與前幾年動(dòng)輒“面粉貴過(guò)面包”的情況不同，如今的土地市場(chǎng)“地王”在減少，流拍在增多。
據(jù)克爾瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，截至今年10月，全國(guó)土地流拍數(shù)量達(dá)到758宗，其中7月、9月和10月是流拍最嚴(yán)重的月份，流拍土地均超過(guò)100宗，而10月更是達(dá)到峰值，僅一個(gè)月就有158宗土地流拍。
中信建投研報(bào)認(rèn)為，今年土地市場(chǎng)供需分歧加大，流拍率甚于2014年。2014年的土地流拍潮是因?yàn)楫?dāng)時(shí)房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)低迷導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商拿地能力與意愿疲弱，然而2018年這一輪，銷(xiāo)售市場(chǎng)比較穩(wěn)定，今年全國(guó)熱點(diǎn)地區(qū)土地市場(chǎng)整體降溫，流拍現(xiàn)象蔓延主要是房企基于利潤(rùn)率及去杠桿選擇。
在中房智庫(kù)研究員看來(lái)，在土地市場(chǎng)，房企作為需求方，對(duì)流拍起著至關(guān)重要的影響，但同時(shí)，從供給端來(lái)看，今年以來(lái)，政府推動(dòng)結(jié)構(gòu)性去杠桿，遏制地方政府增量隱性債務(wù)，地方政府通過(guò)土地供給進(jìn)行融資的需求明顯上升。土地供應(yīng)增加，而房企買(mǎi)地意愿不強(qiáng)，在買(mǎi)方和賣(mài)方的相互作用下，流拍潮就出現(xiàn)了。由此觀察，未來(lái)部分省市土地市場(chǎng)不可避免遇冷降溫。
供需博弈
眾所周知，土地財(cái)政在我國(guó)地方政府的財(cái)政收入中仍然占主要地位。
根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，去年全國(guó)財(cái)政收入達(dá)到83080億元，而去年全國(guó)土地出讓成交總價(jià)款為2.7萬(wàn)億元，土地財(cái)政占全國(guó)財(cái)政收入比重高達(dá)33.75%。今年以來(lái)，雖然這一比重有所降低，但根據(jù)財(cái)政部最新數(shù)據(jù)顯示，今年前十月，全國(guó)財(cái)政收入161558億元，同比增長(zhǎng)7.4%；而前十月地方政府性土地出讓收入為47519億元，同比增長(zhǎng)32.1%。土地財(cái)政在全國(guó)財(cái)政收入中占比仍然接近30%。
很多地方政府靠賣(mài)地生存，可以說(shuō)離開(kāi)土地財(cái)政，很多地方政府將寸步難行。這種對(duì)土地的依賴決定了地方政府對(duì)賣(mài)地的熱衷。
此外，各省市每年都有土地供應(yīng)指標(biāo)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)行情好的時(shí)候，房企將土地作為可持續(xù)發(fā)展的必要條件，積極拿地、廣泛布局，土地供不應(yīng)求，地價(jià)飛漲，在這種行情下，各地政府都覺(jué)得每年的供地計(jì)劃指標(biāo)不足。
然而，當(dāng)市場(chǎng)行情下行的時(shí)候，各地政府每年依然要完成既定的供地計(jì)劃，所以就會(huì)出現(xiàn)有些地方政府為了完成供應(yīng)目標(biāo)而增加土地供應(yīng)的現(xiàn)象。
供給增多，而需求方似乎并不買(mǎi)賬。
土地會(huì)流拍，實(shí)際上就是土地在拍賣(mài)過(guò)程中，地塊無(wú)人出價(jià)或出價(jià)低于底價(jià)，導(dǎo)致交易無(wú)法進(jìn)行的情形。買(mǎi)地的除了少許自然人以外，主力軍仍然是各路房企們，而現(xiàn)在房企之所以不愿意出價(jià)或者不愿意出高價(jià)買(mǎi)地，在中房智庫(kù)研究員看來(lái)，不外乎以下幾種原因。
首先，現(xiàn)在的地不像以前的地那么“單純”，現(xiàn)在很多熱點(diǎn)城市土地出讓的時(shí)候都會(huì)有很多附加條件，限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持、竟配建等都成為這些土地出讓時(shí)對(duì)房企提出的重要要求，而這些限制條件對(duì)房企來(lái)說(shuō)給項(xiàng)目盈利和周轉(zhuǎn)都帶來(lái)了壓力，房企拿地的時(shí)候會(huì)綜合考慮這些因素。
