房地產(chǎn)涉及民生，又是金融風險的高發(fā)區(qū)，時刻牽動著人們的神經(jīng)。所以每當房地產(chǎn)市場出現(xiàn)降溫或者升溫，總會引發(fā)市場的擔憂情緒。

近期市場關于房地產(chǎn)放松調(diào)控的謠言不斷也是市場情緒的一種表現(xiàn)。一些自媒體發(fā)布“取消限價”、“取消限售”、“下調(diào)放貸利率”等一系列虛假消息，利用房價降溫制造各種噱頭吸引眼球。那么究竟此次降溫是否會引起調(diào)控政策放松？新華社前天發(fā)布的一篇評論對此做了明確的表態(tài)：“決不會允許房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢、前功盡棄。不立不破，在房地產(chǎn)長效機制尚在研究、還未完全建立之際，在房地產(chǎn)調(diào)控正在逐步由以行政措施為主向綜合施策轉變的關鍵期，不會允許任何放松原已建立的調(diào)控政策體系、任由房價上漲的做法。”

一二三四線城市新建商品住宅面積

100城新建商品住宅月度供求關系

如何理解房地產(chǎn)市場此次降溫？

倪鵬飛  中國社科院城市與競爭力研究中心主任

近日，中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在接受媒體采訪時談到此輪房地產(chǎn)降溫的原因。在倪鵬飛看來，目前的投資、融資、房地產(chǎn)等環(huán)境出現(xiàn)了明顯的調(diào)整變化，這些調(diào)整主要還是受市場預期的影響，宏觀經(jīng)濟形勢還有一些其他方面原因影響了人們的信心。目前房地產(chǎn)市場的主流情緒已改變，房地產(chǎn)商更多的是觀望，在市場決策上出現(xiàn)了猶豫。根據(jù)地產(chǎn)商三季度年報，萬科、金地等多家房企拿地力度均有不同程度的回落。對于近期房地產(chǎn)市場流傳的諸多謠言，倪鵬飛指出房地產(chǎn)整個發(fā)展過程中會時不時出現(xiàn)這種聲音，除市場情緒外也不排除有開發(fā)商、房地產(chǎn)中介等利益群體為了市場績效采用不正當營銷手段所導致。

倪鵬飛認為，目前難言房地產(chǎn)轉折點。

首先，中國的城市化還沒有結束，還有2億人口在向城市聚集，這意味著需求潛力仍然巨大；

其次房地產(chǎn)的長效機制仍然沒有建立起來，包括財政、金融、土地、稅收的基礎制度改革還沒有取得實質(zhì)性進展；

另外社會普遍預期房產(chǎn)仍是最好的投資選擇。倪鵬飛指出目前中國部分地方土地競拍房炒作仍在持續(xù)，還在延續(xù)土地財政模式，這種“競地”正在讓一些城市變得“人財兩空”。  

房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段應該警惕的兩個現(xiàn)象

倪鵬飛表示，目前房地產(chǎn)市場的兩個問題需要警惕：

房地產(chǎn)分化趨勢或將再度凸顯，警惕三四線城市形成新一輪庫存。

倪鵬飛認為，雖然房地產(chǎn)市場四季度出現(xiàn)一定程度的調(diào)整，但一二線城市需求仍有較大潛力，尤其是土地、住房供給短缺矛盾沒有解決，房價上漲壓力仍然較大。三線四線城市在去年到今年房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢非常好，價格也上漲的非常快，同時土地招拍掛量也非常大，土地的市場供給也會大量增加。但是現(xiàn)在市場情緒發(fā)生了變化，整個房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了降溫的態(tài)勢，土地、新房成交量下降，這會不會出現(xiàn)新一輪的庫存？這個問題非常值得關注。未來一二線城市與三四五線城市分化可能會再度凸顯。

房地產(chǎn)空置是一個水漫金山的態(tài)勢

“房地產(chǎn)空置已經(jīng)要引起高度重視了”。倪鵬飛表示，目前中國從農(nóng)村到小城鎮(zhèn)，再到五線四線三線，甚至一二線都存在房地產(chǎn)空置的現(xiàn)象，空置從下到上，從大到小，從高到低。幾年前中國的房地產(chǎn)總量已經(jīng)達到了1：1.1，“目前一二線城市的供給小于需求是剛需+投資+投機的總需求，如果去掉投資和投機需求又是什么樣的情況，這值得研究”。

房地產(chǎn)空置問題已引起市場的廣泛關注，關于是否開征空置稅的討論不斷。對此，倪鵬飛表示，開征空置稅出發(fā)點是好的，但是技術上不具可行性。“目前香港已經(jīng)開征房地產(chǎn)空置稅，但從目前實際情況來看，效果不佳。因為有太多的方法可以作弊”。目前國際上一些發(fā)達國家也已開征空置稅，效果都很有限。“發(fā)達國家在一些制度相對比較完善的情況下都難以推行空置稅，何況我們”。倪鵬飛認為空置稅在實際操作過程中很多問題不好界定，未來空置房還是要用房產(chǎn)稅來解決。