據(jù)《新快報》報道，近日，國土資源部、住建部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》(下稱《方案》)。廣東省的廣州、佛山和肇慶納入全國首批試點的13個城市。根據(jù)《方案》,試點是希望可以增加租賃住房供應(yīng),緩解住房供需矛盾,構(gòu)建購租并舉的住房體系?！斗桨浮访鞔_,集體租賃住房出租,應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定,不得以租代售。
從《方案》內(nèi)容來看，按照地方自愿原則進(jìn)行試點。全國首批試點的13個城市，廣東占了三席，這彰顯出“廣東改革意識”。作為首批“吃螃蟹”的城市，這13個城市參與試點過程未必會一帆風(fēng)順，但應(yīng)該會成為這項試點的受益者。試點阻力能否小一點，試點成效能否好一點，關(guān)鍵在于這13個城市的試點實施方案是否合理，政策執(zhí)行是否到位。
這項試點的意義，在《方案》中已有明確表述：可以增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，有助于構(gòu)建購租并舉的住房體系；有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道；有助于豐富農(nóng)村土地管理實踐，促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。此外，輿論還有很多解讀，比如有利于縮小城鄉(xiāng)收入差距，有利于穩(wěn)定房價等。
那么，此舉是否有助于解決小產(chǎn)權(quán)房問題呢？有人持積極樂觀的態(tài)度。這是一種誤讀。一者，《方案》中已明確“不得以租代售”。二者，國土部明確表態(tài)：集體土地建設(shè)租賃住房和違法建設(shè)的所謂“小產(chǎn)權(quán)房”不能混為一談；三者，集體建設(shè)用地建租賃住房用于出租，而小產(chǎn)權(quán)房是出售的。另外，一個是違法建設(shè)，一個是合法建設(shè)。
雖說積極參與試點集體建設(shè)用地建租賃住房，會給試點城市帶來諸多利好，甚至?xí)ν恋馗母?、樓市格局、城市發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)意義，但對試點城市而言，仍要做好迎接各種考驗的心理準(zhǔn)備——
比如，如何科學(xué)合理利用集體建設(shè)用地就是一種考驗。因為不是每塊集體建設(shè)用地都適合建租賃住房，比如城市偏遠(yuǎn)地帶的集體建設(shè)用地建成租賃住房后誰會來租??？
再如，資金問題也是考驗。一塊集體建設(shè)用地要變成適宜租住的房子，不僅建房子需要資金，基礎(chǔ)配套也需要資金，錢從何而來就是一種考驗。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計難點會在于資金籌措方面?！斗桨浮芬?ldquo;村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織有建設(shè)意愿、有資金來源”，但是不是每個村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織都有組織資金的實力，或者都有借錢和融資渠道，這是需要重點考慮的問題之一。
另外，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織有沒有能力管好租賃住房，租房收益能否公平分配，會不會出現(xiàn)集體利益被個別負(fù)責(zé)人瓜分的情況等等問題，都需要相應(yīng)的政策設(shè)計來設(shè)防。
也就是說，用集體建設(shè)用地建租賃住房會給試點城市帶來很多機(jī)遇，如解決農(nóng)民就業(yè)、增收的機(jī)遇，盤活閑置集體建設(shè)用地的機(jī)遇，促進(jìn)樓市健康發(fā)展的機(jī)遇……但試點中也會面臨多種考驗。
筆者相信參與試點城市有能力應(yīng)對各種考驗，因為既然敢于自愿參與這項試點，說明已經(jīng)具備相應(yīng)的條件，也做好了迎接各種考驗的準(zhǔn)備。盡管如此，仍要把問題預(yù)想得多一些，把試點實施方案編制得細(xì)一些，尤其是對于有可能出現(xiàn)的考驗要有足夠的應(yīng)對措施。只有如此，相關(guān)城市參與這項試點才能最大化收獲紅利，否則參與試點的意義有可能打折扣。
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