樓市風(fēng)光不再，房?jī)r(jià)、地價(jià)降溫跡象明顯。與此同時(shí)，最新發(fā)布的相關(guān)研究機(jī)構(gòu)報(bào)告以及記者調(diào)查采訪結(jié)果顯示，銀行房貸政策未見(jiàn)松動(dòng)，房貸利率并未出現(xiàn)大面積回落。業(yè)內(nèi)人士表示，近年來(lái)居民購(gòu)房過(guò)快加杠桿的現(xiàn)象已經(jīng)引發(fā)監(jiān)管部門的高度關(guān)注，預(yù)計(jì)樓市調(diào)控政策以及相關(guān)信貸政策從嚴(yán)態(tài)勢(shì)難以改變。

樓市降溫跡象明顯

“我把房子的售價(jià)從之前的498萬(wàn)元調(diào)到480萬(wàn)元，便宜了18萬(wàn)元。”北京的王先生打算賣掉他在雙井的老房，一開(kāi)始還想往上調(diào)價(jià)，最終不得不跟隨樓市大勢(shì)，在11月10日調(diào)低了房子報(bào)價(jià)。

今年樓市“金九銀十”風(fēng)光不再，多地房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯松動(dòng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，9月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅超過(guò)1%的城市為34個(gè)，較8月減少30.6%；漲幅超過(guò)2%的城市為6個(gè)，較8月減少三分之二。

成交量方面，麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手住宅整體網(wǎng)簽量為8879套，是今年3月以來(lái)的最低位，環(huán)比9月下降42%。10月深圳新房成交不足2000套，環(huán)比減少18.4%，同比減少34.3%。

“10月買方整體議價(jià)幅度明顯增大。”麥田房產(chǎn)分析師表示。根據(jù)北京麥田成交房源價(jià)格監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，10月客戶議價(jià)空間為2018年以來(lái)的最高水平。上述麥田房產(chǎn)分析師指出，在雙方議價(jià)中降價(jià)房源比例達(dá)到95%。其中，降價(jià)幅度在5%以內(nèi)的成交房源占比為45%，降價(jià)幅度在5%至10%的成交房源占比為35%，降價(jià)幅度在10%以上的成交房源占比為14%，是今年以來(lái)的高位。

除房?jī)r(jià)有所松動(dòng)，地價(jià)溢價(jià)率也逐漸降低。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，50個(gè)城市中有46個(gè)城市出現(xiàn)平均土地溢價(jià)率下調(diào)，占比高達(dá)92%。與此同時(shí)，多個(gè)城市地塊出現(xiàn)流標(biāo)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，最近監(jiān)管部門對(duì)信托機(jī)構(gòu)的資金流向監(jiān)管趨于嚴(yán)格，部分房地產(chǎn)企業(yè)由于融資渠道收緊而對(duì)總價(jià)較高的地塊十分謹(jǐn)慎，拿地意愿并不強(qiáng)烈。

整體而言，庫(kù)存上升、房產(chǎn)交易速度放緩，已經(jīng)成為現(xiàn)階段樓市的主要現(xiàn)象。庫(kù)存方面，日前，北京年內(nèi)商品房住宅供應(yīng)套數(shù)達(dá)到32739套，是該數(shù)據(jù)最近三年首次超過(guò)3萬(wàn)，去年同期住宅供應(yīng)量只有20269套。房產(chǎn)交易方面，北京多位中介機(jī)構(gòu)工作人員告訴記者，最近二手房交易情況基本平穩(wěn)，也有部分中介表示交易量下滑。“現(xiàn)在住房政策收緊，對(duì)供需都有影響，交易情況不如從前。”一位鏈家工作人員告訴記者。

房貸利率整體未回落

樓市降溫之下，有媒體近日?qǐng)?bào)道稱，部分城市房貸利率有下調(diào)跡象，這被視為房貸政策松動(dòng)的信號(hào)。不過(guò)，根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的《2018年10月中國(guó)房貸市場(chǎng)報(bào)告》，10月全國(guó)房貸利率方面，首套房及二套房貸款利率平均值保持上升，漲幅持平上月。

該報(bào)告顯示，一線城市及二線城市利率中出現(xiàn)部分銀行房貸利率高位回落的情況，但總體利率水平保持平穩(wěn)，未來(lái)出現(xiàn)房貸利率大面積回落的可能性不大。

