多個(gè)渠道信息匯總，房地產(chǎn)市場(chǎng)相較往年“金九銀十”，雖開(kāi)發(fā)商打折出售屢見(jiàn)不鮮，卻也難拉動(dòng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的快速回溫。相應(yīng)的，房貸增速也已連續(xù)多月放緩。
根據(jù)央行近日公布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，10月住戶(hù)部門(mén)貸款增加5636億元同比多增約1100億元。其中主要為按揭貸款的中長(zhǎng)期貸款增加3730億元，受金九銀十后市場(chǎng)規(guī)律影響環(huán)比下跌13.44%，但比去年同期僅多增20億元，漲幅僅為0.55%。按揭貸款增量規(guī)模已連續(xù)3個(gè)月保持下跌。
而房貸額度從緊張回歸相對(duì)充裕。記者采訪中發(fā)現(xiàn)，多個(gè)房貸熱門(mén)城市已出現(xiàn)部分銀行房貸利率有所回調(diào)，且這一趨勢(shì)正在繼續(xù)擴(kuò)大。北京、深圳、廣州、杭州、寧波、南京、佛山等房地產(chǎn)熱門(mén)城市出現(xiàn)部分銀行下調(diào)房貸利率的現(xiàn)象，下調(diào)幅度基本在5個(gè)百分點(diǎn)。
房貸利率差異化升降
根據(jù)融360發(fā)布的《2018年10月中國(guó)房貸市場(chǎng)報(bào)告》，10月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.71%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.165倍，刷新年內(nèi)新高，保持連續(xù)22個(gè)月上漲。而全國(guó)二套房貸款平均利率較上月微漲1個(gè)BP，達(dá)到6.07%，也創(chuàng)出年內(nèi)利率新高。
但記者實(shí)際采訪中發(fā)現(xiàn)，雖然房貸利率整體保持上行，但與以往全面火熱的趨勢(shì)不同，多個(gè)一二線城市的部分銀行，利率有下調(diào)趨勢(shì)。
北上廣深四大超一線城市中，除上海因本身房貸利率已處低位未見(jiàn)下調(diào)外，北廣深房貸利率均有不同程度松動(dòng)。
比如北京地區(qū)，大多數(shù)銀行實(shí)行首套房基準(zhǔn)利率上浮10%，二套房基準(zhǔn)上浮20%，如四大行、交通銀行、中信銀行、華夏銀行、招商銀行、北京銀行等。但部分原本定價(jià)較高的股份行和外資行利率出現(xiàn)回落。
民生銀行北京某支行個(gè)貸經(jīng)理表示，此前首套房貸利率為基準(zhǔn)利率上浮20%，10月以來(lái)，下調(diào)為基準(zhǔn)上浮15%。某外資行個(gè)貸經(jīng)理則表示，為了吸引更多優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，臨近年底二套房利率可以做到基準(zhǔn)上浮11%，而且客戶(hù)可以在沒(méi)有簽訂合同前先進(jìn)行房貸預(yù)審批鎖定優(yōu)惠利率。
廣州某房產(chǎn)中介經(jīng)理對(duì)記者表示，從10月中國(guó)銀行下調(diào)首套房貸利率，從上浮15%下調(diào)為上浮10%后，目前四大行廣州地區(qū)均執(zhí)行首套房貸利率上浮10%。而部分此前定價(jià)較高的股份行利率也出現(xiàn)松動(dòng)，如光大銀行、民生銀行執(zhí)行目前首套上浮25%，較此前下調(diào)了5個(gè)百分點(diǎn)。
深圳某房產(chǎn)中介客戶(hù)經(jīng)理介紹，以四大行、招商銀行、平安銀行為主的多家銀行普遍執(zhí)行首套房銀行貸款利率上浮15%，個(gè)別定價(jià)較高的股份行、城商行出現(xiàn)利率下調(diào)。
此外，佛山、杭州、南京、廈門(mén)、寧波等房市較熱的城市也出現(xiàn)了不同程度的利率松動(dòng)。
寧波某股份行個(gè)貸經(jīng)理表示，今年6月份以來(lái)，寧波區(qū)域內(nèi)的部分國(guó)有大行首套房從上浮15%上調(diào)為上浮20%，二套房從上浮25%調(diào)整至上浮30%。而在近期利率有所松動(dòng)，對(duì)一些合作的開(kāi)發(fā)商的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)可以拿到首套上浮15%的優(yōu)惠利率。雖然只針對(duì)優(yōu)惠客戶(hù)，但已經(jīng)反映出房貸走向的變化。
