近期，樓市喊“冷”聲迭起。在地產(chǎn)圈高喊或附和“寒冬已至”之際，曾經(jīng)在談笑風(fēng)生間聲稱“不差錢”的旭輝，也悄然開啟瘦身計劃，以一紙通知的形式昭告全員，今后一段時間將在辦公租賃、車輛配置與運(yùn)營、辦公能耗、差旅費、招待費、會議活動等7個方面進(jìn)行“節(jié)流”。實際上，房企節(jié)流瘦身者，并非旭輝一家。近期以來出現(xiàn)的房企降價潮、裁員潮，都直接或間接地印證了開發(fā)商的緊日子早已開始。值得注意的是，有行業(yè)專家指出，面對不斷升級的樓市調(diào)控，以及風(fēng)聲鶴唳的資本市場，當(dāng)前樓市僅為剛剛?cè)攵?，房企真正的寒冬期或?qū)⒂诿髂晟习肽暾絹砼R。

承認(rèn)節(jié)流瘦身

本周，旭輝方面向北京商報記者證實了自己確實已經(jīng)發(fā)布《關(guān)于全集團(tuán)全面開展“開源節(jié)流、瘦身行動”工作的通知》（以下簡稱《通知》），在辦公租賃、車輛配置與運(yùn)營、辦公能耗、差旅費、招待費、會議活動等7個方面進(jìn)行“節(jié)流”。

以“會議活動”為例，過往常見的慶功會、答謝會、條線會、培訓(xùn)會、外出考察等形式的會議，如無特殊情況，在四季度均不再允許召開。差旅費方面，要求全集團(tuán)全員經(jīng)濟(jì)艙出行、全員住宿標(biāo)準(zhǔn)向下降低一個等級、明年差旅費人均降10%。在辦公租賃方面，要求各單位應(yīng)本著艱苦創(chuàng)業(yè)、減配增效的辦公租賃原則，自主控制及縮減人均面積標(biāo)準(zhǔn)、單位面積租賃標(biāo)準(zhǔn)與裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于20%左右；2019年預(yù)算如無特殊事項，不再新增辦公室租賃面積。

就上述《通知》內(nèi)容，旭輝在接受北京商報記者采訪時表示，集團(tuán)一貫提倡“艱苦創(chuàng)業(yè)、奮斗共享”，并指出，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，旭輝要順勢而為，居安思危、未雨綢繆。“正如旭輝集團(tuán)主席兼執(zhí)行董事長林中所言，‘我們要勤儉奮斗，強(qiáng)體健身，在應(yīng)對市場變化時，共扛壓力，實現(xiàn)個人和組織的跨越發(fā)展’。”

有分析人士表示，身處房地產(chǎn)市場下行期，房企的“開源”和“節(jié)流”做法并不出乎意料。除集團(tuán)內(nèi)部縮減開支外，近期屢屢曝出的房企裁員以及項目降價，甚至于今年以來的土地頻繁流拍，都是房企節(jié)流的具體表現(xiàn)。

“面對樓市走弱帶來企業(yè)營收減少的現(xiàn)狀，很多房企正從減少內(nèi)耗上找補(bǔ)損失。旭輝只是節(jié)流瘦身房企中的一例。”上述分析人士如是補(bǔ)充道。

高喊用不完錢后的融資

“我們現(xiàn)在的錢用不完，不會有其他更多的融資需求。”這是林中在2017年中期業(yè)績發(fā)布會上的豪言。彼時手中有錢、心中不慌的林中，淡定回應(yīng)媒體拋出的融資問題。

充沛的現(xiàn)金流以及低于行業(yè)平均水平的凈負(fù)債率，是當(dāng)時旭輝笑侃“不差錢”的底氣。數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年旭輝的現(xiàn)金流達(dá)到258億元，凈負(fù)債率為59.3%。

然而，今非昔比。曾經(jīng)不缺錢的旭輝，現(xiàn)階段除在集團(tuán)內(nèi)耗上精打細(xì)算地省錢外，還正在外部大規(guī)模地找錢，2018年以來融資動作頻頻。

據(jù)不完全統(tǒng)計，旭輝2018年前7個月通過包括發(fā)行債券、票據(jù)、以股代息計劃等多種方式，進(jìn)行了一系列融資，合計金額高達(dá)180億元。根據(jù)旭輝2018年中報，2018年上半年，旭輝總債務(wù)為705.6億元，較上年同期的395.6億元增長78.41%，凈負(fù)債率由2017年底的50.9%上升到72%。

