隨著調(diào)控持續(xù)的基調(diào)再一次被強(qiáng)調(diào)和確立，房企業(yè)績(jī)走向再一次成為行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。  

據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，日前已經(jīng)有百家上市公司發(fā)布前三季度業(yè)績(jī)。整體看，盈利房企達(dá)九成，上市房企依然處于高利潤(rùn)、高增長(zhǎng)周期中。但隨著樓市持續(xù)低迷、企業(yè)資金成本的持續(xù)上升，以及公司庫(kù)存去化難度的加大，未來(lái)房企盈利能力或?qū)⑦M(jìn)入下降通道。  

九成房企利潤(rùn)上漲  

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心分析數(shù)據(jù)顯示，已披露三季報(bào)的100家上市房企中，盈利的房企高達(dá)91%，只有9家企業(yè)虧損。整體看合計(jì)營(yíng)收達(dá)到了10725億元，凈利潤(rùn)1012億元，凈利潤(rùn)率為9.44%。相比2017年同期的9.17%有所上漲。平均凈利潤(rùn)上漲幅度達(dá)到了35.2%，營(yíng)收也上漲了31.2%。在已經(jīng)公布銷售業(yè)績(jī)的30家房企中，9個(gè)月銷售額破千億元的企業(yè)多達(dá)12家。  

整體看，上市房企依然處于高利潤(rùn)、高增長(zhǎng)周期中，大部分房企銷售依然刷新歷史紀(jì)錄。其中，上漲最明顯的是中型房企。從全國(guó)看，24家房企拿地超過(guò)200億元。大量的中型標(biāo)桿房企積極搶地，特別是從500億元沖刺1000億元，1000億元沖刺2000億元的第二梯隊(duì)房企，成為了過(guò)去搶地的主流企業(yè)。  

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，做大依然是當(dāng)下房企的主流選擇，隨著拼規(guī)模趨勢(shì)加劇，房企銷售業(yè)績(jī)逐漸放緩，在調(diào)控持續(xù)加碼的趨勢(shì)下，房企依然處在非常明顯的拿地加速過(guò)程中。  

業(yè)績(jī)上漲難持續(xù)  

“市場(chǎng)銷售增速將放緩，加之資金成本提高，房企盈利能力或下降。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測(cè)。  

事實(shí)上，未來(lái)房企業(yè)績(jī)的走向從土地市場(chǎng)的表現(xiàn)也可以有所預(yù)示。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，土地市場(chǎng)降溫不僅體現(xiàn)在三四線城市，一二線城市土地流拍的現(xiàn)象也越發(fā)明顯。  

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月25日，一二線城市合計(jì)流標(biāo)高達(dá)25宗，流標(biāo)數(shù)量處于高位。其中，昆明市流標(biāo)土地?cái)?shù)量最多，共有8塊，西安市4塊。  

今年截至10月25日，一二線城市年內(nèi)住宅土地流標(biāo)高達(dá)240宗，同比2017年的92宗上漲幅度高達(dá)163%。而2016年全年只有81宗。這一流標(biāo)數(shù)量也創(chuàng)造了2013年以來(lái)的最高紀(jì)錄。  

以北京為例，年內(nèi)也出現(xiàn)了土地流標(biāo)的現(xiàn)象。今年，北京土地市場(chǎng)合計(jì)流標(biāo)地塊高達(dá)6宗，其中包括門頭溝和房山兩地塊因無(wú)人報(bào)價(jià)而流標(biāo)。即便年底土地供應(yīng)集中入市，底價(jià)成交仍舊是主流。10月內(nèi)，北京共新增住宅土地12宗，起始出讓總價(jià)達(dá)282億元。但年底階段，土地拍賣市場(chǎng)依舊冷清，參拍企業(yè)幾乎是清一色的“國(guó)字號(hào)”房企。  

業(yè)內(nèi)人士分析，一線城市調(diào)控持續(xù)，加上地價(jià)高企，以民企的資金實(shí)力幾乎難以撬動(dòng)。相反，目前土地市場(chǎng)處于近兩年的最低點(diǎn)，對(duì)于資金實(shí)力強(qiáng)的央企、國(guó)企而言，或許是個(gè)超車的機(jī)會(huì)。  

融資成本吞噬利潤(rùn)  

即便目前房企銷售額依舊處于高位，而且10月7日再次降準(zhǔn)帶來(lái)利好，但對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整周期的擔(dān)憂越來(lái)越強(qiáng)烈，這也導(dǎo)致了資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)股的定價(jià)下行。事實(shí)上，從房企的三季報(bào)看，分化明顯開始出現(xiàn)。  

值得注意到是，房企的融資渠道還在收緊，境內(nèi)外融資渠道也在不斷收緊。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年以來(lái)已有13項(xiàng)融資計(jì)劃被叫停。  

2018年房企的融資環(huán)境持續(xù)收緊，多項(xiàng)政策出臺(tái)防范房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2018年6月27日國(guó)家發(fā)改委強(qiáng)調(diào)房企境外發(fā)債不得投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金，僅限歸還存量債務(wù)，并要求企業(yè)提交資金用途承諾。包括銀行貸款、債權(quán)融資、信托和股權(quán)融資等房地產(chǎn)融資渠道均受到一定程度的限制。  

據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)的上市公司，多數(shù)與銷售項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)有關(guān)；虧損的公司多數(shù)與所在地區(qū)調(diào)控政策趨嚴(yán)、銷售不及預(yù)期有關(guān)。值得注意的是，已發(fā)布三季報(bào)的地產(chǎn)公司前三季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額合計(jì)為-389.52億元，相比去年同期有所緩解。但經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流整體情況仍然不容樂(lè)觀。