從房企自身情況來(lái)看，今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，成交顯露疲態(tài)，房企去化不如以前，再疊加外部融資渠道收緊、資金承壓等多重因素，房企自身的銷(xiāo)售利潤(rùn)被不斷擠壓，因此，房企在拿地也不像以前那樣激進(jìn)，尤其是對(duì)于高價(jià)地或者不夠優(yōu)質(zhì)的地塊，拿地顯得更加謹(jǐn)慎。
行情好的時(shí)候，房企愿意為高價(jià)地買(mǎi)單，行情不好的時(shí)候，房企不買(mǎi)賬，流拍的頻現(xiàn)實(shí)際上也是房企的另類(lèi)抗議。
雖然前三季度全國(guó)各地流拍率較高，但進(jìn)入第四季度，這種狀況可能會(huì)好轉(zhuǎn)。有業(yè)內(nèi)專家預(yù)計(jì)，到了第四季度，許多城市財(cái)政壓力上來(lái)以后，地方政府很大程度上會(huì)降低地價(jià)，屆時(shí)就是房企的拿地窗口期，預(yù)計(jì)地方政府會(huì)推出較多位置、價(jià)格兼具的優(yōu)質(zhì)地塊。
河南流拍數(shù)量居首
五省市土地市場(chǎng)或?qū)⒔禍?/strong>
國(guó)盛證券研究所統(tǒng)計(jì)了31個(gè)省市2018年前三季度土地流拍情況，統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，從省級(jí)層面來(lái)看，2018年前三季度土地流拍集中出現(xiàn)，多數(shù)省份同比增多。
在所統(tǒng)計(jì)的31個(gè)省市中，有19個(gè)省市相較于2017年前三季度流拍增多，其中青海（同比增長(zhǎng)900%），天津（同比增長(zhǎng)600%），寧夏（同比增長(zhǎng)400%）等省市區(qū)增長(zhǎng)明顯；而山東（同比減少1.14%）、湖北（同比減少29.41%）、內(nèi)蒙古（同比減少11.54%）、云南（同比減少11.54%）、甘肅（同比減少12.50%）、遼寧（同比減少58.33%）、吉林（同比減少23.08%）、陜西（同比減少38.46%）以及重慶（同比減少60%）9個(gè)省區(qū)市流拍現(xiàn)象有所減少。
河南住宅用地2018年前三季度流拍數(shù)量超過(guò)百宗，居31個(gè)省區(qū)市流拍數(shù)量之首，山東、安徽、浙江、貴州以及四川也是住宅用地流拍多發(fā)區(qū)，前三季度土地流拍數(shù)量均超過(guò)60宗。
自2018年下半年以來(lái)，河南省多地出現(xiàn)流拍。7月6日，許昌五宗土地流拍；安陽(yáng)自下半年以來(lái)也有一宗土地流拍，一宗底價(jià)成交；而進(jìn)入10月，鄭州也出現(xiàn)了自2016年以來(lái)的首次土地流拍情況，10月8日，經(jīng)開(kāi)區(qū)一地塊流拍，10月12日，鄭州市出讓10宗國(guó)有建設(shè)用地，結(jié)果有6宗底價(jià)成交、一宗地塊流拍。
除了供需因素，河南土地流拍數(shù)量居高不下也跟河南多三四線城市相關(guān)。目前全國(guó)土地流拍仍然多集中于三四線城市，并且一二線城市也有增多趨勢(shì)。
三四線城市土地流拍增多是因?yàn)榉科髮?duì)三四線城市未來(lái)樓市情況存有不確定性。在棚改貨幣化安置的利好影響下，三四線城市土地市場(chǎng)熱度較以往有所提升，但也有專家預(yù)計(jì)這一波紅利還將持續(xù)兩年，隨著棚改貨幣化安置政策的調(diào)整，三四線城市需求端面臨萎縮，再疊加經(jīng)濟(jì)發(fā)展乏力、人口導(dǎo)入不足等因素，房企對(duì)拿地會(huì)更加審慎，對(duì)于一些地理位置不佳、土地價(jià)格較高的地塊，房企將不會(huì)冒然收入囊中，因此三四線城市未來(lái)土地市場(chǎng)整體可能不太樂(lè)觀。而部分一二線城市土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，則是地方政府主動(dòng)調(diào)控的結(jié)果。
此外，國(guó)盛證券還對(duì)31個(gè)省市的地價(jià)和流拍情況作了分析，將這31個(gè)省區(qū)市劃分為五大類(lèi)，分析結(jié)果顯示，從第一類(lèi)到第五類(lèi)，土地市場(chǎng)活躍程度依次降低。當(dāng)屬于第一類(lèi)時(shí)，該土地市場(chǎng)火熱程度上升，而歸屬第五類(lèi)時(shí)，土地市場(chǎng)或面臨降溫。在此種劃分下，上海、山東、重慶、陜西等省市未來(lái)土地?zé)岫瓤赡軙?huì)上升，而北京、天津、江蘇、安徽、四川五個(gè)省市未來(lái)土地市場(chǎng)可能降溫遇冷。
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