就2018年上半年負(fù)債同比增加逾七成的問題，旭輝方面回應(yīng)稱，705.6億元的總負(fù)債并不能真正體現(xiàn)旭輝的負(fù)債情況，相比之下，“凈負(fù)債率”才能真實反映房企的負(fù)債情況。“由于房企售房的預(yù)收款項在會計上被記入了總負(fù)債，因此房企總負(fù)債會隨著銷售額的增加而有所上升，但預(yù)收款項其實并不是真正的負(fù)債。”

對于2018年中報旭輝72%的凈資產(chǎn)負(fù)債率水平，旭輝方面表示，旭輝始終嚴(yán)控凈負(fù)債率，保持在行業(yè)平均水平以下，上市以后，旭輝的凈負(fù)債率都控制在警戒線 75%以下，且追求長期債和短期債一個合理的平衡，當(dāng)前并無資金償付壓力。“我們在2018年上半年的凈資產(chǎn)負(fù)債率為72%，一年內(nèi)到期的短期債務(wù)僅占總債務(wù)的21%，較2017年底有所下降，償付壓力??；與此同時，持有現(xiàn)金391億元，流動性充足，沒有任何承兌壓力。”

地產(chǎn)圈的活法

實際上，拋去旭輝節(jié)流瘦身不談，其他開發(fā)商的緊日子也早已開始。在大多數(shù)房企看來，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)的“春天”已然過去，樓市正行至寒冬。

向地產(chǎn)行業(yè)吹去冷風(fēng)的，是持續(xù)加碼的樓市調(diào)控以及不斷收緊的信貸政策。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，年內(nèi)全國房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)約405次，較2017年同期上漲近80%。伴隨著一系列樓市調(diào)控的密集出臺，房地產(chǎn)市場尤其是住宅市場出現(xiàn)了明顯降溫。從國家統(tǒng)計局發(fā)布的9月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況來看，一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降，二三線城市房價漲幅亦有所回落。

來自同策研究院方面的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，伴隨著2018年融資渠道收窄，融資成本大幅上升，房企資金鏈在今年面臨著前所未有的困境。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年8月1日，40家典型房企總計融資4105億元，相當(dāng)于2017年下半年融資體量。同策研究院首席分析師張宏偉此前分析稱，2018年房企融資難問題雪上加霜，今年將成為房企“生死攸關(guān)”的一年。

而當(dāng)樓市由熱轉(zhuǎn)冷，與之對應(yīng)的是眾多房企開始接連施展“過冬計”：萬科秋季例會喊出“活下去”，開始著手“收縮”新業(yè)務(wù)、狠抓回款，組織瘦身；碧桂園此前提出“提質(zhì)控速”，強(qiáng)調(diào)“寧可放慢一些發(fā)展速度”；恒大也不以規(guī)模為首要，而是堅持“規(guī)模+效益”并肩走；融創(chuàng)董事會主席孫宏斌也反復(fù)強(qiáng)調(diào)，融創(chuàng)現(xiàn)在最關(guān)心的是“安全命題”；此外，更多的房企加入降價促銷大軍。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，行業(yè)關(guān)于樓市發(fā)展進(jìn)程的焦慮一直存在，不過龍頭房企萬科那一聲“活下去”的高喊，加劇了行業(yè)關(guān)于樓市寒冬來臨的焦慮甚至恐慌，這種悲觀情緒如多米諾骨牌般傳導(dǎo)至中小房企。于是，“旭輝們”相繼作出了保守瘦身、積極回款亦或借勢收購的“過冬”選擇。

“房企看跌預(yù)期一旦形成，往往會持續(xù)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)如是表示。

值得一提的是，雖然地產(chǎn)圈房企各有各的活法，但絕大多數(shù)房企都將“現(xiàn)金為王”奉為解決寒冬之困的首要藥方。越來越多的房企開始重新回歸重視現(xiàn)金流管理，紛紛加速出貨，加速回款，以確保更充裕的資金過冬。比如陽光城就將“加大去化量、保證供貨量、追回款”列為企業(yè)的發(fā)展重點，并且要求補(bǔ)充更多短平快的土地。

就“豐年銷售，荒年拿地”的說法，張宏偉坦言，當(dāng)前市場低迷，地價回歸合理，確實是拿地的好時機(jī)。嚴(yán)躍進(jìn)也表示，逆周期拿地的策略可以使用，近期土地的資產(chǎn)價格泡沫相對較少，房企拿地的成本把控壓力不大。但上述兩位專家均建議，房企在拿地前應(yīng)在立足市場環(huán)境與自身戰(zhàn)略布局的基礎(chǔ)上，結(jié)合手中現(xiàn)金流情況綜合考量。

不過，對于樓市進(jìn)入寒冬期的市場論斷，張宏偉向北京商報記者表達(dá)了不同的看法。張宏偉表示，行業(yè)寒冬還尚未來臨，當(dāng)前樓市僅為剛剛?cè)攵?/div>