)計明年房價既不會大幅下降，也絕不會“報復(fù)性反彈”，而是總體保持平穩(wěn)，而且這種平穩(wěn)態(tài)勢將會延續(xù)多年。我覺得應(yīng)該延續(xù)多年，也會延續(xù)多年。有人說過2019年房價要報復(fù)性反彈，我說不會。為什么不會？因為我剛才說了那么多的道理，有識之士都已經(jīng)認(rèn)識到了，還有一點，實際上說這種話的人不理解，因為我們國家和西方國家是不同的，我們國家的土地是國家的，城鎮(zhèn)的土地是國家的，農(nóng)村的土地是集體的，國家完全有調(diào)控能力，而西方國家沒有辦法，他的土地是個人的，個人想賣就賣，想買就買，所以他們自然是受經(jīng)濟(jì)規(guī)律影響的，要下跌就下跌，要上升就上升，我們是可以進(jìn)行調(diào)控的，關(guān)鍵在于你的調(diào)控政策對頭不對頭。

所以有人說2019年房地產(chǎn)要報復(fù)性反彈，他根據(jù)很多，我不說了。還有人說2019年下半年以后，房地產(chǎn)要漲價，為什么？他可能是根據(jù)歷史房地產(chǎn)投資的規(guī)律，新的投資上來以后，多少個月后房價又上漲了，這都是根據(jù)以往的歷史經(jīng)驗，沒有真正長遠(yuǎn)的看到我們這一次中央所下的決心。不久前新華社也發(fā)了文章，就是堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，絕不能半途而廢。所以我再說一遍，我覺得明年房價不會大幅下跌，更不會報復(fù)性反彈，而是總體保持平穩(wěn)，而且這種平穩(wěn)態(tài)勢我希望能夠延續(xù)多年，來解決我們國家的房地產(chǎn)問題，以此來促進(jìn)我們國家房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，良性互動。謝謝大家！