近日，統(tǒng)計局公布房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，“銀十”成交失色，10月商品房銷售面積、金額環(huán)比分別下降18％和20％，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積、土地購置面積皆步入下行通道，新開工面積更是創(chuàng)年內(nèi)新低，市場降溫特征愈加明顯。

一、“金九銀十”集體爽約，10月銷售面積、金額環(huán)比跌幅超15％

上半年，商品房銷售整體保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。受去年同期較高基數(shù)影響，1－4月累計銷售面積、金額增速略有回落，仍處正增長區(qū)間。隨著年中銷售窗口期的到來，成交量率先企穩(wěn)回升，6月商品房銷售面積一舉突破2億平方米，創(chuàng)年內(nèi)峰值。7、8兩月市場熱度慣性延續(xù)，商品房累計銷售面積、金額增速上行趨勢未改，相繼刷新年內(nèi)新高。

不過，“金九銀十”集體爽約，商品房累計銷售面積、金額增速雙雙步入下行通道，1－10月銷售面積同比僅增長2．2％，僅次于1－4月，為年內(nèi)第二低點。10月銷售面積、金額掉頭向下，環(huán)比分別減少18％和20％。一方面，受制于調(diào)控政策持續(xù)高壓，市場觀望情緒濃重，疊加房價升至階段性高點，居民購買力略有不濟。另一方面，因前期大量供地，多數(shù)城市市場供求關系開始逆轉，由原先的賣方市場轉變?yōu)橘I方市場。因此，多數(shù)城市新開盤項目去化率明顯回落，部分城市項目去化率現(xiàn)已不足五成。

全國月度商品房銷售面積、銷售金額及其同比走勢（單位：萬平方米、億元）

數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局

二、企業(yè)投資態(tài)度普遍謹慎，10月累計投資增速進一步跌至9．7％

1－8月，房地產(chǎn)投資保持較快增長，累計投資增速長期位于10％以上高位。不過，受困于近期樓市成交不振，企業(yè)被迫調(diào)降房地產(chǎn)開發(fā)投資，累計投資增速連續(xù)3月回調(diào)。1－10月房地產(chǎn)投資同比增長9．7％，增速比1－9月回落0．2個百分點。

當下房地產(chǎn)市場正處量變到質變的拐點期，企業(yè)資金周轉壓力開始顯現(xiàn)，尤其是那些秉持“高杠桿、高周轉”理念開發(fā)運營的企業(yè)，資金周轉壓力日漸逼仄。多數(shù)企業(yè)被迫調(diào)整開發(fā)運營策略，持續(xù)加大新推案力度，意在提前出貨，加快現(xiàn)金流回款。部分企業(yè)試行打折優(yōu)惠、特價房等方式變相降價，以期加速在售項目成交去化，緩解企業(yè)資金周轉壓力。受此影響，企業(yè)開發(fā)投資熱情明顯減退，投資增速自然步入下降通道。

全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額月度走勢（單位：億元）

數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局

三、10月新開工面積創(chuàng)年內(nèi)新低，土地購置面積也步入下降通道

1－10月，房屋新開工面積同比增長15．3％，增速比1－9月回落0．4個百分點。10月新開工面積高位回落，并創(chuàng)年內(nèi)新低，環(huán)比下降16％，同比增速進一步收窄至14．7％，較9月回落5．5個百分點。一方面，剔除國慶假期，月內(nèi)剩余可開工日期較少，疊加北方進入寒冬季節(jié)，部分項目緩開工甚至停工，10月大都是傳統(tǒng)的開工淡季。另一方面，樓市、地市頻現(xiàn)降溫特征，在售項目去化表現(xiàn)不暢，土地流拍現(xiàn)象明顯增多，難免會抑制企業(yè)新開工意愿。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積月度走勢（單位：萬平方米）

數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局

1－10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比增長15．3％，增速比1－9月回落0．4個百分點，這在近半年內(nèi)尚屬首次。土地成交價款同比增長20．6％，增速回落2．1個百分點。下半年土拍市場顯著降溫，企業(yè)拿地態(tài)度普遍謹慎，部分房企明顯放緩拿地節(jié)奏，甚至階段性退出土拍市場。與此同時，國企開始兜底，集中出擊拿地。以10月為例，蘇州、武漢等市土拍市場持續(xù)冷清，多家國企兜底拿地。土拍溢價率大幅回調(diào)，低溢價乃至底價成交漸成常態(tài)。典型如成都，10月土拍溢價率低至1％，續(xù)創(chuàng)年內(nèi)新低。土地流拍現(xiàn)象持續(xù)增多，不乏核心一二線城市，部分流拍地塊被迫調(diào)降出讓底價，土地價格直線回落。

全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速（單位：％）

數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局

四、全年市場行情謹慎樂觀，銷售面積約17億平金額14－15萬億元

按照2017年商品房銷售規(guī)模推算可知，2018年商品房銷售面積或將達到16．9億平方米，同比基本持平，銷售金額或將達到14萬億元，同比增長5％。按照累計銷售面積、金額增速平滑法推算可知，2018年商品房銷售面積或將達到17．3億平方米，同比增長2％，銷售金額或將達到15萬億元，同比增長12％。

綜合而言，盡管“金九銀十”集體爽約，但由于年底均有銷售高峰期的市場慣例，后兩月銷售行情依舊可期。預計2018年商品房銷售面積將基本持平，或略超17億平方米，銷售金額預計在14－15萬億元之間。對于房企而言，建議積極把握年底的銷售窗口期，積極推案、營銷，加緊搶收業(yè)績，以備市場下行期能夠活下去或者活得更好，并有充足的“彈藥”布局明年的投資機會。

2018年全年商品房銷售面積、金額預測（單位：億平方米、萬億元）

注：方法1按照2017年商品房銷售面積推算；方法2用累計銷售面積、金額增速平滑法推算

數(shù)據(jù)來源：CRIC，本文來源：丁祖昱評樓市