樓市無小事，這片神奇的市場從來都不缺新聞。
這不，最近這一周，牽動不少人敏感神經(jīng)的新聞就接二連三。這邊，北京四環(huán)以里的稀缺樓盤竟然離奇賣不動了；那邊，深圳對房價漲跌超15%設(shè)立備案制度；還有，房價曾一路領(lǐng)先的廈門開發(fā)商“割肉”賣樓……
這一樁樁，一件件，哪個是真，哪個是假，又蘊藏了哪些信息？還是一起去“一探究竟”吧！
現(xiàn)象一：是的，你沒看錯！北京四環(huán)內(nèi)房子竟滯銷
北京樓市是房地產(chǎn)市場的“帶頭大哥”，走勢具有風(fēng)向標意義。“日光盤”甚至是“夜光盤”都不在話下。
而這一次，事情正在起變化。
近日，北京市豐臺區(qū)某項目，緊鄰地鐵10號線，銷售限價為每平米66000元左右，但首批300多套房源開盤10天后，仍然沒賣完。
如果這是北京遠郊區(qū)域的樓盤，尚可理解。這次的樓盤，可是“號稱”北京四環(huán)以內(nèi)的稀缺房源。事情就值得回味了。
去年，為緩解北京核心城區(qū)的土地資源緊張狀況，北京市規(guī)劃國土委就明確四環(huán)內(nèi)嚴控新增建設(shè)用地。也就是說，不僅近年來四環(huán)以里已鮮有新房項目，未來也不會新增住宅供地指標了。
可正是這樣奇貨可居的地段，房子也滯銷了。
現(xiàn)象二：割肉甩賣！廈門開發(fā)商低于拿地價賣房
一年前，廈門樓市激進程度震驚全國，閩系開發(fā)商和廈門高房價成為標志。
一年后，風(fēng)水輪轉(zhuǎn)。廈門某開發(fā)商竟然以低于拿地價的價格割肉甩賣精裝修住宅。賣一套虧上百萬元，只見過打折促銷的，沒見過虧本賣樓的。
近日，市場消息顯示，廈門某精裝樓盤推出特價房源，單價僅2.8萬元一平米，比“樓板價”還便宜了1451元每平米，而該項目在廈門網(wǎng)上房地產(chǎn)上顯示的擬售價格在41244 元一平米左右。
“樓板價”就是一平方米的房子要分攤的土地成本。一個精裝修的樓盤在開發(fā)過程中，開發(fā)商除了要支付地價，還要承擔建造成本、裝修成本、園林建設(shè)成本，還要支付員工工資、銀行利息和各種稅賦。因此，正常的售價往往比“樓板價”高很多，在二線城市里接近翻倍，在一線城市里也會高出50%以上。廈門該開發(fā)商斷腕求生，恐怕是樓市嚴控之下現(xiàn)金流出了嚴重問題，只能快速處理了。
現(xiàn)象三：網(wǎng)傳深圳房市要搞“熔斷”，真相是……
近期，關(guān)于深圳房市的傳言很多，前些天滿屏還在刷“深圳斷供潮”“深圳7折拍賣房”，這廂又傳出一則重磅消息：“深圳房地產(chǎn)監(jiān)管新規(guī)征求意見：上漲或下跌不得超過15%！”看來為了穩(wěn)定市場，深圳要學(xué)股市搞“熔斷”。
不過，隨后就有辟謠消息傳出，表示這是誤讀，是誤解。深圳只是征求意見而已，而且是說調(diào)整幅度超過15%的要備案，并不是限制價格漲跌。但網(wǎng)上依舊炸開了鍋，畢竟無論漲跌，這個15%似乎就是當?shù)卣膽B(tài)度了。
深圳的房價，曾經(jīng)在全國一騎絕塵，一套普通房屋的單價就有六七萬元。而如今，政策由以前的全力防止上漲，到現(xiàn)在的“兩頭調(diào)控”，令人有“不知今夕何夕”之嘆。
看似紛繁復(fù)雜，其實這些表象背后，隱藏著房地產(chǎn)市場正在發(fā)生變化的重要信號。
信號一、房地產(chǎn)市場只漲不跌預(yù)期已改變
一線城市新盤滯銷，二線熱點城市割肉賣房，地方政府設(shè)立房價漲跌報備制度……種種跡象表明，無論是購房者，還是開發(fā)商，包括地方政府，對房地產(chǎn)市場只漲不跌的預(yù)期正在改變。
因此，我們看到，整個樓市的流動性在變慢，交易周期在拉長，市場關(guān)注度也在下降。
一個好的調(diào)控，首先要改變的是人們的單邊預(yù)期。從這個意義上說，此次調(diào)控的確值得點贊。
信號二、地方政府樓市政策出現(xiàn)“兩頭調(diào)控”傾向
所謂“兩頭調(diào)控”，就是既防止?jié)q，又要防止跌，特別是防止大跌。
本輪調(diào)控，是在一二三四五六七八線城市樓市普漲的背景下出臺的。當是時也，調(diào)控的主要目標，就是防止房價大漲。而如今，隨著預(yù)期的改變，一些地方政府在政策考量上把漲、跌都納入進來，漲，不行，大跌，也不行。隨著房地產(chǎn)市場的進一步下行，相關(guān)的傾向可能會更加鮮明。
其實，中央的調(diào)控，目的也是為了維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。何為平穩(wěn)？大漲大跌，都是不平穩(wěn)。
信號三、政策效應(yīng)走向顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場將平穩(wěn)運行
房地產(chǎn)市場的變化，與從中央到地方的持續(xù)調(diào)控密不可分。分類調(diào)控、因城施策等多種調(diào)控政策力度不減，一些地方還推出了“限購、限售、限價、限商、限貸”等綜合性政策措施，遏制了房價快速上升的苗頭，政策效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，樓市虛火幾已熄滅。
在未來一段時間內(nèi)，只要各級政府繼續(xù)不放松調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行將成為大概率事件。
當然，在這種情況下，對于個別地方的樓市有可能出現(xiàn)的“異動”苗頭，各級政府還需要保持高度敏感，堵死炒作漏洞，堅決落實“房住不炒”的定位。
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