如今的樓市，用一夜入秋四個(gè)字來(lái)形容再合適不過(guò)。當(dāng)前，樓市降溫已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)的普遍共識(shí)，而且去化正在成為房企面臨的難題。其實(shí)，從金九銀十開始，開發(fā)商便開啟了打折促銷的模式來(lái)吸引購(gòu)房者，但從呈現(xiàn)的結(jié)果來(lái)看，并沒(méi)有達(dá)到開發(fā)商的預(yù)期。
據(jù)報(bào)道顯示，今年第三季度龍頭房企業(yè)績(jī)總體下滑，如果拿排名前三的碧桂園、萬(wàn)科以及恒大來(lái)看，第三季度總銷售規(guī)模約4100億，與前兩個(gè)季度相比規(guī)模下降約20%。筆者認(rèn)為，房企銷售業(yè)績(jī)下滑的背后是房?jī)r(jià)持續(xù)下行帶來(lái)的購(gòu)房觀望情緒的蔓延。
不可否認(rèn)，目前不少具有風(fēng)向標(biāo)意義的城市的房?jī)r(jià)都正在處于下行通道。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)變動(dòng)統(tǒng)計(jì)顯示，10月份，全國(guó)14個(gè)熱點(diǎn)城市的二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了下行，包括杭州、廈門、深圳、上海、廣州、北京等最熱點(diǎn)的城市在內(nèi)。
以上海為例，截至今年10月份，二手房房?jī)r(jià)達(dá)到了近27個(gè)月的最低點(diǎn)，成交量與2016年相比幾近腰斬。
據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，剛剛過(guò)去這一周，即11月12日-18日，監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)的百城二手住宅掛牌均價(jià)15276元/平方米，環(huán)比10月份下跌0.25%。如果根據(jù)城市類型來(lái)看的話，一線城市二手房均價(jià)下跌0.31%，二線城市二手住宅均價(jià)下跌0.04%，三四線城市二手住宅均價(jià)下跌0.09%。
顯而易見，樓市調(diào)整繼續(xù)進(jìn)行，房?jī)r(jià)下行已成趨勢(shì)，那么購(gòu)房者真的都不愿意買房嗎？那也倒未必。近日，有一位購(gòu)房者跟筆者坦言，每天上下班都會(huì)收到很多樓盤的宣傳單頁(yè)，樓盤品質(zhì)確實(shí)很誘人，但更誘人的還有房?jī)r(jià)。
不管怎么說(shuō)，到了買房的年紀(jì)，等了這么久，終于看到房?jī)r(jià)跌了，不說(shuō)心動(dòng)是假的，但還是有些糾結(jié)，要不要再等等？筆者認(rèn)為，這個(gè)案例很典型，也是當(dāng)下很多購(gòu)房者的普遍心態(tài)，有時(shí)候房?jī)r(jià)跌了不是不想買，只是還想有更大的期待。
不過(guò)，在筆者看來(lái)，當(dāng)前房地產(chǎn)的不確定性因素很多，誰(shuí)也無(wú)法保證能夠準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來(lái)。但如果讓筆者針對(duì)這個(gè)問(wèn)題給出答案，那就忍住忍住再等等看。為什么這么說(shuō)呢？
眾所周知，樓市調(diào)控一時(shí)半會(huì)根本不會(huì)放松，換言之，樓市高壓政策還會(huì)持續(xù)，接下來(lái)出現(xiàn)的情況可能就是買房的不急，但賣房的急死。
對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，反正錢握在自己手里，既然已經(jīng)等了這么久，再多等一會(huì)也沒(méi)有多大損失。但是，開發(fā)商的處境明顯就不一樣了，融資渠道收緊本就是事實(shí)，如今償債高峰期來(lái)臨，而且會(huì)集中持續(xù)到明年上半年，降價(jià)回籠恐怕是為數(shù)不多的可靠可行的辦法。
但有個(gè)例外情況，不著急買房可以等等，但如果著急買房，現(xiàn)在能不能入手呢？我們不妨先看看最近“大火”的香港樓市，據(jù)報(bào)道香港房?jī)r(jià)跌幅可能會(huì)高達(dá)25%，房企逃離，購(gòu)房者違約現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，媒體甚至用“大地震”來(lái)形容。在筆者看來(lái)，對(duì)于目前糾結(jié)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，或許這是我們能夠想到的也是最害怕遇到的情況，那么我們所在的城市有沒(méi)有可能發(fā)生呢？
筆者記得，前陣子經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)曾作出預(yù)測(cè)，從現(xiàn)在起到明年4月份，房?jī)r(jià)跌幅將在20%到30%，回到2016年底的房?jī)r(jià)水平基本已成定局。
此言一出，可謂一石激起千層浪，幾家歡喜幾家憂，買房的擔(dān)心財(cái)富貶值，沒(méi)買房的樂(lè)見其成。不過(guò)，看看香港樓市，再看看專家論斷，難道都不能買房了？
在筆者看來(lái)，凡事不能一棍子打死，如果大家都不買房，那開發(fā)商全都得餓死了，這幾乎是不可能發(fā)生的事情。個(gè)人認(rèn)為，購(gòu)房者沒(méi)必要過(guò)多擔(dān)心，未來(lái)個(gè)別城市或者說(shuō)個(gè)別樓盤下跌20%到30%是完全有可能的，在優(yōu)勝劣汰的生存法則之下，撐不下去的自然都會(huì)忍痛來(lái)割肉，但這種暴跌的情況恐怕不具備普遍性和全局性，而且割肉的主要以中小房企為主。
因此，如果著急買房，不妨先看看以下3個(gè)建議。
其一，從短期來(lái)看，香港樓市更多的是靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)，而我們是政策市市場(chǎng)，兩者有很大區(qū)別，在目前防控金融風(fēng)險(xiǎn)的大背景下，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)暴跌，穩(wěn)中小降或是未來(lái)的趨勢(shì)，購(gòu)房者看清核心政策導(dǎo)向很關(guān)鍵。
其二，從長(zhǎng)期來(lái)看的話，城鎮(zhèn)化是未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)發(fā)展的最大紅利，一個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力決定了這個(gè)城市的房?jī)r(jià)基數(shù)，政策影響下房?jī)r(jià)短期波動(dòng)在所難免，也是可以接受的。但是，這次脫離了基本面的三四線城市可能會(huì)迎來(lái)大調(diào)整，購(gòu)房者應(yīng)該謹(jǐn)慎一些，所以買房選對(duì)城市真的很重要。
其三，除了看準(zhǔn)城市，剩下的可能就需要仔細(xì)看準(zhǔn)機(jī)會(huì)和房源。筆者認(rèn)為，從現(xiàn)在到明年年初，樓市成交可能會(huì)出現(xiàn)小幅反彈，但前提是開發(fā)商為了過(guò)冬做出了足夠的讓利和降價(jià)。筆者認(rèn)為，購(gòu)房者不必奢求萬(wàn)科五折賣房的場(chǎng)景重現(xiàn)，只要遇到足夠高性價(jià)比的房源，著急買房的朋友可以利用這個(gè)時(shí)機(jī)好好挑選。
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