杭州房貸利率也有明顯松動(dòng)，記者獲悉，10月以來(lái)，四大行中工商銀行和中國(guó)銀行的部分網(wǎng)點(diǎn)，在杭州地區(qū)開(kāi)始執(zhí)行首套房利率上浮10%、二套上浮15%的政策。而此前，四大行普遍執(zhí)行首套房利率上浮15%、二套上浮20%的政策。股份行和外資行中，中信銀行、匯豐銀行也對(duì)房貸利率進(jìn)行了下調(diào)。
此外，佛山地區(qū)的部分銀行分支機(jī)構(gòu)，如郵儲(chǔ)銀行、匯豐銀行、佛山農(nóng)商行等也下調(diào)了首套房貸利率，下調(diào)幅度在5個(gè)百分點(diǎn)左右。南京、合肥等地的部分銀行也對(duì)首套或二套房貸利率進(jìn)行下調(diào)，降幅也在5個(gè)百分點(diǎn)。
房貸放款普遍提速
北京某地產(chǎn)中介經(jīng)理表示，房貸實(shí)際確實(shí)出現(xiàn)松動(dòng)，但從整體數(shù)據(jù)層面利率變化不大，甚至還有上行，主要原因在于發(fā)放房貸的主力銀行是四大行和當(dāng)?shù)氐闹饕巧绦?，和幾家大的股份行，這些體量大的銀行，一般利率調(diào)整較為統(tǒng)一。
他指出，具體表現(xiàn)在房貸最緊張的時(shí)候，可能需要排隊(duì)三四個(gè)月，即使有‘價(jià)高者得’，但整體對(duì)外利率都是維持不變的。而定價(jià)較高的銀行一般是本身房貸額度就不充裕，體量很小的股份行和城商行，即使利率調(diào)整，對(duì)整體市場(chǎng)影響也不大，所以數(shù)據(jù)上看目前的利率松動(dòng)并不顯著。
他還指出，房貸出現(xiàn)松動(dòng)的最直觀表現(xiàn)是，相較于前期的額度緊張、銀行審核嚴(yán)格、放款緩慢、貸款容易遭拒等現(xiàn)象，現(xiàn)在只要借款人資質(zhì)良好，基本就能順利通過(guò)審批，速度最快的只要5個(gè)工作日即可放款。相較此前動(dòng)輒排隊(duì)三四個(gè)月，等待額度，已是天壤之別。
廣州某大行個(gè)貸業(yè)務(wù)人士介紹，整體來(lái)看，不能定論房貸利率將下調(diào)，因?yàn)槟壳翱椿揪S持原來(lái)的利率，只是部分定價(jià)較高的銀行受市場(chǎng)供需影響回調(diào)利率“隨大流”了。但房貸利率定價(jià)本質(zhì)上還是看房市政策，整體下調(diào)的空間可能不大。
珠海某股份行個(gè)貸業(yè)務(wù)人士透露，作為房貸業(yè)務(wù)較多的股份行，雖然當(dāng)?shù)夭煌瑓^(qū)域房?jī)r(jià)不同程度波動(dòng)，但房貸業(yè)務(wù)開(kāi)展卻是保持“平穩(wěn)”，無(wú)論利率還是政策都維持不變，且并未有調(diào)整傾向。雖然房?jī)r(jià)有波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，但銀行視角，房貸仍是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，只是受市場(chǎng)影響，加之風(fēng)控不會(huì)降低，雖然額度充足，放款加速，但業(yè)務(wù)量仍有較大下滑。
某券商分析師表示，結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際表現(xiàn)看，房貸上浮的情況可能會(huì)有下降的空間，但降息不可能，所以房貸下降很困難。而且目前房貸政策依然是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，這個(gè)角度看，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)依然謹(jǐn)慎，短期不會(huì)改變。“所以目前部分城市出現(xiàn)的房貸利率下調(diào)，額度充裕，主要是目前市場(chǎng)供需導(dǎo)致，難言長(zhǎng)期普遍趨勢(shì)。”
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