《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者日前走訪了北京近10家銀行支行，發(fā)現(xiàn)北京并未出現(xiàn)明顯的房貸政策松動(dòng)跡象。在記者走訪的近10家支行中，中建工農(nóng)四大國(guó)有銀行、中信銀行和華夏銀行等多家股份制銀行以及北京銀行等城商行支行工作人員均表示，目前實(shí)行基準(zhǔn)上浮10%的首套房貸款利率政策，與之前保持持平。只有民生銀行某支行工作人員表示，首套房房貸利率出現(xiàn)下調(diào)，由上浮15%左右降至最低上浮10%。建行某支行工作人員告訴記者，目前他們并未收到下調(diào)房貸利率的相關(guān)通知。

貸款速度方面，多家銀行工作人員表示，與之前沒(méi)有出現(xiàn)明顯變化，根據(jù)房屋狀況、個(gè)人征信情況等一般在一周到一個(gè)月左右不等。

上述報(bào)告數(shù)據(jù)也顯示，10月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.71%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.165倍，環(huán)比9月上升0.18%，漲幅保持較低水平。在全國(guó)35個(gè)城市533家銀行中，出現(xiàn)首套房貸款利率下調(diào)的銀行數(shù)量為19家，較上月增加16家，但回調(diào)的幅度一般在5個(gè)百分點(diǎn)左右，利率仍維持在基準(zhǔn)上浮15%至20%的水平。

融360分析認(rèn)為，雖然少數(shù)銀行存在高位回調(diào)，但目前整體趨勢(shì)穩(wěn)定，未來(lái)繼續(xù)出現(xiàn)大面積回調(diào)利率的可能性較小，政策框架內(nèi)房貸市場(chǎng)的治理仍趨嚴(yán)。

中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院高級(jí)研究員董希淼在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，少數(shù)銀行、個(gè)別地區(qū)房貸利率有所下降，主要是受市場(chǎng)流動(dòng)性影響，不意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)松綁。“今年以來(lái)央行四次降準(zhǔn)，銀行流動(dòng)性相對(duì)寬裕，部分銀行基于自身業(yè)務(wù)發(fā)展考慮對(duì)住房貸款利率進(jìn)行了調(diào)整，并不代表樓市調(diào)控和整體房貸政策的放松。”

房貸政策仍將從緊

業(yè)內(nèi)人士表示，近年來(lái)居民購(gòu)房過(guò)快加杠桿的現(xiàn)象已經(jīng)引發(fā)監(jiān)管部門的高度關(guān)注，樓市調(diào)控政策以及相關(guān)信貸政策預(yù)計(jì)將持續(xù)收緊。

最新發(fā)布的中國(guó)人民銀行《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告（2018）》專門辟出“住戶部門債務(wù)分析”一章節(jié)來(lái)對(duì)居民加杠桿現(xiàn)象進(jìn)行闡述，凸顯監(jiān)管部門對(duì)于這一問(wèn)題的關(guān)切。該報(bào)告稱，我國(guó)居民購(gòu)房存在違規(guī)加杠桿情況。2017年短期消費(fèi)貸款增速異常，1月短期消費(fèi)貸款余額同比增速為19.9%，至10月則上升至40.9%。這一現(xiàn)象的出現(xiàn)，部分原因在于2016年下半年以來(lái)銀行逐漸收緊房貸授信，部分購(gòu)房者利用短期消費(fèi)貸款等渠道違規(guī)加杠桿，繞過(guò)首付比例限制，從而可能導(dǎo)致大量短期消費(fèi)貸款流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，助長(zhǎng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲問(wèn)題更為突出。

董希淼分析稱，我國(guó)居民杠桿率從國(guó)際比較來(lái)看不算很高，但近幾年上升速度很快，其中居民住房貸款的增長(zhǎng)起到了很大的助推作用。

從去年開(kāi)始，在多個(gè)監(jiān)管部門的政策調(diào)控下，銀行一直執(zhí)行較緊的房貸政策，而銀行房貸增量也出現(xiàn)一定幅度下降。央行日前公布的數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額為24.88萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.9%，增速比去年末回落4.3個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，從緊的政策走勢(shì)不會(huì)發(fā)生變化。

董希淼表示，下一步，應(yīng)將貨幣政策保持在穩(wěn)健中性的狀態(tài)。央行可通過(guò)多種手段適度調(diào)節(jié)市場(chǎng)流動(dòng)性，但切勿讓貨幣政策滑向?qū)捤?，以免進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。商業(yè)銀行也要實(shí)施嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。同時(shí)，進(jìn)一步完善住房保障體系，盡快形成中低價(jià)位普通住房的有效供應(yīng)，加快廉租房、公租房等建設(shè)。